توقعات ايجابية لسوق العقارات في الامارات

تعمل دولة الإمارات العربية المتحدة، أكثر من غيرها من دول المنطقة، في إزالة العوائق تدريجاً أمام الاستثمار الأجنبي في البلاد من أجل الاندماج في الاقتصاد العالمي، بحسب تقرير"بيت الاستثمار العالمي - جلوبل"، وذلك من خلال التوسع في المناطق الحرة، أو تعديل القوانين الخاصة بتملك الأجانب في بعض الإمارات كأبوظبي، الشارقة ورأس الخيمة، أخيراً دبي. ومن العوامل التي لعبت دوراً أساسياً في ازدهار القطاع العقاري في الإمارات ارتفاع معدلات النمو السكاني، توسع شريحة الفئة العمرية من الشباب، التدفق الكبير للوافدين وارتفاع معدلات السيولة في المنطقة والسياسات الحكومية الداعمة.
تحتل دبي المركز الأول بين الإمارات من حيث النشاط العقاري. وقد شهدت التصاعد الأكبر في معدلي الإيجار والأسعار. وفي الوقت الراهن، يعجز العرض عن تغطية نسبة الطلب المرتفع على القطاعات التجارية والسكنية، وخصوصاً في ظل الازدهار الاقتصادي ارتفاع نسبة العمالة ودأب الشركات الأجنبية على إقامة فروع لها في الإمارات وتدفق المغتربين بأعداد هائلة.
وعلى رغم أن سوق العقارات في دبي تعج بمشاريع كبرى قيد التطوير، ما يشير إلى توقع ارتفاع العرض، إلا أن معظم هذه المشاريع لا يزال في طور الإنشاء. علاوة على ذلك، تسبب التأخير في تسليم العقارات الجديدة في إشعال الطلب على العقارات المتوفرة، وبالتالي في رفع مستوى الإيجار والأسعار.
الايجارات في دبي
ففي بعض الحالات، ارتفعت الأسعار والإيجارات بنسبة راوحت بين 40 و 50 في المئة في دبي على مدى السنوات القليلة الماضية. ولا يتوقع لتلك الأسعار أن تشهد استقراراً هذا العام. إلا أن على رغم ذلك، لا يتوقع تقرير"جلوبل"أن يشهد القطاع السكني وتيرة النمو نفسها التي عهدها من قبل، ما يعزى الى فرض الحكومة حدا أعلى لارتفاع الإيجارات لا يتخطى نسبت 15 في المئة. ويتوقع أن تستقر الأسعار حالما تنجز المشاريع التي ينتظر اكتمالها في غضون عامين أو ثلاثة.
هذا وتراوح عائدات الإيجار في دبي بين 7 و10 في المائة، وتحصد العائدات السكنية المستويات الدنيا، في حين تنفرد العائدات التجارية بأعلاها. ويرى التقرير أن الأسعار الحالية تضمن هوامش مقبولة لمطوري القطاعين السكني والتجاري في دبي ومستثمريهما، علماً أن هوامش المطورين تعتمد على حصولهم على الأرض كمنحة أو لا كمنحة. فضلاً عن ذلك، عليهم التركيز على ضبط الأسعار وتوفير مستويات مميزة من الخدمة بغية تشجيع الناس على الشراء وضمان عائداتهم، وذلك لتجنب تهديد العرض الفائض الذي يلوح على المدى المتوسط.
العرض والطلب في أبوظبي ودبي
في الوقت الراهن، ثمة نقص في العرض في أبو ظبي، ما يعطي المطورين فرصاً كبيرة. وفي نظرة مستقبلية، يرى تقرير"جلوبل"أن السوق يتطلب عرضاً ضخماً لمخاطبة مستويات الطلب الهائلة، ما سيطمئن المطورين إذ أن الطلب سيأتي في هذه الحال من الداخل وليس من الخارج كما يحصل، إلى حد ما، في دبي.
وعلى حد سواء، ثمة نقص في المكاتب في دبي. ولا يخفى أن عدداً كبيراً من المكاتب سيتوافر في المستقبل القريب مع بناء مساحات كبيرة من المكاتب التي ارتفع الطلب عليها أخيراً، بحسب تقرير"جلوبل". وعلى رغم أن العرض في طريقه إلى الأسواق،"إلا أنه قد يمضي عامان قبل أن نلحظ أي تغيير على سيناريو العرض والطلب القائم حالياً، خصوصاً إذا أخذنا في الاعتبار نهضة اليد العاملة واتخاذ الشركات الأجنبية فروعاً لها على أرض الإمارات".
