وجهة نظر إقتصادية - العرب وتعلقهم بالعقارات

بين العرب والعقارات قصة حب قلما نجد نظيراً لها لدى الشعوب الأخرى. ربما نجد قصص حب مختلفة، مثل الحب بين الهنود والذهب. لكن لدى العرب قناعة كاملة بأن الاستثمار في العقارات هو أفضل استثمار، لأنه سيكون مستقراً. وهناك إيمان لديهم بأن «العقار قد يمرض لكنه لا يموت»، لذلك فإن كثيرين من المستثمرين العرب يهدفون إلى الحصول على الأراضي من أجل الاحتفاظ بها بشتى الوسائل ولو بصيغ تختلف عن الملكية الموثقة رسمياً، ومن ذلك حقوق الانتفاع الطويل الأجل.
في الكويت، مثلاً، تخصص الحكومة الأراضي لاستخدامات متنوعة مثل الأعمال الصناعية أو الاستثمار الزراعي أو للشاليهات السياحية وغير ذلك، ويسعى كثيرون للحصول على هذه الأراضي، ربما ليس بقصد الاستثمار للأغراض المخصصة لها أو بناء على التراخيص التي بموجبها جرى التخصيص، ولكن لتحقيق أرباح رأسمالية بعد حين، من خلال بيع حقوق الانتفاع. وربما تتقاضى الدولة مبالغ زهيدة في مقابل حقوق الانتفاع، وذلك عبر تأجير هذه الأراضي إلى أمد طويل، لكن الحاصلين على حقوق الانتفاع يبيعون تلك الحقوق في مقابل ملايين الدنانير الكويتية من دون خشية من تبعات، بل ربما يحصلون على موافقات على التنازل عن حقوق الانتفاع للآخرين من الجهات التي خصصت الأراضي لهم.
وفي السنوات الأخيرة شجعت الحكومة المصرية، في عهد الرئيس السابق حسني مبارك، كثيرين من المستثمرين المصريين والعرب على استصلاح أراض صحراوية وتهيئتها لمشاريع سياحية وعقارية. وخصصت تلك الأراضي بموجب عقود بيع أو حقوق انتفاع في مقابل مبالغ زهيدة. ولا شك في أن تلك الأراضي تقع في مناطق بعيدة من المراكز الحضرية ولا تجذب اهتمام المستثمرين العقاريين الاعتياديين مثل الأراضي الواقعة داخل المدن، لذلك فإن جذب المستثمرين بمزايا متنوعة يعتبر أمراً مشروعاً من أجل تطوير مناطق جديدة وتعميرها.
لكن ما حدث أن منتجعات سياحية أو مساكن من النوع الفاخر أُقيمت في هذه الأراضي، وحُددت للوحدات السياحية والسكنية عليها أثمان باهظة وغير مقدور عليها من فئات واسعة من المواطنين. كذلك خُصصت تلك الأراضي من دون مراعاة للشفافية أو من دون طرحها من خلال مزادات علنية بما يؤدي إلى تحصيل أموال أكبر للخزينة العامة. وأهم كل ما سبق ذكره، أن السلطات الحكومية لم تحدد المشاريع الملائمة للبلاد وحاجات الطبقات الشعبية أو ذات الدخول المتوسطة بما يعالج مشاكل الإسكان ويعزز من دور القطاع الخاص المصري والعربي في المساهمة في التخفيف من أزمة مهمة في البلاد.
ولا شك في أن كثيراً من المستثمرين، بعدما أقاموا الأحياء الجديدة ذات السكن فوق المتوسط أو الفاخر، عانوا من مشاكل التسويق إذ لم يتوافر طلب كبير على وحدات كهذه، فالطلب يقتصر على الأثرياء من المصريين والذين صنعوا، في الغالب، ثرواتهم خارج البلاد، أو الخليجيين ممن يملكون فوائض مالية تبحث عن التوظيف، ويندفع كثيرون من هؤلاء منهم إلى اقتناء المساكن حتى لو لم يستخدموها إلا يوماً في السنة.
