قسمت الأحياء إلى 4 مجموعات ... وتسمح بملحق علوي بحدود 10 في المئة من الطابق . جدة : اعتماد الضوابط الجديدة للبناء في المناطق "العفوية"

اعتمد أمين أمانة محافظة جدة المهندس عادل بن محمد بن فقيه، أنظمة وضوابط البناء الجديدة في المناطق العفوية، بناء على وثيقة أنظمة وضوابط البناء للمخطط المحلي المعتمدة من وزير الشؤون البلدية والقروية الأمير متعب بن عبدالعزيز، والتي أشارت إلى استمرار العمل بالتنظيمات القائمة قبل صدور هذه الضوابط، إلى حين الانتهاء من الدراسات واعتماد التنظيمات التفصيلية الخاصة بها.
وتتضمن الأنظمة التعريف بمجموعات المناطق العفوية، وهي أربع مجموعات، تشمل المجموعة الأولى أحياء البلد"عدا المنطقة التاريخية"، والبغدادية، والصحيفة، والعمارية، والكندرة، والسبيل، والهنداوية.
وتشمل المجموعة الثانية أحياء بني مالك، والرويس، والشرفية، وبترومين، والثغر، والنزلتين الشرقية واليمانية، والقريات، والثعالبة وغليل.
وتتضمن المجموعة الثالثة: أحياء مدائن الفهد، والجامعة، والروابي، والرحاب، ومشرفة، والعزيزية، والربوة، والسلامة، والنزهة.
فيما تشمل المجموعة الرابعة: مركزي ثول وذهبان، ومخطط الحمدانية، وأحياء بريمان، وقويزة، والمتنزهات، وكيلو11، وكيلو 14 الشمالي والجنوبي، وكيلو 15، وكيلو 16، وكيلو 18 الشمالي والجنوبي، والهوارنة، وكيلو 23، والمحاميد، والفاو، والحذيفات، والمرسلات، ونجد، والخمرة، والسرورية، وخمرة الثعالبة، والخمرة القرنية، والقوزين.
وتبين الأنظمة التي اعتمدتها وزارة الشؤون البلدية والقروية إلى أن البناء في الحيازات الصغيرة والتي مساحتها أقل من 300 متر مربع يكون بنسبة 90 في المئة، وأقصى عدد طوابق مسموح به هو طابقان فقط، فيما تبلغ نسبة البناء في الحيازة التي تتراوح مساحتها بين 300 و400 متر مربع 60 في المئة، وبعدد طوابق لا يتجاوز ثلاثة طوابق، وارتداد أمامي ثلاثة أمتار.
كما تتضمن الأنظمة أنه لا يسمح بالبناء في الموقع إذا كانت تمر به خطوط تنظيم قبل تنفيذ هذه الخطوط، وبشرط أن تكون المساحة المتبقية مناسبة للبناء والاستعمال.
وتشير الضوابط إلى أنه إذا كان ليس للموقع خطوط تنظيم فيجب ألا يقل عرض الشارع عن ستة أمتار، وتتم توسعته من محور الشارع مناصفة بين الجارين، للوصول إلى الحد الأدنى من العرض المطلوب، وكذلك لا يقل عرض الممرات عن ثلاثة أمتار، وتتم التوسعة كذلك من محور الممر مناصفة بين الجارين.
وتحظر الضوابط البناء في المواقع والمباني التي تعترض كلياً خطوط التنظيم والشوارع التنظيمية، مع وضع آليات وأنظمة لتعويض أصحابها وتسمح الأنظمة بملحق علوي نظامي بمساحة عشرة في المئة من مساحة الطابق.
وتحدد الأنظمة المحاور التي تمر عبر المناطق العفوية، وهي: طريق الأندلس، وطريق الملك عبدالله، وطريق الأمير محمد بن عبدالعزيز، وطريق الأمير ماجد، وطريق المدينة المنورة، وطريق مكة المكرمة القديم، وطريق الملك فهد، وطريق فلسطين.
كما توضح أنه يتم احتساب معامل سطح البناء للمواقع على هذه المحاور بمساحات 401 متر مربع فأكثر، بحد أقصى طابق إضافي للارتفاعات القائمة ضمن معامل سطح البناء، مع تطبيق جميع أنظمة وضوابط وثيقة المخطط المحلي.
وتشدد الضوابط على أنه لا يسمح بالبناء في المواقع التي تعترض خطوط التنظيم والشوارع التنظيمية على هذه المحاور، وتشرح أن عرض الشوارع التجارية السكنية تبدأ من ثمانية أمتار في المجموعة الأولى"المنطقة المركزية"، فيما تبدأ من 12 متراً في المناطق العفوية للمجموعات الأخرى، مع مراعاة اتباع خطوط التنظيم للمخططات التفصيلية الحديثة لعام 1428ه.
وتبين الضوابط أنه بالنسبة للمساحات أكثر من 401 متر مربع للمواقع الداخلية لجميع المناطق العفوية، يتم احتساب معامل سطح البناء للمواقع حسب نظام البناء الحالي بحد أقصى طابق إضافي، للارتفاعات القائمة ضمن معامل سطح البناء، مع تطبيق جميع أنظمة وضوابط وثيقة المخطط المحلي والمميزات والحوافز الواردة في الوثيقة، مع التقيد باستعمالات الأراضي، وخطوط التنظيم، والشوارع التنظيمية الواردة في اشتراطات البناء واللوحات التنظيمية الحديثة للعام الحالي، إضافة إلى عدم السماح بالبناء في المواقع والمباني التي تعترض خطوط التنظيم، ويشترط ألا يقل عرض الشارع عن ستة أمتار إذا كان الموقع ليس له خطوط تنظيم أو تتم توسعته من محور الشارع مناصفة بين الجارين للوصول إلى الحد الأدنى من العرض المطلوب، كما يجب ألا تقل الممرات عن ثلاثة أمتار وتتم توسعتها من المحور مناصفة بين الجارين.