إزدحام سياحي
كما يشير القرير الى أن السياحة في دبي استقطبت أنظار المستثمرين ليس فقط في حقل الفنادق بل في إطارات تنموية أخرى واسعة النطاق. لكن،"وعلى رغم أن امتداد المراكز التجارية الشاسعة في دبي يزيد بريق هذه الإمارة، إلا أن الأرقام تشير إلى ازدحام وشيك". وتقدر نسبة مساحة المحال التجارية لكل فرد في دبي بأربعة أضعاف نظيرتها في الولايات المتحدة، غير أن الحركة التجارية في دبي تقوم بشكل أساسي على السياحة. فعلى رغم أنه لا يتوقع أن تغطي موجة الطلب الداخلي مستويات العرض كافة، من شأن ازدياد عدد السياح الوافدين إلى دبي وتعزيز صورة الإمارة كواحة للتسوق، أن يحدثا تغييراً في توقعات أصحاب المحال الكبرى.
نقص في الفنادق
أدى تدفق الأعداد الهائلة من السياح إلى نقص حاد في الفنادق في دبي. فانعدام التكافؤ بين ظاهرتي العرض والطلب تسبب في ارتفاع مطرد في مستويات الإشغال السكني. كما أن نزعة استضافة مزيد من السياح القادمين من العالم الغربي الأكثر ثراءً جاءت في مصلحة الفنادق في دبي التي ما انفكت تنعم بقدر وافر من الثراء. وينتظر ارتفاع كبير في مستويات العرض لمقابلة الارتفاع المتوقع في الطلب على مدى السنوات القليلة القادمة.
ولا يختلف المشهد في أبو ظبي عما عرضناه، حيث يتوقع أن تشهد الإمارة موجة سياحة ناشطة حالما تنجز التطورات الرئيسة كافة في المناطق الاستثمارية. كما يتوقع أن يتضاعف عدد السياح الى أبو ظبي ثلاث مرات مقارنة بالأرقام المسجلة حالياً، ليبلغ مليون سائح بحلول العام 2010. وعلى غرار ذلك، يسوق لرأس الخيمة كوجهة سياحية من شأنها تقديم فرص عدة لإنشاء مزيد من الفنادق. لكن مع صعوبة الحصول على غرف في فنادق الإمارات العربية المتحدة، لا يبقى أمام السائح إلا أن يختار بين فنادق من فئة أربع أو خمس نجوم وبين الفنادق الرخيصة التابعة للقطاع غير المنظم، علماً أن ثمة فرق شاسع بين الفئتين، ما يتيح لفنادق القطاع المنتظمة المنافسة في هذا الإطار.
الاستثمار العقاري
في الامارات الشمالية
ظلت الإمارات الشمالية، خصوصاً الشارقة ورأس الخيمة، متوارية عن الأنظار مقارنة بنظيرتيهما الأكبر والأكثر شهرة، دبي وأبو ظبي. إلا أن اهتمام المستثمرين شهد تحولاً في الآونة الأخيرة. فقد شهدت الإمارات الشمالية امتداد موجة الأعمال إليها بدعم من الإعلان عن قيام مشاريع جديدة في الشارقة، ودخول شركة"إعمار"إلى أم القيوين، والتطورات الجارية في القطاع الخاص في عجمان والمبادرات الحكومية في رأس الخيمة التي فتحت القطاع العقاري التجاري والسكني أمام الاستثمار الأجنبي، كذلك الإعلان عن القانون الجديد الخاص بتملك الأجانب عقارات.
وفي المستقبل، ينتظر من تلك الإمارات أن تقدم عروضاً استثمارية قيمة نظراً إلى انخفاض أسعار الجمارك فيها نسبياً. لكن لا مجال للمقارنة بين التطورات التي تشهدها هذه الإمارات كماً ونوعاً وتلك الحاصلة في دبي وأبو ظبي. وعلى رغم تصاعد معدل النشاط التجاري فيها، ليس ثمة ما يشير إلى تحول الأنشطة التجارية عن الإمارات الكبرى.
توقعات ايجابية للمستقبل
ويختتم تقرير"جلوبل"تحليله للسوق العقارية في الامارات بالقول:"تميز سوق العقارات في الامارات بحركة نشطة مؤخراً بسبب ازدهار الاقتصاد، وتدفق أعداد كبرى من الوافدين، وتبني سياسات حكومية داعمة، وارتفاع معدلات السيولة في المنطقة". ويضيف:"فضلاً عن ذلك، كان للسماح بتملك الأجانب في إمارات مثل أبو ظبي ورأس الخيمة، وأخيراً دبي، أثر على صعيد تعزيز ثقة المستثمرين في السوق الإماراتية.
ومع أخذ هذه العوامل كافة في الاعتبار، نتوقع أن يتابع القطاع العقاري توجهه التصاعدي على المدى القريب، مع تباين مدى النشاطات وأهميتها بين الإمارات والقطاعات وفقاً لموقعها التجاري".
ويضيف التقرير:"في حين بلغت السوق العقارية في دبي مرحلة نضوج ستؤدي إلى استقرار الأسعار وتهدئة حركة النشاطات بمجرد أن يرتفع العرض في السوق، خصوصاً في القطاع السكني جراء إتمام المشاريع قيد التنفيذ، تتحضر إمارات أخرى كأبو ظبي والإمارات الشمالية كرأس الخيمة للدخول في نشاط عقاري واعد".