الرهن العقاري.. طوق نجاة المواطن والمستثمر

يواجه المواطن صاحب الدخل المتوسط صعوبة في تأمين مسكن يأوي إليه؛ نتيجة للزيادة الهائلة في أسعار العقارات خلال العقد الأخير، مقرونة بتزايد الطلب على الوحدات السكنية، ومعطوفا على قلة المعروض.. وإذا سلمنا، مع بعض الدراسات والبحوث، بأن النسبة الغالبة من السعوديين هم في سن الشباب فيمكنكم أن تتخيلوا درجة الحيرة والإحباط، إن لم نقل اليأس، الذي يصيبهم من جراء عجزهم عن توفير سكن يؤويهم الآن ويفتح الطريق أمامهم لبناء مستقبل أسري. يأتي ذلك في ظل الشروط التعجيزية لشركات التمويل والبنوك وما يتردد عن حاجة سوق العقار والمطورين إلى ضخ سيولة مالية من صناديق استثمارية لمواجهة احتياجات الطلب في الوقت الجاري والمستقبل.. ولا نبالغ إن قلنا إن هذا الوضع سيتسبب في تغيير نمط حياة المجتمع بأكمله من النواحي الاجتماعية والنفسية والعمرانية. “شمس” أعادت صياغة هموم قرائها.. ودونكم رؤاهم:
أرضي وأنا حر فيها
“نسبة امتلاك المساكن في الرياض انخفضت 56 في المئة” حسب الخبير الاقتصادي عبدالعزيز الحارثي، الذي يرى أن أسبابا عدة تحول دون الحصول على مسكن؛ وبالتالي ارتفاع أسعار العقار، أهمها انخفاض قيمة الدولار الذي يرتبط به الريال، كما أن المواطن ينتظر عقودا من أجل الحصول على قرض من قبل الصندوق العقاري، ثم يحصل عليه بطريقة الدفعات، وكذلك ارتفاع الطلب بشكل كبير على العقار وقلة العرض، والارتفاعات الأخيرة في أسعار النفط. غير أن الأزمة الاقتصادية التي ضربت أسواق العالم العام الماضي لم تؤثر في السوق العقارية لدينا؛ لأن السوق يمتلكها أفراد وليس شركات، وأغلب هؤلاء الأفراد من المواطنين المتمسكين بعقاراتهم منذ سنوات، ولا يرغبون في بيعها أو استثمارها، خاصة الأراضي البيضاء. ولا يوجد قانون يجبرهم على استثمار هذه الأراضي لكي يُستفاد منها.
الحل في الرهن العقاري
الخبير العقاري سعود المسعودي (صاحب شركة) يدلف مباشرة إلى نظام الرهن العقاري الذي يرى أن “المقصود به في الوقت الجاري هو أن تشتري المؤسسات المالية أو البنوك العقارية وغيرها العقارات نيابة عن العملاء، وتأجيرها لهم لمدة معينة، عادة ما تكون 25 عاما، حيث تتولى دفع ما نسبته 90 في المئة من قيمة العقار الذي سيتم شراؤه، وبهذا المعنى يكون الرهن العقاري ساهم إيجابا في تمويل قيام وحدات سكنية وتجارية لذوي الدخل المتوسط والمحدود”. وأشار إلى أن أكثر من 50 في المئة من المواطنين لا يملكون مساكن خاصة، وأن تفعيل هذا النظام من شأنه أن يخفِّض أسعار العقار بشكل عام بنسبة 30 في المئة. وأضاف أن “النظام سيدفع المستثمرين والشركات الاستثمارية والتمويلية إلى أن تتولى بناء مساكن وتقسطها على المواطنين بأسعار مناسبة ومريحة”.
