ضرورة وجود تعاون بين الشركات المطورة والجهات المختصة لحل مشكلة السكن

كشفت احصائية مؤخراً أن 60 % من المواطنين لا يملكون مساكن بينما 40% منهم يملكون مساكن، وذلك حسب الاحصائية الصادرة من صندوق التنمية العقاري، وأشار عضو جمعية الاقتصاد السعودية وعضو الجمعية السعودية للجودة عصام خليفة أن قوائم المنتظرين للحصول على مساكن في المملكة تفوق 2,2 مليون طلب، بينما 1,7 مليون طلب تم التقدم لها عبر الصندوق، وذلك بعدما فتح المجال أمام الموطنين للتقديم عبر موقع الصندوق الإلكتروني، بالإضافة إلى نحو 600 ألف طلب موجودة في قوائم انتظار الصندوق، وقال " أن أزمة الإسكان في المملكة من التحديات التي يواجهها الاقتصاد والمجتمع السعودي.
وأوضح خليفة بوجود شكاوى من المواطنين بسبب ارتفاع الإيجارات خصوصاً في السنوات الأخيرة، حيث ارتفع إيجار الوحدات السكنية ما بين 30 - 50% وأصبحت تستقطع جزءاً كبيراً من راتب المواطن، كما ارتفعت أسعار الأراضي إلى أكثر من 300% وارتفعت تكلفة الأرض من 10% إلى 40% من تكلفة البناء.
ويتوقع خليفة استمرار منحنى الزيادة في القيمة الايجارية للشقق السكنية وارتفاع أسعار الأراضي خلال العامين المقبلين.
دخل الموطنين
وأفاد خليفة أن هناك معاناة كبيرة في المجتمع في ظل ارتفاع تكاليف المعيشة والتي من أهم عناصرها ارتفاع الإيجارات، كما أن هناك علاقة طردية بين ارتفاع تكاليف المعيشة وبين الكثير من المشاكل الاجتماعية والاقتصادية، وبالتالي فإن حل مشكلة الإسكان يعد مطلبا أساسياً لحل المشاكل الأخرى، فالمواطن هو المتضرر في الأول والأخير من ارتفاع الأسعار.
وأرجع أزمة الإسكان للعديد من الأسباب منها أن هناك ارتفاع في نسبة النمو السكاني، وزيادة عدد الأسر وزيادة الطلب على الوحدات السكنية، يقابله ضعف نمو العرض من الوحدات السكنية ما أدى في السنوات الأخيرة إلى اتساع الفجوة بين الطلب والعرض مما أدى إلى تعقد الحلول للخروج من هذه الأزمة.
وأكد أن أحد أبرز الأسباب هي قلة القنوات الاستثمارية وارتفاع معدلات السيولة لدى بعض المستثمرين التي تحولت العقارات إلى مضاربة يتم تدوير الأموال عليها مما ساهم بارتفاع أراضي المنح لأكثر من 300% من قيمتها الحقيقية.
ورأى أن احتكار الأراضي عما كانت عليه محدودة جدا وتحول الأرض لمخزن قيمة وثروة ، وتقدر مساحة الأراضي البيضاء غير المستخدمة في الرياض أكثر من 70% وفي المنطقة الشرقية ب60% وفي جدة ب70%.
المنح السكنية
وأوضح أنه يتم توزيع المنح بعيدا عن النطاق العمراني وبالتالي تقل الاستفادة منها نتيجة بعدها عن المدن وعدم توفر الخدمات اللازمة من ماء وكهرباء وهاتف وطرق معبدة وصرف صحي، مما يجعلها أراضي غير صالحة للسكن حالياً وقال" أن المستفيد الأكبر من أراضي المنح هم مكاتب العقار، حيث أن حاجة ذوي الدخل المحدود المشمولين بالمنح السكنية للأموال تجعلهم لقمة سائغة لشريطية مكاتب العقار للاحتيال عليهم وشراء أراضيهم بأبخس الأسعار لبيعها بعد ذلك بأسعار مبالغ فيها ".
أصحاب العمائر
وأكد بوجود تحالف معلن يجمع بين الوسطاء وأصحاب العمائر للاستفادة من هذه الأوضاع لتحقيق أقصى مكاسب مادية ممكنة.
غياب الآلية
وقال " بالرغم من أن السوق السعودي يعد جاذباً في مجال العقار، إلا أن غياب الآلية والأنظمة التي تنظم السوق العقاري جعلته يعاني من تحكم العقاريين والمضاربين فيه نتيجة غياب الجهة التي من الممكن أن تحل مشكلة اختناقات القطاع العقاري".
