رهننا العقاري «الإسلامي»

ما زالت صناعة العقار بالسعودية, ومنذ العقد الماضي, تترقب إقرار الأنظمة الخاصة بقانون الرهن العقاري. ومن المرجح, كتوقع شخصي, أن تسمح تلك الأنظمة للجهات الممولة بأن تستحوذ على المساكن التي يتعثر أصحابها في السداد. وبما أننا ما زلنا في مرحلة «المراجعة والمعاينة» لتلك الأنظمة, فلا ضير من إبداء بعض المقترحات التي ستعزز من نمو صناعة الرهن العقاري الإسلامي في بلادنا. فبدلا من الاستعانة باليبور لتحديد نسبة الفائدة الربوية التي يدفعها العميل فإنه بالإمكان الاستعانه بمؤشر الربح بين المصارف الإسلامية (IIBR). وهو أول مؤشر في العالم يوفر متوسط العوائد المتوقعة من عمليات التمويل القصيرة والطويلة الأجل. المقترح الثاني هو أن يراعى المواطنون من ذوي الدخل المحدود. فمثلا يمكن للحكومة تحمل نصف «العائد» المنتظر أن يدفعه العميل. وهو ما يعرف عند المصرفيين بنسبة الفائدة التي تكون تحت المستويات السائدة في السوق (BMIR). بل حتى بإمكان الحكومة تحمل نسبة «العائد» المفترض دفعه من قبل العميل على مدار الخمس أو العشر سنوات. بحيث يدفع العميل رأس المال فقط. فيكون ذلك مشابها لهيكل القرض الحسن الذي تم هجره من قبل البنوك الإسلامية إلا من رحم.
فالدراسات التي تأتينا من الشركات العقارية الغربية (كجونز لانق لاسل) تفيد بأن المملكة بحاجة لبناء 275 ألف وحدة سكنية على مدار الخمس سنوات القادمة. ليس هذا فقط بل إن أسعار «الأراضي» ستصعد بنسبة 10% والمساكن بنسبة 7-10% هذه السنة فقط.
إعادة الهيكلة الخاسرة
وما دمنا نتحدث عن الفائدة فإن الأنباء القادمة من شركات دبي تفيد بأن بعض الدائنين سيخسرون بسبب إعادة الهيكلة المقترحة. فبحسب «بلومبرج» فإن الدائنين الذين لديهم رهن على القروض التي زودوا بها شركات دبي سيستردون «رأس مالهم» خلال ثلاث سنوات. في حين ستسلم الفئة الثانية التي ليس لديها ضمان على القروض رأس المال والفائدة خلال ال12 سنة القادمة. ما يهمنا هنا هي الفئة الأولى التي ستخسر من جراء ما يعرف بمفهوم نسبة الفائدة التي تكون تحت المستويات السائدة في السوق BMIR. فمثلا بنك «الإمارات دبي الوطني» خصص 950 مليون درهم وذلك لتغطية خسائره لديون بقيمة 4.8 مليارات درهم لبعض الشركات التي تعيد هيكلة ديونها. يتساءل بعض المصرفيين الآن كيف تحصل الخسارة هنا؟ فعندما يستقبل البنك ودائع العملاء فإنه يدفع فائدة تصل إلى 2% لهم. عندها يأخذ البنك أموالهم ويقدمها كقروض للشركات بنسبة 5-6%. ولكن عندما تعرف أنك ستسلم فقط رأس مالك بعد ثلاث سنوات فإنك تسجل خسارة سنوية بنسبة 2% وذلك بسبب عدم قدرتك على توليد مداخيل تغطي النسبة التي وعدت المودعين بتقديمها لهم.
*متخصص في هيكلة الصكوك وخبير مالية إسلامية لمجموعة «ادكوم آكادمي» المصرفية في الولايات المتحدة الأمريكية.
mkhnifer1@gmail.com