وذكر المسعودي أن السوق العقارية السعودية التي يصل حجم استثماراتها إلى نحو 1.4 تريليون ريال (373 مليار دولار) مرشحة للزيادة مع إقرار (الرهن العقاري)، إلا أن الأوضاع في الوقت الجاري، وفي ظل الصعوبات التي تشهدها سوق الإقراض بشكل عام وارتفاع تكاليفه على المطورين، غير مشجعة لدخول شركات أجنبية في سوق العقارات. وبيَّن المسعودي أن (الرهن العقاري) سيسهم في عمليات تملُّك المنازل من قبل الأفراد من جهة، وسيساهم في بناء المشاريع العقارية الضخمة في البلاد من جهة أخرى، من خلال التسهيل والتيسير في حصول شركات التطوير العقاري على القروض والتمويلات الخاصة ببناء المشاريع العقارية، ودخول شركات الاستثمار الكبرى لسوق العقار؛ لتأكدها من ضمان حقها وضمان التمويل البنكي، وستقدم مشاريع إسكانية ووحدات كبيرة من خلال مخططات تستثمر فيها وتطورها، وهذا يساهم في كثرة المعروض من الوحدات السكنية بشكل كبير.
العمران الأفقي والتلوث
أما الدكتور عبدالله الضليغي أستاذ جغرافيا العمران بجامعة الملك سعود فيقول: “يمتد التوسع العمراني لمدينة الرياض كما هو مخطط له عام 1440 باتجاه الشمال إلى صلبوخ، وهو أمر جيد، ولكن قلة تطوير الأراضي السكنية واستغلال ضواحي الرياض قد يؤديان إلى اتجاه العمران أفقيا، وهو نذير غير جيد على مدينة الرياض؛ سيتسبب في كثافة سكانية عالية جدا وازدحام في حركة المرور، وسيؤدي إلى تلوث الهواء، وكذلك التلوث البصري، وهو اختفاء المظاهر البصرية الجميلة، وارتفاع نسبة الضوضاء”.
نفسيات ساكني الشقق
عبدالعزيز السالم أستاذ الخدمة الاجتماعية المساعد تناول المسألة من جانب تخصصي محض؛ فقال: “المجتمع السعودي بطبيعته محافظ على العادات والتقاليد التي تعوّد ونشأ عليها؛ فالمواطن متعود على السكن في منزل كبير يتسع له ولأفراد عائلته، وقد نجد في المنزل الواحد أكثر من عشرة أشخاص من أسرة واحدة يعيشون تحت سقف واحد”. وأضاف السالم “لذا نجد أن الساكنين في الشقق أحوالهم النفسية أسوأ من الساكنين في الفلل؛ لأن الشقة مساحتها صغيرة، والمجتمع السعودي تعوَّد على الحياة في مساحات كبيرة، وعندما تضيق عليه المساحة ويُحشر بين جدران الشقة فإن الأحوال النفسية ستسوء، خاصة لدى النساء اللائي سيعتبرن الشقة بمثابة سجن لهن، وترتفع لديهن الرغبة في الخروج من هذا السجن لأتفه الأسباب؛ ما يولِّد لدينا مشكلات اجتماعية جديدة”.
العرض والطلب
ويقول المحامي سلطان السعدون: “متوسط دخل المواطنين الشهري يبلغ خمسة آلاف ريال، ويدفعون ثلث رواتبهم في الإيجار؛ ما تسبب في أزمة حقيقية بين المالك والمستأجر، والبعض لم يعد يستطيع الالتزام بدفع الإيجار للمالك في العقد المتفق عليه، ولا تزال مئات القضايا منظورة في أقسام الشرطة والمحاكم بسبب عدم قدرة المستأجر على دفع قيمة الإيجار”.محمد الغنامي (صاحب مكتب عقار) يرى أن المشكلة تكمن في عدم وجود معلومات للعرض والطلب معترف بها؛ فالأرقام دائما متضاربة، ولا تعكس الواقع، رغم أهميتها في السوق سواء للمستثمر أو للتخطيط المستقبلي. وأشار إلى أنه لا توجد أرقام عن عدد المباني المستأجرة، وحجم المستأجرين. مؤكدا أن الطلب في سوق الإيجار أكبر من العرض، والسبب عدم وجود وحدات سكنية كافية؛ ما ساهم في زيادة قيمة الإيجارات خلال السنوات الخمس الماضية.