وفي ما يتعلق بالمشاريع المتميزة، تشير الضوابط الجديدة إلى أنه يتم اعتماد مساحات محددة للمشاريع المتميزة التي تقع ضمن حدود المناطق العفوية، إذ تبلغ مساحة المشروع المميز في الجزء الأول من المجموعة الأولى، وتشمل البلد، البغدادية، الصحيفة والعمارية ألف متر مربع، ويكون معامل البناء 4.2 وأقصى ارتفاع 11 متراً.
فيما تبلغ مساحة المشروع المميز في الجزء الثاني من المجموعة الأولى، وتشمل الكندرة والهنداوية والمناطق المخططة ألفي متر مربع، ومعامل البناء 3.6 وأقصى ارتفاع تسعة أمتار. وتبلغ مساحات المشاريع المميزة في المجموعات من الثانية إلى الرابعة خمسة آلاف وعشرة آلاف و50 ألف متر مربع على التوالي وأقصى حد للارتفاع فيها تسعة أمتار.
وتوضح الضوابط أن معامل مسطح البناء للمحاور ضمن هذه المجموعات يزيد بمقدار"1"عن نظام البناء الحالي.
وتشتمل أنظمة وضوابط المشاريع المتميزة على تحديد الموقع بشارعين في المجموعة الأولى على ألا يقل عرضهما عن 12 متراً، وتحديد الموقع بأربعة شوارع في المجموعات الثانية والثالثة والرابعة، على ألا يقل عرض أحدها عن 20 متراً، والبقية لا يقل عرضها عن 12 متراً. وتشدد الضوابط على ضرورة التزام صاحب المشروع بأخذ موافقة صاحب الصلاحية على تجميع الشوارع الداخلية والممرات والحدائق والمرافق العائدة للأمانة، إذا تطلب المشروع ذلك، وإعادة تخطيط الموقع بما يتلاءم مع الأنظمة التخطيطية المعتمدة. وتوضح أنه في حال وجود مخالفة عن نظام البناء للموقع يلزم تطبيق لائحة الجزاءات والغرامات، مع استكمال الإجراءات الفنية"شهادة سلامة المنشأة".
... وإجراءات لمواقف السيارات
تضمنت أنظمة وضوابط البناء الجديدة في المناطق العفوية ضوابط لمواقف السيارات.
وتشير هذه الضوابط إلى أن لكل 250 متراً مربعاً للفلل موقفاً بالنسبة لجميع المجموعات، ولكل 400 متر مربع للعمارات موقفاً في المجموعة الأولى ومحاورها، و300 متر مربع في المواقع الداخلية للمجموعات الثانية والثالثة والرابعة، أما في المحاور فتحدد مساحة المواقف بحسب وثيقة المخطط المحلي.
وتبلغ مساحة المواقف للمكاتب في المجموعة الأولى 160 متراً مربعاً وفي بقية المجموعات 120 متراً مربعاً، ومساحة مواقف محال تجارة التجزئة والجملة في المجموعة الأولى 140 متراً مربعاً، فيما تبلغ 100 متر مربع لبقية المجموعات، و100 متر مربع مساحة مواقف مطاعم الوجبات السريعة في المجموعة الأولى، و50 متراً مربعاً للمجموعات الأخرى، والبنوك 60 متراً مربعاً للمجموعة الأولى و30 متراً مربعاً لبقية المجموعات على التوالي، و80 متراً مربعاً مواقف للأسواق والسوبر ماركت في المجموعة الأولى و50 متراً مربعاً لبقية المجموعات، و100 متر مربع لوكالات السفر في الأولى، و70 متراً مربعاً في بقية المجموعات، و200 متر مربع لمعارض السيارات في جميع المجموعات.
وتتراوح مساحات مواقف السيارات للفنادق بين 160 و100 متر مربع للمجموعة الأولى و140 و50 متراً مربعاً في المجموعات الأخرى، وبالنسبة إلى الوحدات المفروشة وصالات الأفراح تتراوح مساحة المواقف بين 240 و120 متراً مربعاً، وفي مدارس المجموعة الأولى تبلغ مساحة الموقف 120 متراً مربعاً، ولبقية المجموعات موقف لكل أربعة فصول حضانة وروضة أطفال، وموقفان لكل فصلي مدرسة ابتدائية، وثلاثة مواقف لكل فصلي مدرسة متوسطة، وموقف لكل فصلي مدرسة ثانوية. وبالنسبة للمعاهد والكليات والجامعات، فيخصص موقف في المجموعة الأولى بمساحة 100 متر مربع، ولبقية المجموعات موقف لكل ستة طلاب، وموقف لكل عضوي هيئة تدريس، وموقف لكل ستة موظفين. ويخصص للمستشفيات والمستوصفات في جميع المجموعات ثلاثة مواقف لكل عيادتين، وموقف لكل ثمانية أسرة، وموقف لكل ستة موظفين.