هيمنة العقارات الفاخرة في البلدان العربية: أخطار تتجاوز الجاذبية الاستثمارية

يسجل اتجاه متزايد نحو طرح مزيد من المشاريع العقارية السكنية من الفئات الفاخرة لدى دول المنطقة والعالم، في الوقت الذي نشهد ارتفاع قيم وأحجام الصفقات العقارية التي ينفذها مستثمرون من دول المنطقة في بعض الأسواق الخارجية، والتي غالباً ما تتركز على شراء العقارات الفاخرة.
وأشار التقرير الأسبوعي لشركة «المزايا القابضة»، إلى تفسيرين لتأثير قرارات الشراء، الأول أن هذا الاتجاه سيدفع بالمطورين العقاريين إلى الاتجاه نحو المشاريع العقارية الفاخرة وإهمال المشاريع والمنتجات العقارية الأخرى، ويعني أيضاً أن الاستثمار الأجنبي هو استثمار يقتصر على فئة الأثرياء في المجتمع، ما يقود إلى الاعتقاد بأن السوق العقارية تتجه نحو المشاريع والمنتجات العقارية الفاخرة مع إهمال المنتجات الأخرى، بعيداً من مبادرات وخطط حكومات الدول لإيجاد حلول طويلة الأجل لتحديات السكن. وأضاف: «يحمل هذا الاتجاه في طياته الكثير من الأخطار، ليس فقط لأنه يتركز على المنتجات العقارية الفاخرة، وإنما لأنه يتعارض مع مؤشرات الطلب والدورات المالية والاقتصادية، والتي يمكن ألا تخدم مؤشرات الطلب الفعلية في ظروف التراجع والعكس صحيح».
ولاحظ «استحواذ المشاريع العقارية من فئة الفاخرة على الطروحات كافة من المشاريع في المعارض والفعاليات العقارية التي تنظم في المنطقة وخارجها، ويندرج ذلك على طبيعة المشاريع المعروضة من قبل الشركات الأجنبية خلال المعارض والفعاليات التي تستضيفها دول المنطقة». وأضاف: «كان لافتاً خلال فعاليات معرض سيتي سكيب أبو ظبي 2016، الذي اختتم فعالياته قبل أيام قليلة، إطلاق عشرات المشاريع الجديدة تصل كلفتها إلى بلايين الدولارات وتركزت على مشاريع الإسكان الفاخر في الجزر المحيطة بإمارة أبو ظبي والتي تستهدف المستثمرين من المواطنين والمقيمين والأجانب، كما برزت خلال المعرض مشاريع التملك الحر في الإمارة والتي أيضاً تتركز على المشاريع الفاخرة وتستهدف الاستثمارات الأجنبية خصوصاً».
ولفت التقرير إلى أن «مشاريع الفلل والأبراج الفاخرة في مناطق جزر السعديات والريم والمارينا حظيت بإعجاب زوار المعرض، وبلغت نسبة المبيعات ما بين 40 و90 في المئة خلال المعرض، فيما كان الخاسر الأكبر المشاريع والمنتجات العقارية من فئة الإسكان المتوسط التي غابت تماماً عن المشهد».
ولفتا إلى أن «السوق العقارية في أبو ظبي سجّلت ارتفاعاً على المعروض من المنتجات العقارية الفاخرة والتي جاءت كنتيجة مباشرة لتسليم المشاريع العقارية الجاهزة، إضافة إلى وجود اتجاهات وقرارات من قبل الشركات العاملة في الإمارة بتخفيض بدل السكن، والذي كان يتناسب وأسعار الوحدات السكنية من الفئة الفاخرة». وأضاف: «مع التطورات الجديدة بات من الواضح أن المعروض من الوحدات الفاخرة ارتفع، كما ارتفع الطلب على الوحدات السكنية ذات الأسعار المناسبة والتي يقل المعروض منها خلال الفترة الحالية، ما يقود إلى الاعتقاد أن السوق العقارية في حاجة إلى طرح مزيد من المنتجات العقارية ذات الأسعار المناسبة، ومن فئة الفاخرة والتي تنسجم وكافة فئات المجتمع في الإمارة والتي تميل نحو الخيارات السكنية الميسّرة، تضاف إليها التوقعات المستقبلية بارتفاع أو انخفاض الطلب على مشاريع التملك الحر».
وأشار إلى أن «فعاليات سيتي سكيب مصر أظهرت الحاجة إلى التنوع وإنشاء مئات الآلاف من الوحدات السكنية، حيث تتجه الأنظار نحو شركات القطاع الخاص للعب دور متقدم لإنجاز هذه المشاريع الطموحة، إذ إن الموازنة العامة للدولة عاجزة عن إنجاز هذه المشاريع منفردة، وبالتالي لا بد من مشاركة القطاع الخاص الذي يتطلع إلى الاستحواذ على مزيد من المشاريع الحكومية، سواء مشاريع التطوير العقاري السكني أو العقارات الإدارية والخدمية التي من خلالها يمكن جذب مزيد من الاستثمارات على المستويين المحلي والأجنبي».
وأكد أن «الفجوة بين العرض والطلب في السوق المصرية تتزايد نتيجة ازدياد عدد السكان، وتتجاوز 600 ألف وحدة سكنية سنوياً، ما يعكس حجم التحديات والفرص الاستثمارية أمام شركات التطوير الخاص». وعلى رغم الزخم والتركيز الاستثماري المحلي والعربي، إلا أن العديد من المشاريع العقارية التي تقوم الشركات الأجنبية بإنشائها تخدم فئة معيّنة نظراً إلى ارتفاع أسعارها.
وأضاف التقرير أن «السوق العقارية القطرية تأتي في مقدم الأسواق التي شهدت وستشهد دخول مزيد من المشاريع العقارية من الفئة الفاخرة خلال الفترة المقبلة، كما أن المؤشرات الحالية تشير إلى ارتفاع عوائد التأجير والتي، وفق البيانات المتداولة، وصلت إلى 15 في المئة العام الماضي، نتيجة استمرار الطلب على قطاع العقارات الفاخرة من قبل الأفراد». وأكد ضرورة تفادي نقص في المعروض من المنتجات المتوسطة، والذي يؤدي غالباً إلى ارتفاعات كبيرة على أسعار الإيجارات والأراضي.
وتطرق تقرير «المزايا» إلى طبيعة وهيكل الاستثمارات الخارجية التي ينفذها مستثمرون خليجيون وعرب في الخارج، خصوصاً تلك الاستثمارات التي تتجه نحو السوق العقارية اللندنية والتي تصل إلى 4 بلايين جنيه إسترليني سنوياً (6.8 بليون دولار). ويلاحظ تركز هذه الاستثمارات على عقارات لندن الرئيسة الفاخرة، بينما تواصل أسعار العقارات الفاخرة ارتفاعها من دون أن تتأثر بالقرارات الخاصة بفرض ضريبة على الأرباح، إذ إن سوق العقارات الفاخرة في لندن قوية وزبائنها الأثرياء يأتون من كل أنحاء العالم. ويذكر أن أية أزمة عالمية تكون مفيدة للعقارات البريطانية الفاخرة، كونها ملاذاً استثمارياً آمناً.