خبراء: إقرار أنظمة الرهن والتمويل دافع قوي لاستقرار القطاع العقاري

القاضي: تسهم في رفع نسبة تملك المواطنين للمساكن والحصول على عروض تمويلية أفضل وشروط أيسر

أنعشت الأنظمة العقارية الأربعة التي صوّت عليها مجلس الشورى مؤخرًا، وهي: الرهن العقاري، وشركات التمويل، ومراقبة شركات التمويل، ونظام التأجير التمويلي، آمال المطورين العقاريين، ولقيت ترحيباً كبيراً لدى السعوديين بشكل عام، ولدى العقاريين على وجه الخصوص، ويتوقع كثير من الخبراء العقاريين زيادة الفرص السكنية في المنطقة عقب إقرار قانون الرهن العقاري والمباشرة بتطبيقه.
الرهن العقاري من الأنظمة المهمة التي ينتظرها المواطن والمجتمع منذ سنوات طويلة، والتعريف العلمي له هو: تمكين أي مواطن من الاقتراض من بنك أو شركة تمويل عقاري لشراء مسكن له بحيث تكون ملكية هذا العقار ضماناً للقرض، ويبقى مرهوناً حتى يتم سداد القرض؛ لذلك فإن بدء تطبيق أنظمة التمويل العقاري سيتولد عنه تنظيم جديد لكثير من مشكلات التمويل وتقنين الرهن العقاري وحفظ حقوق جميع الأطراف المشتركة في تمويل العقار.
جاء إقرار تلك الأنظمة من قبل مجلس الشورى مواكبةً للتطورات التي تشهدها السوق العقارية السعودية، وليدعم شركات التطوير العقاري التي تسهم في توفير مساكن لمتوسطي الدخل؛ من هنا جاء تشديد الخبراء العقاريين على أهمية تطبيق كل الأنظمة العقارية، معتبرين أن هذه الأنظمة لن تحقق الهدف المرجو منها إلا إذا طُبقت ونفذت بحرفية عالية.
في البداية يتوقع عمر القاضي العضو المنتدب لشركة (انجاز) للتطوير العمراني زيادة الفرص السكنية في المنطقة، خصوصاً عقب إقرار قانون الرهن العقاري، "بعد ما قدمه خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز –حفظه الله- من دعم كبير لمجال الإسكان، خصوصاً ما اشتملت عليه المكرمات الملكية الأخيرة، من خلال رصد 250 مليار ريال لتشييد 500 ألف وحدة سكنية، ورفع القرض العقاري إلى 500 ألف ريال، وإنشاء وزارة خاصة للإسكان، وتشكيل مجلس جديد لصندوق التنمية العقارية برئاسة وزير الإسكان".
ويؤكد القاضي أنه على الرغم من تأخر النظام كثيراً إلا أنه يأمل أن تسهم آلية تنفيذه في تحقيق ما يسعى إليه المواطن وسد الفجوة التي يشهدها قطاع العقار في المملكة، خصوصاً من ناحية قلة التمويل، وأضاف: "أن تأتي متأخراً خير من ألا تأتي أبداً، ولا شك أن إقرار قانون الرهن العقاري دافع قوي للاستقرار وتنمية الوطن اقتصادياً".
عمر القاضي
واعتبر العضو المنتدب ل(إنجاز) أن إقرار النظام خطوة مهمة نحو إصلاح القطاع العقاري؛ لما فيه من مصلحة للوطن والمواطن؛ إذ إنه سيسهم في زيادة نسبة تملك المواطنين للسكن الخاص بهم، كما أنه سيساعدهم في الحصول على عروض تمويلية أفضل وشروط أيسر، وسيزيد من المنافسة بين الجهات التمويلية مثل الشركات المتخصصة في التمويل العقاري والبنوك التجارية. وختم قائلاً: "إن إصدار نظام الرهن العقاري سيسهم في تعزيز الثقة بالسوق العقارية السعودية، ويشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم وفتح باب المنافسة".
وحول مستقبل القطاع العقاري، نوه القاضي بما تشهده العقارات السياحية في المملكة حالياً من انتعاش كبير في ظل تنامي حركة السياح بين المدن الرئيسة، وخصوصاً الشرقية منها، متوقعاً أن تحقق المنطقة توسعاً في قطاعي السياحة والعقارات من خلال طرح الكثير من المشاريع الاستثمارية متعددة الاستخدامات. كما توقع أن تحقق المنطقة الشرقية توسعاً كبيراً في قطاعي السياحة والعقار من خلال مشروع المارينا الذي تحتضنه الدمام، معللاً ذلك بقوله: "يعكس هذا المشروع النموذج الحضاري المتطوّر للمشروعات العقارية متعدّدة الاستخدامات، وهو أحد أهم المشاريع ذات الوجهة البحرية في السعودية، كما يعتبر أحد أضخم المشروعات العقارية في المملكة، ويقع في النطاق العمراني لحاضرة الدمام، ويتميّز بوقوعه على طريق الكورنيش على ساحل الخليج العربي، كما يحتوي على بحيرة صناعية ذات إطلالة بحرية بطول أربعة كيلومترات".
