لنحذر من مخاطر الرهن العقاري

لا شك أن منظومة الرهن العقاري التي صدرت الأسبوع الماضي تُعتبر إضافة مهمة واستكمالاً للبيئة التنظيمية والقانونية في قطاعها المالي، إلا أنها لن تسهم بفاعلية في حل المشكلة الإسكانية وتحمل مخطر مالية تستدعي الحيطة والحذر وذلك لعدة عوامل:
1- إن تعرض أفراد المجتمع المُبالغ فيه للقروض الشخصية واضطرار معظمهم إلى تمديد فترة اقتراضهم من خلال عمليات إعادة التمويل التي تغريهم بها البنوك يجعل معظم أفراد المجتمع خارج نطاق الاستفادة من الرهن العقاري حالياً.
2- إن الارتفاع الكبير في أسعار الأراضي وما ترتب عليه من ارتفاع في أسعار العقارات يجعل قيمها خارج نطاق قدرة معظم أفراد المجتمع في ظل مستويات دخولهم الحالية باعتبار أن القسط العقاري يلزم أن لا تتجاوز قيمته حد ال 30% من الدخل الشهري.
3- إن أي نجاح يحققه نظام الرهن العقاري يعني تلقائياً ارتفاعاً كبيراً في الطلب على العقارات لن يستطيع العرض مجاراته في ظل شح الأراضي المتاحة، ما يعني ارتفاعاً إضافياً في أسعار العقارات، بالتالي مفاقمة مشكلة عدم قدرة أفراد المجتمع على تأمين السكن بدلاً من المساهمة في حلها.
4- إن نظام الرهن العقاري وما سيترتب عليه من ارتفاع في انكشاف البنوك على قروض القطاع العقاري طويلة الأجل يجعل من الضروري إصدارها لسندات بهذه القروض تشتريها شركات التمويل العقاري التي ستنشئها الدولة، ما يوفر سيولة جديدة لمزيد من الإقراض.. وفي ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقارات حالياً والارتفاع الإضافي المتوقع في هذه الأسعار نتيجة تطبيق نظام الرهن العقاري، فإن أي تراجع حاد في أسعار العقارات مستقبلاً، وهذا متوقع جداً في ظل ارتفاعها الحالي المُبالغ فيه، سيعني خسائر هائلة ستتعرض لها البنوك وشركات التمويل العقاري، ما ستضطر الدولة للتدخل لإنقاذها ما يجرنا إلى أزمة مماثلة لما حدث في الولايات المتحدة ودول أخرى عديدة.
5- إن علينا أن ندرك أن أهم أسباب محدودية تأثرنا بأزمة المال العالمية عام 2008 هو عدم وجود نظام رهن عقاري، الذي كان سيشجع البنوك على التمادي في إقراض عقاري متهور، ومع انهيار أسعار العقارات يصبح من الضروري تدخل الدولة لإنقاذ البنوك وشركات التمويل العقاري، وهو أمر لم نكن بحاجة إليه بسبب محدودية تعرض بنوكنا للقطاع العقاري.
6- إن سوقاً مالية لم تستطع ضبط سلوكيات المتداولين في أوراق مالية تقليدية ولم تستطع حماية المتعاملين من ممارسات غير مشروعة، لن تكون قادرة ولا مؤهلة أن تدير أوراقاً أشد تعقيداً وأخطر على المستثمرين كالمشتقات المالية التي ستصبح ضرورية في ظل منظومة الرهن العقاري، خصوصاً أن إدارات أسواق مالية متقدمة حققت نجاحات واضحة في إدارتها للأوراق المالية التقليدية فشلت في وضع التشريعات ونظم للرقابة على المشتقات المالية المرتبطة بالرهن العقاري ما تسبب في كارثة على اقتصادات بلدانها.
7- إذا عرفنا كيف استغلت بنوكنا المحلية تخليص مؤسسة النقد لها من مخاطر الإقراض الشخصي بضمان تحويل راتب المقترض فورطت معظم أفراد المجتمع في حمى اقتراض استهلاكي مبالغ فيه جداً، دون أدنى اعتبار لملاءة المقترض طالما أن راتبه سيحول عليها، فمن المؤكد أن هذه البنوك ستكرر العملية نفسها في عمليات الإقراض العقاري، وستأخذ مخاطر هائلة طالما أنها سترهن العقار وتبيع الديون على شركات التمويل العقاري.
alsultan11@gmail.com
أكاديمي وكاتب اقتصادي *** on twitter @alsultanam