السجل العقاري.. حجية مطلقة تعزز الشفافية والاستثمار

أوضح نظام التسجيل العيني للعقار الذي وافق عليه مجلس الوزارء، أن السجل يعتبر الحجية المطلقة في الإثبات وفقاً لأحكام النظام، ويعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة بلا بينة إضافية، ولا يجوز الطعن فيه إلا إذا كان الطعن بسبب خطأ كتابي أو تزوير.
يُقصد بالتسجيل العيني، تسجيل العقارات من خلال الرفع المساحي والإحداثيات الجيومكانية لقطعة العقار ليكون أساس تسجيل الملكية والحقوق العقارية المترتبة عليها، كما يشير مصطلح "السجل العقاري" إلى سجل رقمي يتضمن بيانات وأوصاف العقار وحالته المالية والنظامية وما يتبعه من حقوق والتزامات وجميع التصرفات العقارية التي تطرأ عليه.
وأكد وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان ماجد الحقيل أن نظام التسجيل العيني سيشكّل نقلة نوعية للقطاع العقاري بزيادة موثوقية صكوك الملكية العقارية، ورفع الشفافية بدقة بياناتها، كما يحل أحد أهم تحديات ملكية العقارات المتمثل في ازدواجية الملكية والتداخل بين العقارات.
من جانبه، أكد الأمير سعود بن طلال بن بدر الرئيس التنفيذي المكلّف للهيئة العامة للعقار، أن نظام التسجيل العيني للعقار يتميز بمنح الملكية العقارية الحجية المطلقة في الإثبات ويعزز‬⁩ بيئة الاستثمار العقاري بالموثوقية والشفافية، وتقديم خدمات رقمية مؤتمتة للتصرفات العقارية اللاحقة.
الحقوق العينية
وتضمن النظام الذي يبدأ العمل بعد تسعين يوما من نشره بالجريدة الرسمية "أم القرى" أول أمس الجمعة ، وجوب أن يحتوي السجل العقاري على أوصاف العقار، وجميع الحقوق العينية التي ترد عليه والالتزامات التي تتبعه، وأي تعديلات تطرأ على ذلك ، وتقوم الجهة المختصة بأعمال المساحة المتعلقة بإجراءات التسجيل العيني، وفقاً للائحة والمعايير الجيومكانية الوطنية المعتمدة من جهة الاختصاص، ويمكن دون إخلال بالأنظمة والتنظيمات ذات العلاقة- استخدام وسائل المساحة الحديثة، بما فيها التصوير الجوي والفضائي وغيرها من التقنيات، عند تنفيذ تلك الأعمال. وتحدد اللائحة إجراءات ذلك ، مشيرا إلى عدم تعديل البيانات ولا يجرى أي تغيير عليه، إلا وفقاً لأحكام النظام واللائحة ، وأن تصحح الجهة المختصة الأخطاء الكتابية والمادية البحتة بناءً على طلب من أي ذي مصلحة أو من تلقاء نفسها، مع إشعار ذوي الشأن بذلك بالوسيلة التي تحددها اللائحة.
وفي حال قيد دعوى قضائية تتعلق بالتسجيل العيني الأول وفق ما أشير إليه في المادة (العاشرة) من النظام، فيتم التأشير بها في السجل العقاري وقوائم الملاك، ويضمن في السجل مضمون الحكم النهائي الصادر في شأن الدعوى، وتحدد اللائحة إجراءات وأحكام التأشير في السجل العقاري، وفي قوائم الملاك.
وأكد النظام أن التسجيل العيني الأول يكتسب الحجية المطلقة بعد انقضاء سنة من تاريخ نشر قوائم الملاك، وللمتضرر من التسجيل العيني الأول بعد اكتسابه الحجية المطلقة حق اللجوء إلى المحكمة المختصة وطلب التعويض من المتسبب دون الحق في طلب إلغاء التسجيل العيني الأول أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه ، ولملاك العقارات طلب تسجيل عقاراتهم -الواقعة خارج نطاق المنطقة العقارية- في السجل العقاري وفقاً للشروط والضوابط التي تحددها اللائحة.
التصرفات اللاحقة
وطبقا للنظام تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول للعقار، والتي من شأنها إنشاء أي من الحقوق العينية الأصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره أو زواله، أو تعديل بيانات العقار، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، ولا تكون تلك الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بهذا التسجيل. ويدخل في تلك التصرفات القسمة العقارية والوصية والوقف والإرث والرهن والمنح ونحوها.
وتقوم الجهات المعنية -وفق آلية تتفق عليها الجهة المختصة مع كل منها- بتزويد السجل العقاري بوقائع وفاة ملاك العقارات وصكوك حصر ورثتهم.
ويترتب على التأشير بالدعاوى أن يكون أي حق تقرر بحكم نهائي في هذه الدعاوى حجة على من ترتبت لهم حقوق أو أثبت لمصلحتهم بيانات في السجل العقاري بعد إجراء التأشير المذكور، وذلك متى ما سُجّل الحكم خلال (تسعين) يوماً من التاريخ الذي أصبح فيه الحكم نهائياً.
وتنشئ الجهة المختصة سجلاً للعقارات الموصوفة على الخارطة مرتبطاً بالسجل العقاري، وتحدد اللائحة إجراءات ذلك ، وتُسجل جميع التصرفات التي ترد على العقارات الموصوفة على الخارطة في السجل، وتحدد اللائحة إجراءات التسجيل، ويُصدر السجل شهادة بذلك، ولا تكون هذه التصرفات نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بهذا التسجيل.
شروط التسجيل
تحدد المنطقة العقارية بقرار يصدر عن الجهة المختصة، على أن يتضمن القرار تحديداً دقيقاً وبمعالم واضحة للمنطقة والمدة المحددة لاستقبال طلبات التسجيل العيني الأول، ويعلن عنها بأي وسيلة مناسبة يحددها القرار.
ويشترط للتسجيل العيني الأول الآتي:
– أن يكون للعقار -ما عدا العقارات المملوكة للدولة- صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات.
– أن يكون مكتمل البيانات الجيومكانية ، وتحدد اللائحة إجراءات التسجيل العيني الأول.
– الإفصاح للجهة المختصة عن أي مستندات أو بيانات لازمة لصحة وسلامة التسجيل العيني الأول.
– تجري الجهة المختصة الأعمال المساحية اللازمة للتسجيل العيني الأول.
– يصدر صك تسجيل الملكية للعقار بعد استكمال الإجراءات اللازمة، وفقاً لأحكام النظام واللائحة.
وبالنسبة للاعتراض، فإن لكل ذي مصلحة الاعتراض على التسجيل العيني الأول أمام المحكمة المختصة ما لم يكتسب التسجيل الحجية المطلقة.