من جانبه رأى الخبير العقاري الدكتور عبدالله المغلوث أن "إقرار الرهن العقاري، عندما يصادق عليه من المقام السامي، سيلعب دوراً كبيراً ومهماً، وسيؤثر في الحراك الاقتصادي والعقاري، ويجعل كل البنوك والمؤسسات المالية والمطورين أكثر أماناً من حيث الإجراءات المختلفة وضمان الحقوق؛ لأنه سيكون بمنزلة المرجعية التي تحمي كل الأطراف (البنوك، المقاولين، والراغبين في الشراء)، إضافة إلى أنظمة التمويل والتقييم لهذه المنظومة، علماً بأنه في السابق لم تكن هناك منظومة تحمي من المشكلات القائمة بين الممولين والمطورين والراغبين في شراء مساكن".
وأضاف: "هذا النظام سيمكن من الفصل في أي نزاع، كما أنه محفز للاستثمار العقاري ويشجع البنوك الأجنبية على دخول السوق السعودية عبر فتح فروع وغيرها". وأشار الدكتور المغلوث إلى أن "مفهوم منظومة الرهن العقاري له دلالة على إعطاء قروض مقابل رهون، سواء أكانت صكوكاً أو سندات موثقة، تجعل المقترض جاهزاً للدفع، والقارض موثقاً بما قدمه من أموال ليأخذ عليها الالتزامات الرسمية"، مشدداً على أن "هذه المنظومة ستجعل النشاط العقاري إحدى ركائز صناعة العقار في المملكة، ولكن -في رأيي- لا بدَّ أن يسبق ذلك النظام ثقافة عامة لدى أصحاب المؤسسات والمطورين وغيرهم من المعنيين لمعرفة بنوده وتفاصيله؛ حتى لا تضيع حقوق أي طرف".
وبحسب الإحصاءات الرسمية تقدر احتياجات السعودية من المساكن بنحو مليوني وحدة سكنية جديدة بحلول 2014 في ظل الزيادة السكانية المطردة وارتفاعها بشكل لافت، وتماشياً مع هذا الوضع، رصدت المملكة 14.7 مليار دولار، منها 10.7 مليار دولار ل133 ألف قرض معفاة من الفوائد وأربعة مليارات دولار لبناء مساكن لموظفي الدولة، إضافة إلى ضخ أموال لبناء 500 ألف وحدة سكنية ورفع سقف القروض إلى نصف مليون ريال وغيرها من المبادرات التي رحبت بها السوق العقارية مؤخراً؛ وعليه فقد توقعت شركة "جونز لانغ لاسال" للاستشارات العقارية ارتفاع أسعار الإيجارات والأراضي في السعودية 10 في المئة خلال الأعوام الثلاثة المقبلة مع تنامي الطلب والقوة الشرائية بدعم من حزمة التحفيز السعودية لتوفير مساكن ووظائف للمواطنين، كما قدرت الشركة احتياج المملكة إلى الوحدات السكنية ب200 ألف وحدة سنوياً.
وكشفت دراسات علمية حديثة أن أكثر من 70 في المئة من السعوديين لا يملكون مسكناً خاصاً، وأن 55 في المئة منهم لا يستطيعون تملك مساكن خاصة دون مساعدة مالية، وأن الكثير من الأسر لا تستطيع أن تدفع أكثر من نسبة محددة قد لا تتجاوز 30 في المئة من الدخل لتسديد قروض أو أقساط السكن، إضافة إلى تكاليف الصيانة والمرافق والخدمات.
وكان تقرير للبنك السعودي الفرنسي قال إن شركات التطوير العقاري الخاصة والعامة في حاجة إلى بناء نحو 270 ألف وحدة سكنية سنوياً في المملكة حتى 2015 للوفاء بالطلب على نحو 1.65 مليون مسكن جديد. كما توقع تقرير لشركة شعاع كابيتال أن تؤدي موافقة مجلس الشورى على قانون الرهن العقاري إلى ظهور شركات متخصصة في التمويل العقاري، وتعزيز الفرص أمام شركات التطوير العقاري وقطاع المقاولات، وأن تسهم في تيسير ملكية البنوك للعقارات واستعادتها لها إذا تعثر العملاء في السداد، غير أن (شعاع كابيتال) ترى أن النظام لا يزال في حاجة إلى عدد من المراحل والخطوات ليدخل مرحلة التنفيذ بشكل كامل.