وعن أبرز سلبيات نظام الرهن العقاري يقول " هو شرط عدم تجاوز قيمة التمويل 70% من قيمة العقار وأن يتحمل المقترض 30% من قيمة العقار، بمعنى إذا كانت قيمة العقار في حدود 1,2 مليون ريال يتحمل العميل 400 ألف ريال، ولا شك أن هذا الشرط إعجازي للراغبين على الحصول على مسكن، خاصة أن معظمهم من ذوي الدخل المتوسط أو المحدود ولا يملكون هذا المبلغ، بينما شريحة ذوي الدخل العالي التي يزيد دخلها الشهري على 25 ألف ريال هي المستفيدة الوحيدة من النظام الجديد ".
وأضاف " عدم رغبة البنوك أو شركات التمويل بضخ مليارات الريالات في سوق العقار حتى تتأكد من دقة نظام الرهن العقاري الجديد، ومدى تحقيقه لعوائد محفزة لهم، وبالتالي لا أتوقع أن يساهم نظام الرهن العقاري حالياً في فك اختناقات الإسكان على المدى القريب، وإنه يحتاج على الأقل من 3 5 سنوات لفك هذه الاختناقات".
قطاع الاسكان
ولفت خليفة أن قطاع الاسكان حظي باهتمام خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز الذي تصدى لحل هذه الأزمة من جذورها واصدر حزمة من المراسم الملكية تتمثل في إنشاء وزارة للإسكان مسؤولة عن تنظيم هذا القطاع وربط صندوق التنمية العقاري بوزارة الإسكان لإعادة هيكلته وتطوير سياساته، وخصص مبلغ 250 مليار سعودي لبناء 500 ألف وحدة سكنية، وزاد قيمة قرض صندوق التنمية العقاري إلى 500 ألف ريال لمواكبة ارتفاع تكلفة الأرض ومواد البناء، بالإضافة إلى تأمين 50 ألف وحدة سكنية لمنسوبي القطاعات العسكرية بمبلغ 30 مليار ريال.
وأشار خليفة أن هذا الزخم من القرارات أعطى دفعة قوية ونقلة نوعية لقطاع الإسكان لتنفيذ مشاريع الإسكان العملاقة ، ومن شأنها أن تساهم خلال السنوات القادمة في تخفيض الضغط على قطاع العقار وحل أزمة الإسكان، وتحقيق الرفاهية والأمان الأسري والانتماء الوطني لشريحة كبيرة من المواطنين الذين لا تمكنهم دخولهم من امتلاك مسكن العمر الذي أصبح حلم معظم المواطنين الذين لا يمتلكون مسكن.
توفير التمويل
وشدد خليفة أن تركز وزارة الإسكان على دورها الفاعل كمنظم لسوق العقار والمساكن، وأن تتبنى كافة الإجراءات التي تضمن زيادة العرض وسرعة تحقيق التوازن بينه وبين الطلب الكبير، ومنها توفير التمويل لشركات التطوير العقاري وللأفراد، وضع قواعد جديدة لكيفية تسعير الأراضي والوحدات السكنية والإيجارات وعمولات مكاتب العقار وإدارة الأملاك، وتفعيل قوانين حماية الملاك من مماطلات المستأجرين.
نقل التجارب العالمية
واختتم حديثه قائلا " سيحقق فتح المجال لدخول شركات أجنبية لهذا القطاع هدفين أساسيين الأول نقل التجارب العالمية الرائدة في مجال التطوير العقاري، والثاني إثراء المنافسة بما يضمن في النهاية توفر منتجات تمويل جيدة وبأسعار مقبولة، و أن فرض رسوم أو زكاة المال على الأراضي البيضاء سيجبر المحتكرين لهذه الأراضي على بيع أراضيهم، وعملية البيع هذه ستكون بمثابة الدوامة التي تدفع أسعار الأراضي للأسفل.
غياب التخطيط
من جهة أخرى رأى عقاريون أن أزمة الإسكان بحاجة الى اهتمامن أكبر من حيث التخطيط فضلاً عن التنفيذ.
واعتبروا أن الشراكة بين وزارة الإسكان والقطاع الخاص الحل الأنسب لتلبية حاجة المواطنين من الوحدات وهذه الطريقة نجحت بكثير من بلدان العالم.
وأشاروا لأهمية التمويل بقطاع الإسكان في المملكة، وإلى أهمية وجود تعاون بين الشركات المطورة والجهات المختصة من باب الشراكات والتنسيق فيما بينها لطرح برامج تمويلية من شأنها تخفض مدة التقسيط والدفعات وتقوم بإعداد برامج تناسب دخل المواطن، لافتين إلى أن أحد الأسباب الرئيسية التي أدت إلى ازدياد الطلب على تملك الوحدات العقارية هو ارتفاع الإيجارات "غير المبرر" في عدد من المدن السعودية، معتبرين أن التمويل وعاء ادخاري وليس استهلاكياً كبقية السلع.