وهناك أيضاً مسألة أخرى تتعلق بالعقارات هي التملك. ظلت بلدان عربية كثيرة تحرّم ملكية العقارات بكل أشكالها على غير المواطنين في حين أفسحت في المجال أمام تملك الأسهم والشركات غير العقارية للأجانب. وربما اعتقد المشرعون بأن الأجانب، ومنهم عرب، قد يحملون العقارات معهم إلى الخارج، كما أشار أحد المسؤولين في رده على انتقادات رجال الأعمال ومواطنين في بلده عندما سمح بملكية غير المواطنين للعقارات.
وظلت بلدان عربية تحرّم على الأجانب ملكية العقارات، وأحياناً أنواعاً محددة من العقارات، مثل تلك المخصصة للزراعة، كما أن هناك بلداناً عربية تشترط موافقة مجلس الوزراء على تملك أي عقار، حتى لو كان شقة للسكن الخاص. وعلى رغم أن كثيراً من هذه البلدان عدّلت القوانين وسمحت بالتساهل إلى درجة ما مع تملك غير المواطنين للعقارات، إلا أن كثيراً من هؤلاء ظلّوا يشكون من العراقيل والمصاعب التي تواجههم في ملكية عقاراتهم مثل الضرائب والشروط المستجدة بين حين وآخر.
المعضلة الحقيقية في المسألة العقارية، هي أن كثيراً من العرب يهدف إلى تحسين قيمة الثروة من الممتلكات العقارية بينما يفترض أن تكون للعقارات وظيفة اقتصادية كما هي الحال في البلدان المتقدمة حيث تُعتبر العقارات جزءاً من مشاريع تهدف إلى المساهمة في النشاط الاقتصادي، ولذلك تُخصص مساحات شاسعة من الأراضي للإفادة منها في مختلف النشاطات الاقتصادية، الصناعية والزراعية والسياحية والسكنية وغيرها.
ويشير خليجيون يستثمرون في عقارات ببلدان عربية أخرى إلى تعقيدات في قيود ملكية العقارات الخاصة بمشاريعهم، أو أنه لم يحصل على الأراضي المناسبة لتلك المشاريع. وهناك كثيرون من رجال الأعمال والأفراد العاديين الذين تملكوا مساكن في بلدان عربية، تشمل شققاً وفيلات، واجهوا مشاكل في تسجيل الملكية أو تأمين خدمات البنية التحتية والمرافق لتلك الوحدات السكنية.
يمثّل هذا الاندفاع باتجاه التملك العقاري لدى كثير من العرب، سمة ثقافية في معظم المجتمعات العربية في وقت لا يضير فيه كثيرون من الأوروبيين أو الأميركيين أو الآسيويين العيش مدى الحياة كمستأجرين لمساكنهم. ويجد المرء أن معظم سكان المدن الكبرى في البلدان الصناعية المتقدمة هم من المستأجرين، لذلك نجد القوانين وأنظمة البلدية في تلك المدن تميل أكثر لمصلحتهم على حساب مالكي العقارات.
وأدى الاندفاع إلى الملكية العقارية إلى رفع تكلفة العقارات إلى درجة جعلت كثيراً من المشاريع غير ذات جدوى اقتصادية، بعدما بلغت تكلفة الأراضي أكثر من 50 في المئة من التكاليف الإجمالية. وما هو مطلوب في ظل التحولات الاقتصادية وضرورة الإصلاح الهيكلي، هو تخصيص مزيد من الأراضي إلى مختلف المشاريع وتحرير عملية التملك من كل القيود وتحويل العقارات إلى أداة اقتصادية تعزز من قدرات مختلف المشاريع من تحقيق النتائج المواتية والمؤدية إلى تحقيق قيم مضافة في العمل الاقتصادي.
* كاتب متخصص في الشؤون الاقتصادية - الكويت