من المنتظر أن تبدأ وزارة الإسكان في تسليم المنتجات السكنية (أرض) و(قرض) و(قرض وأرض) و(منتج سكني) للمواطنين في شهر شوال من العام الجاري، وذلك بعد استكمال معايير الاستحقاق خلال الأشهر المقبلة، وأكدت وزارة الإسكان أنه سيتم توزيع المساكن على المواطنين المستحقين بشروط ومعايير محددة لضمان الموضوعية والنزاهة في الاستحقاق. «عكاظ» استطلعت آراء عدد من المختصين والخبراء تحدثوا عن الشروط والمعايير التي من المقرر أن تقوم الوزارة بتطبيقها بكل شفافية لما في ذلك من تحقيق للعدالة في ظل عدد كبير من المواطنين المحتاجين للسكن وعدد الوحدات المكتملة. في البداية تحدث أستاذ الإدارة الاستراتيجية بجامعة الملك فهد للبترول والمعادن الدكتور عبدالوهاب بن سعيد القحطاني فقال: إن الشروط التي تم وضعها من قبل الوزارة ليست بتعجيزية، إنما هناك أولويات لتحديد من يستحق السكن حسب شروط ومعايير، قد تطول المدة قبل حصول المواطن المستحق للسكن حسب الشروط والمعايير المعلنة بسبب المفاضلة وربما لشح وبطء الحصول على المعلومات. وأضاف: إن توفر المعلومات الكافية والحديثة عن المتقدمين بطلبات السكن سيقلص المدة الزمنية وسيعجل بتوزيع الوحدات السكنية. متوقعا أن تكون هناك شفافية في عملية وإجراءات وشروط توزيع الوحدات السكنية لأن المعلومات التي ستدخل في الحاسوب ستساعد على تحديد المستحقين للسكن وسيتم توزيعها بعدالة وموضوعية حسب نظام حاسوبي لا يعرف الواسطة أو المحسوبية. وزاد القحطاني: إن الطلب على السكن مستمر لأن الوحدات المكتملة وأيضا التي لم تكتمل بعد ضمن النصف مليون وحدة لا تغطي الطلب، لذلك لن يؤثر البرنامج على أسعار العقارات في بعض مدن المملكة كما يتوقع بعض المحللين العقاريين، ناهيك عن عدم توفر وحدات سكنية كافية في المدن الكبيرة التي بحاجة لعدد كبير من الوحدات السكنية. مشيرا إلى أن نسبة 76 في المائة من السعوديين لا يملكون سكنا بينما أقل من 24 في المائة تملك سكنا. وأضاف: إذا كانت وزارة الإسكان تخطط لبناء وحدات سكنية في مخططات قريبة من النطاق العمراني فإنها ستجد صعوبة في ذلك ما لم تقم بشراء أراض من أصحابها بأسعار عالية وبالتالي سترتفع أسعار العقارات، لذلك أتوقع أن تبنى هذه الوحدات في مخططات بعيدة عن النطاق العمراني في أراض تمنحها الدولة لوزارة الإسكان. أما عضو مجلس الشورى الدكتور فهد بن جمعة فيرى ضرورة مراعاة قيمة القرض مقابل الأسعار، موضحا أنه عندما ننظر الى برنامج «إسكان» فنرى أنه يساعد المواطنين على امتلاك بيوت ولكن هذه لا تكفي فإذا كان «أرض وقرض» ضمن أولوياته عدد أفراد الأسرة، فإن دخلها متدن، خاصة ان الوزارة سمحت بمنح قرض إضافي يتم الحصول عليه من البنك لأي شخص يريد بناء مسكن، لذلك الأسرة الكبيرة العدد وذات الدخل المنخفض لن تستطيع أن تحصل على قرض إضافي لأن ذلك سيؤثر سلبا على مدخولها المادي، لأن النسبة التي تؤخذ من دخلها هي 20 في المائة، فأصبحت الخمسمائة ألف عائقا أمامهم لتملك الأرض، متوقعا أن تكون هناك تحديات أمام تلك الأسر. ويقترح ان تكون الأراضي مجانية ويتم اتباع نظام المجمعات بحيث تكون البنية التحتية متكاملة في مجمع واحد مما يؤدي الى انخفاض التكاليف على الحكومة وعلى المواطن وإلا ستكون هناك تحديات وصعوبات تحد من امتلاك السكن للمواطن. ثم تحدث عضو اللجنة العقارية في غرفة الرياض الدكتور عبدالوهاب ابوداهش فقال: وضعت الوزارة معايير وتفاصيل دقيقة من أجل الوصول الى الأكثر استحقاقا للسكن وهذه الطريقة بكثرة