40 مليار ريال حجم الصناديق العقارية في السعودية

تباينت آراء مختصين في الاستثمار العقاري، بشأن قدرة الصناديق العقارية على تطوير الحركة الاستثمارية في القطاع، وبينما أكد أحدهم أن السوق العقارية بدأت تأخذ سياقها الطبيعي في ظل التنظيمات الحديثة للصناديق العقارية، فإن آخرين اعتبروا أن عدم امتلاك مديري تلك الصناديق ''الخبرة الكافية'' في السوق العقارية، يمكن أن يزيد الفجوة بين العرض والطلب.
وعلى الرغم من عدم توافر بيانات رسمية عن حجم الصناديق العقارية في السوق السعودية، إلا أن التقديرات تفاوتت ما بين 35 و40 مليار ريال، ويتوقع مختصون أن تكون تلك الصناديق بمثابة الاستثمار الآمن، إضافة إلى عوائدها الجيدة التي تصل إلى أكثر من 40 في المائة، خاصة في ظل المعطيات التي تشير إلى احتياجات البلاد إلى مليون وحدة سكنية على مدى خمس سنوات المقبلة.
وبين محمد المرشد، أن عدد المستثمرين في الصناديق العقارية تجاوز 1600 مستثمر في السوق السعودية، لافتاً إلى أن قيمة الصناديق الموجودة في السوق حاليا تقدر بنحو 3.5 مليار ريال.
وأشار إلى أن رغم ما قامت به هيئة السوق المالية بتقسيم لائحة صناديق الاستثمار العقاري إلى ثلاثة أنواع هي التطوير الأولي ثم البيع، والتطوير الإنشائي ثم البيع، والتطوير الأولي أو الإنشائي بهدف التأجير لمدة زمنية محددة ومن ثم البيع، وتصفية الصندوق في كل الحالات السابقة، إلا أن اللائحة لم تحقق المطلوب منها، ولم تحد من تعثرات الصناديق المتكررة.
وقال المرشد: ''على الرغم من كون الصناديق العقارية برامج استثمارية مشتركة تتيح للمستثمرين المشاركة في الأرباح، إلا أن التعثرات قننت من دخول المستثمرين في مثل هذه الاستثمارات، والتي تحتاج إلى بناء الثقة ما بين العميل والصندوق من جديد''.
ولم يبرأ المرشد ساحة المصارف المحلية من عزوف المستثمرين عن الصناديق، مرجعاً السبب إلى تسييلها لكثير من المحافظ في ظل تراجعات سوق الأسهم السعودية، إضافة إلى خوف المستثمرين من سوق الأسهم، إلا أن المصارف لا تجد سبيلا آخر غير الاستثمار في الأسهم.
ليعود المرشد بتأكيده أن عوائد الصناديق العقارية تعتبر جيدة في ظل عدم وجود استثمارات آمنة أخرى في السوق المحلية وتكون ذا عائد مادي جيد مقارنة برأس المال، لافتاً إلى أن بعض الصناديق حقق عوائد بأكثر من 40 في المائة للعام الواحد.
ويؤكد فادي الخلف مختص في إدارة الأصول أن التطوير العقاري ''بدأ يأخذ وضعه الطبيعي بفضل تحالفه مع الصناديق العقارية''، معتبراً في الوقت ذاته أن ''المطورين العقاريين سيزداد رصيدهم المهني عبر المشاركة مع شركات مالية متخصصة في إدارة الصناديق العقارية''.
ويضيف الخلف أن الصناديق العقارية هي الحل الأنسب للاستثمار الجماعي في القطاع العقاري، لافتاً إلى أن أولوية حق المستثمرين بشراء وحدات عقارية في نهاية مشاريع الصناديق العقارية تعد ميزة إضافية للمستثمرين''.
وأشار الخلف وهو مدير الصناديق العقارية في ''بلوم السعودية للاستثمار'' إلى أن الصناديق العقارية في السعودية تتميز بقدرتها على توفير بدائل استثمارية مناسبة للعملاء، ومنهم العملاء الذين يفضلون الاستثمار في القطاع العقاري الذي يوفر عوائد مجزية مقارنة بالاستثمار في قطاعات أخرى بالقياس إلى درجة المخاطر والمدة الزمنية اللازمة للحصول على العائد على الاستثمار.
وأضاف أن الاستثمار في الصناديق العقارية يمكّن المستثمرين من الاستثمار بمبالغ صغيرة أو متوسطة في استثمارات عقارية عادةً تتطلب رؤوس أموال كبيرة لا يمكن للمستثمر الفرد الاستثمار بها مباشرة، مشيراً في الوقت ذاته إلى أن المخاطر في القطاع العقاري غالباً ما تصنف أنها متوسطة وهذه إحدى مزايا الاستثمار بالقطاع مقارنة بغيره.
ويرى أن أهمية الصناديق العقارية تكمن كذلك في قدرتها على توفير أدوات استثمارية آمنة كونها تتم برقابة مباشرة من هيئة السوق المالية وهو الأمر الذي يعطي المستثمر اطمئناناً أكثر على استثماراته في المشروع، ناهيك عن الآلية الرصينة التي تُدار بها الصناديق العقارية، بما توفره تلك الرقابة من إفصاح وشفافية وإمكانية للمتابعة المستمرة.
