مضاربات «التراب» تسبب مشكلة تثمين والأسعار تتضخم 30%

وقف صرف المنح يفجر أزمة في أراضي المدينة

أكد مختصون عقاريون أن المضاربات العقارية في منطقة المدينة المنورة أثرت سلبا على الجانب الاقتصادي، ونجم عنها خلاف كبير مع ملاك عقارات خضعت عقاراتهم للتثمين، مؤكدين أن هناك عوامل عدة ساهمت في تصاعد سعر المتر المربع إلى مستويات تزيد عن قيمته الحقيقية، بنسبة تزيد عن 30 في المائة، أي أن الأراضي التي تصل أسعارها إلى 900 ألف ريال هي في الأصل لا تستحق أكثر من 600 ألف ريال.
وتنتشر مكاتب كثيرة صغيرة الحجم في المخططات الخام وبعض المخططات الجاهزة بعضها عبارة عن ملحق لسيارة إسعاف، وفي تلك المكاتب تجري عمليات بيع بأسعار معينة، وبعد فترة قليلة من الزمن لا تتجاوز الشهرين تكون الأسعار قد قفزت، وهذا ما يشير إلى احتمالية وجود مضاربات عقارية في تلك المواقع تمنح أسعار المتر المربع قيمة متضخمة. وكشف أمين عام غرفة تجارة وصناعة المدينة المنورة أمير سليهم عن تقرير عقاري تعده الغرفة حاليا يعد الأول من نوعه على مستوى المملكة يوضح الأسعار الفعلية للعقارات في المنطقة، معتمدة في ذلك على أسس ومعايير معتمدة رسميا في التثمين العقاري ليصبح بإمكان أي شخص يسكن في المنطقة معرفة أسعار الأراضي حتى لا يقع في فخ المغالين.
وقال: مع الأسف لا توجد آلية توضح طريقة وضع الأسعار الأمر الذي أدى إلى إحداث تضخم افتعالي في أسعار العقار، وليس تضخما حقيقيا يستند على أسس منهجية واقتصادية تبرر هذا الارتفاع أي أن هذه الأسعار عبارة عن فقاعة تتزايد لكنها إذا انفجرت فإنها ستهبط بالأسعار.
وأشار إلى أن الأسعار الحالية التي يجري التعامل بها أصبحت تفوق القوة الشرائية لدى الراغب في امتلاك أرض من أجل بناء مسكن خاص عليها، مشيرا في الوقت ذاته إلى ضرورة وجود تنظيم وضبط في الأسعار لإبقاء الحركة العقارية في وضع نشط.
المتاجرة في «التراب»
في حين حمل عضو اللجنة العقارية في غرفة المدينة محمود رشوان وزارتي الإسكان والشؤون البلدية والقروية نسبة كبيرة من تبعات المضاربات العقارية التي تحدث في سوق المدينة، مؤكدا أن وقف صرف المنح أوجد أزمة في الأراضي وعدم وضوح سياسة عامة لوزارة الإسكان قاد مؤشر الأسعار إلى الزيادة بنسبة 30 في المائة خلال خمسة أشهر على حد تعبيره. وأوضح أن أسعار العقار مرشحة للزيادة بسبب المضاربات العقارية، وقال: إن محدودية الأراضي تجعل المضاربات العقارية عليها سمة بارزة، فالأرض التي يجري بيعها أكثر من مرة تكون عرضة للزيادة بشكل كبير، وهناك أراض جرى بيعها بداية هذا العام ب300 ألف ريال أصبح الآن سعرها يزيد عن 400 ألف ريال فماذا حدث خلال خمسة أشهر لتزداد أكثر من 100 ألف ريال في هذه الفترة البسيطة غير أن المضاربات العقارية، وتدوير بيع الأراضي قادت إلى هذه القفزة السريعة.
واستغرب من طريقة المتاجرة في المنطقة وإجراء عمليات بيع وشراء وصرف الأموال في «التراب» على حد تعبيره، مشددا على ضرورة إيجاد جوانب تجارية وصناعية أخرى لتصرف الأموال فيها بما ينعش اقتصاد المنطقة، ويقلل من حجم المضاربات العقارية. وقال: بالنسبة إلى المدينة المنورة فإن العقار هو تقريبا المجال الوحيد الذي يرى فيه الكثيرون من أهالي المنطقة وسيلة جيدة للتكسب والربح، فالمطور العقاري عادة ما يضع سعر المتر المربع للبيع بقيمة معينة ليأتي المشترون ويأخذون قطع أراض بالجملة تمهيدا لبيعها بالقطع وبمجرد أن تتم عملية البيع الأولى يقفز السعر إلى أن يصل الضعف تقريبا عن السعر التطويري أي أن زيادة السعر تكون بنسبة 100 في المائة، وهناك مخططات تشهد مضاربات عقارية واضحة. وأكد أن سعر المتر المربع للأراضي الخام معتدلة ومعقولة لكن وأسعارها في نطاق قوة المواطنين الشرائية لكن بعد تطويرها وتداولها في السوق تصبح تلك المساحات فوق قدرة أولئك المواطنين. وقال: في بعض المواقع شراء المساكن يتطلب 25 عاما لاسترداد ثمنها المدفوع فهذا يعني أن قيمة العقار تفوق قيمته الفعلية بأضعاف.
التثمين يتأثر
وأوضح عضو اللجنة العقارية الوطنية التابعة لمجلس الغرف السعودية غازي قطب أن نسبة المضاربات العقارية تؤثر على الأسعار بحوالي 25 في المائة، إلا أنه استدرك قائلا: بالنسبة لمنطقة المدينة المنورة فإن الأسعار فيها معتدلة تقريبا وهي أفضل بكثير من بعض المناطق الأخرى، ولا نريد أن نكون ضد المضاربات العقارية لأنها تعطي سوق العقار حراكا يعكس التطور الاقتصادي خاصة وأن المنطقة تعد جاذبة من الناحية الاستثمارية لكن هذا لا يعني أننا مؤيد لتلك المضاربات وإنما في نطاق معقول. وحول ارتداد المضاربات السلبي على التثمين بصفته مثمنا عقاريا، قال: سعر العقار يبنى على ظرف الزمان والمكان، ففي بعض الأحيان نواجه ملاكا يطالبون تثمين مواقعهم بنفس القيمة التي يجري تداولها في السوق بالرغم من أن المضاربات العقارية هي التي قفزت بتلك الأسعار إلى مستوى يفوق قيمة المتر المربع الحقيقي، لذلك نلتزم في التثمين بالمعايير الدقيقة والمحددة لذلك.