معاييرها قد تدخل الوزارة في صعوبة التطبيق، حيث تتضمن العمر وعدد أفراد الأسرة والأرامل والمطلقات والسن، موضحا أن كل هذه المعايير صعبة التطبيق وكان من الأولى ان تعلن الوزارة النقاط الرئيسية فقط وتكون عبارة عن لائحة مبسطة وتجعل هذه المعايير عبارة عن لوائح تنفيذية داخلية لوحدها تدخل في مرحلة التطبيق لأن الرسالة نتائجها غير جيدة بحيث ستجمع فيها المطلقات والأرامل في حي واحد وأفراد العائلة الكبيرة في حي واحد مما يجعل هذه المنطقة غير مرغوبة بالنسبة للآخرين كفئة الشباب مثلا قد لا يجدون رغبة السكن فيها مما يؤدي الى إيجاد أحياء متعددة، مثل حي الأرامل وحي المطلقات ومتعددي الزوجات وهكذا وهذه الطريقة ستكون لها نتائج سلبية. ويضيف ابوداهش بقوله: وهناك أمر آخر قضية الترتيب والأولوية قد تسبب إشكالية للبعض فقد يتراجع ترتيبه، حيث ان معايير الترتيب تتغير بين فترة وأخرى خاصة لمن سيتزوج من ثانية ومن ثم يتأخر الحصول على سكن وقد يكون هناك تزوير في المعلومات وهذا سيجعل وزارة الإسكان تلجأ الى إنشاء نظام رقابي قوي وهذا صعب تطبيقه على أرض الواقع. ويختم الدكتور عبدالوهاب ابوداهش رأيه قائلا: لذا على وزارة الإسكان ان تنظر للموضوع على أنه مشكلة اقتصادية وليس اجتماعية، خاصة أنها محدودة بميزانية مالية ونطاق أراض محدد، وأن هناك مجموعة ممولين من بنوك ومطورين عقاريين وغيرهم لذا يجب ان تضع الحل للجميع. ويرى المستثمر العقاري سلمان بن سعيدان أنه لن يكون هناك انعكاس حقيقي للقرار على الأسعار، خصوصا أن القرار يركز وبشدة على فئة معينة من المجتمع لدرجة أن الدعم السكني وصندوق التنمية أصبحا فقط مخصصين لغير القادرين والذين رواتبهم أقل من 8 آلاف ريال وهؤلاء خارج حسابات السوق بل على العكس سيساعد هذا القرار الفئة الأعلى الذين كانوا يساعدون الفئة الأقل في إيجاراتهم ولن يكون لهذا القرار أثر في انخفاض الأسعار إلا بعد انتهاء أزمة السكن القائمة حاليا والتي لا نتوقع حلها قبل 5 سنوات على أفضل الافتراضات. أما عن الكيفية التي يمكن الاستفادة منها في ما يتعلق بهم كمستثمرين عقاريين فبين ذلك بقوله: سنتوجه لمشاركة وزارة الاسكان في توفير الوحدات المطلوبة ولدينا حلول ستساعدنا في توفير ذلك. مستطردا: في الوقت ذاته بقوله: ولكنني لا أستطيع التصريح عنها الآن ولكن هي طرق بناء مبتكرة تخفض التكلفة وتقلل الوقت وتحافظ على الجودة وهذا سيساعد على المساهمة وبشكل مباشر في إيجاد منتجات تتناسب مع ما يتطلبه السوق في ظل سياسة الدولة لدعم المساكن التي لا تتعدى ال500 ألف ريال كقيمة للسكن. وأوضح رئيس اللجنة العقارية بغرفة جدة المهندس خالد جمجوم بقوله: الإسكان موضوع يخص كافة شرائح المجتمع من مواطنين ومقيمين، كما ينقسم إلى تملك واستئجار. المهم في الموضوع هو توفر المسكن المناسب لكل الفئات. وحول آلية الاستحقاق يرى جمجوم أنها تحتاج إلى وقت لتجني ثمارها. ويضيف: مما يجعل الكثير من المخاطرين المتنبئين ينظرون بنظرة إيجابية كعادتهم ومحاولة الاستفادة من كل حدث. مشيرا إلى أن توفير مسكن لعدد أكبر سيكون ضمن ضوابط وبالتالي سيعيد ثقافة امتلاك المسكن إلى الصواب (من حيث المساحات، المتطلبات، الخدمات، والجودة) وبالتالي سيكون هناك تأثير على مستوى البيع. أما حاليا فيتبع ذلك التكهنات وليس الواقع، مؤكدا في الوقت ذاته على أن المساهمة الإيجابية للمستثمرين العقاريين هي دراسة توفير أراض مخدومة توفرها الدولة مجانا أو بأسعار مدعومة لتدخل ضمن منظومة التطوير الذي