من جهته، أوضح عجلان العجلان، رئيس مجلس إدارة شركة عجلان وإخوانه، أن الطريق طويلة أمام شركات التطوير العقارية من أجل تحقيق أهدافها، لافتاً إلى أن هناك بعض العوائق التي تكون عادة من داخل الشركة أو أخرى خارجية، مضيفاً أن شركات التطوير العقاري تحتاج إلى جهد مضاعف وخاصة الفترة المقبلة في ظل الطفرة التي تعيشها البلاد.
وبين العجلان، أن السوق العقارية في السعودية سوق نامية، يغلب الطلب فيها على العرض، وتحتاج إلى بناء وحدات سكنية جديدة كل حين، في ظل تكوين أسر جديدة وكل أسر تحتاج إلى وحدة سكنية خاصة فيها، ولأن أغلبية المجتمع السعودي شباب فبالتالي فالطلب أكثر من العرض.
وأضاف: ''يترتب على هذا الأمر تحرك ونمو عدة قطاعات أخرى، مثل الاقتصادية والصناعية وغيرها، فكل قطاع يحرك الآخر، نتيجة للنمو العالي والدعم السخي التي توليه حكومة خادم الحرمين الشريفين من أجل توفير مساكن للمواطنين، وهذا من شأنه أن يدعم نمو الاقتصاد''.
ولفت العجلان، إلى أن هناك عدة شركات للتطوير العقاري دخلت في السوق بشكل بسيط، ثم نمت وتنافست بعد ذلك في الأسواق العالمية، لافتاً إلى أن أمام تلك الشركات فترة نمو قوية مثل إنتاج الوحدات السكنية وتطويرها.
وأشار إلى أن هناك معوقات لكنها تقل كل سنة عن ذي قبل، لافتاً إلى أن القرارات التي صدرت أخيراً تصب في مصلحة شركات التطوير العقارية، ومن شأنها تذليل العقبات التي تواجهها، مثل اعتماد المخططات والفسوحات وغيرها، منوهاً إلى الارتفاع الملحوظ في تكلفة الأيدي العاملة وكذلك مواد البناء خلال فترة النمو العقاري الماضية، ومطالب الجهات المعنية بعملية الترتيب والتنظيم.
وأبان العجلان، أن الصناديق العقارية والرهن العقاري، من شأنهما توفير السيولة للمطورين في السوق العقارية، ويوفران الدعم المالي، الأمر الذي سيوفر على أثره منتجات عقارية في السوق، ويعمل توازنا في عمليات العرض والطلب
وعرج على أن برنامج وزارة الإسكان سيدعم السوق العقارية من خلل تمليك السكن للمواطن غير القادر على الاقتراض، لافتاً إلى أن البرامج موجهة لهذه الشريحة وسيدعم الاقتصاد من خلال توفير الأموال للمحتاجين الذين بدورهم سيدفعونه للسوق المحلية.
وفي السياق ذاته ، أوضح ماجد العرابي الحارثي رئيس مجلس إدارة شركة قمة الخزامى، أن مشكلة الصناديق العقارية، تكمن في عدم امتلاك القائمين عليها الخبرة الكافية في إدارة الصناديق العقارية، لافتاً إلى أن هناك صناديق عقارية تستعين بمؤسسات عقارية من أجل إدارة أعمالها بالباطن.
وبين الحارثي، أن الأغلبية العظمى من إنشاء تلك الصناديق قائم على جمع الأموال والبحث عن الأرباح، لافتاً إلى أنه من المهم التصريح لمثل هذه الأمور لشركات أو مؤسسات تمتلك الخبرة الكافية في السوق العقارية، إضافة إلى دراسة احتياجات السوق من مشاريع وغيرها. وأضاف: ''العديد من المشاريع التي تقام في الوقت الحالي، إضافة إلى الصناديق التي تنشئها المصارف السعودية، لم يكن لها إلا البحث عن الربح، دون النظر إلى حاجة السوق من مشاريع، خاصة إذا كانت إسكانية يستفيد منها المواطن والبلد على حد سواء''.
ولفت إلى أن المصارف هي المستفيدة من الربح المادي، ولم تستفد البلد من مشاريع تلك المصارف، لافتاً إلى أن العديد منها ليس لديها خبراء في القطاع العقاري، ولا دراسات على الأمد الطويل في التطوير العقاري، وأن عمل المصارف التي تقوم به يتركز على عملية البناء السريع والبيع من أجل هامش الربح للاستفادة السريعة من البرامج التي يضعونها.
وكانت هيئة السوق المالية السعودية قد شرعت في تنظيم شركات الرهن الخاص كي تتلاءم مع منظومة الرهن العقاري، وأصدرت في وقت لاحق لائحة صناديق الاستثمار العقاري، التي اشترطت دراسة جدوى للمشروع، وتحظر بيع أي وحدات في الصندوق دون موافقتها، إضافة إلى وضعها شروطاً أخرى من بينها ضرورة وجود جداول زمنية لتنفيذ المشروع وتصفيته.