يحتوي على خليط جيد من شرائح المجتمع وليس الذي يعتمد على فصل الفئات أو الطبقات بسبب الدخل أو الثقافة أو المنشأ. وقال المهندس جمجوم: إن التوزيع عملية صعبة جدا ومعقدة ولو ركزنا على التوزيع في المدن الرئيسية أخفقنا في حق القرى والهجر، ولو وزعنا بالتساوي لفاضت المساكن في القرى وشحت في المدن، لذلك المعادلة صعبة وتحتاج إلى معاملة دقيقة. طبعا الشفافية والوضوح بصرامة أساس النجاح في هذه الأمور. لكن يجب أن نضع نصب أعيننا أن هذا موضوع يهم شريحة كبيرة في المجتمع، فيجب أن نتوقع الكثير من الأخطاء التي يجب أن نتقبلها بصدر رحب ولا نندب ونشتكي. أما نائب رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية خالد بارشيد فقال: إن السوق العقاري تتحكم أسعار مكوناته صعودا أو هبوطا وفقا لمعادلة (العرض والطلب) ولكن قد تؤثر ما أطلقته وزارة الإسكان من تشريعات مثل آلية الاستحقاق الأولية وغيرها على الأسعار. ويضيف بقوله: لكن التأثير لن يدوم لأنه ذو نفس قصير وسوف تعود الأسعار إلى الآلية الفعلية التي تعكس حجم مكونات العرض والطلب كما هي، ولن تحركه الضغوط من الوزارة أو تجار العقار بحيث تؤثر على اتجاه منحنى العرض أو الطلب الفعلية، أما من ناحية توفير مسكن لأكبر عدد من الأسر حسب الآلية التي وضعتها وزارة الإسكان فإني أرى بأن الشريحة المستهدفة من قبل وزارة الإسكان لم تكن يوما ما ذات أثر على منحى العرض والطلب بل لم يكونوا للأسف في حساب أي من المطورين لأنها شريحة يستحيل وفق دخلها الحالي أن تتملك ومن يستطيع أن يتملك الآن فهو بالتأكيد لا تنطبق عليه شروط وزارة الإسكان عبر آليتها، فهناك عجز غير طبيعي بل مهول يقدر بنحو مليون ونصف المليون وحدة سكنية يتزايد سنويا مما أدى إلى أن تكون نسبة تملك المواطنين السعوديين للمنازل من بين النسب الأقل في العالم ومحاولة تغطية جزء من هذا العجز سيزيد من وتيرة الطلب بشكل يسابق وتيرة العرض وهذا بلا شك سيزيد من الأسعار. كما نعرف بأن الوزارة لوحدها لا تقدر على حل مشكلة الإسكان بالتدخل المباشر. ويرى خالد بارشيد أن يكون الحل بدعم وتمويل من القطاع الخاص (مطورين عقاريين وشركات أو بنوك تمويل عقارية) بالشراكة الحقيقية مع الوزارة لتهيئة البنية التحتية للأراضي البيضاء و بأسعار معقولة. موضحا أن من كان يقوم بالتطوير العقاري وبشكل يتجاوز 80 في المائة من الأراضي الخام في المملكة هم المطورون العقاريون من خلال ما يعرف سابقا بالمساهمات العقارية التي أوقفت تماما والمتنفس الوحيد لهم الآن هي الصناديق العقارية التي أظهرت في إحصائية جديدة أنها لا تشكل إلا أقل من 4 في المائة من حجم هذه المساهمات في وقت مضى. والإسراع في تطبيق نظام التمويل العقاري عبر منظومة الرهن العقاري التي أعتقد أنه سوف يبدأ العمل بها في خلال هذا العام، وكذلك إنشاء شركات تمويل عقارية لكي يتم تمويل المشاريع العقارية عبرها لأن الغالبية الساحقة من ملاك الأراضي الخام لا يمتلكون السيولة أو القدرة لتطوير أراضيهم مما يؤثر سلبا على حجم العرض.. ويشير خالد بارشيد الى أن توزيع الوحدات السكنية في مناطق المملكة التي وضعت من قبل الوزارة فيها جانب إيجابي على المواطن وتحقيق التوازن العقاري. ويختم رأيه قائلا: الوزارة لها حساباتها الخاصة من ناحية توفر الأراضي في مناطق المملكة التي تستطيع الوزارة من خلالها بناء الوحدات السكنية للمواطنين ولا شك بأنها سوف تحدث بعض التوازن في العرض والطلب من الناحية السكنية ونحن معها في ذلك التوجه.
