ربط معدل الرسوم على الأراضي بمعدل الفائدة على الريال أفضل خيار لكبح تضخم العقار

أنهت السوق العقارية المحلية أسبوعها الثاني والعشرين على التوالي من الركود، مسجلة تراجعات سنوية وصلت إلى 27.5 في المائة وفقا لما شهدته قطع الأراضي السكنية، إلا أنه الانخفاض الذي لا يذكر أمام الارتفاعات القياسية التي حققتها الأسعار المتضخمة جدا للأصول العقارية (أراضي، عقارات) خلال السنوات الماضية، لتقفز بها خلال أقل من ثمانية أعوام بمضاعفات سعرية راوحت بين خمسة أضعاف إلى تسعة أضعاف حسب موقع ونوع العقار.
تخضع السوق العقارية في الوقت الراهن للعديد من العوامل التي ألجمت كثيرا من اتقاد أسعارها المتضخمة، ورغم أن بعض تلك العوامل لم يبدأ العمل به حتى تاريخه كالرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات، إلا أن تلك العوامل وقياسا على الفترة الموسمية الراهنة التي تعتبر من أفضل الفترات بالنسبة للسوق، التي دائما ما كانت تشهد نشاطا عاليا في صفقاتها، والنمو المطرد في مستويات أسعارها، تؤكد التطورات التي تشهدها السوق أن تلك العوامل نجحت في كبح جماح السوق العقارية، وأسهمت بصورة كبيرة في لجم التعاملات المضاربية المحمومة، وهو نجاح يجير لا شك لتلك العوامل التنظيمية في أغلبها.
وكما سبق أن تم طرح نمط مثالي لآلية الرسوم على الأراضي، التي تخضع في الوقت الراهن للدراسة والمراجعة من قبل الأجهزة المعنية بها، واقتراح أن ترتبط بالمعدل المتغير للفائدة على الريال السعودي، بحيث تحدد بما لا يقل عن خمسة أضعاف معدل الفائدة، ينصب الهدف الرئيس من هذه الآلية على تقليل حوافز اكتناز الأموال والثروات في الأراضي ومخططاتها، ويسهم في منع تدفق أي سيولة متشكلة عن الائتمان المصرفي إلى السوق العقارية، سواء بهدف الاكتناز أو حتى بهدف المضاربة، وفي الوقت ذاته يجبر أي سيولة قد تتوافر للاقتصاد الوطني، سواء كان مصدرها مدخرات أو تمويل من المصارف المحلية، للتوجه بالدرجة الأولى نحو الإنتاج والتشغيل، الذي يعزز بدوره من النمو والاستقرار الاقتصاديين.
إنها الآلية المثلى المقترحة لتحديد الرسوم على الأراضي البيضاء، التي تأخذ بعين الاعتبار عددا من المؤشرات النقدية الصرفة (التضخم، معدل الفائدة، نمو السيولة المحلية، نمو الائتمان المصرفي، نمو الودائع المصرفية)، التي تلعب دورا محوريا في التأثير في مجمل نشاطات الاقتصاد الوطني، وليس القطاع العقاري فحسب! الرابط الأهم في سياق هذا المقترح؛ إن تكلفة اكتناز الأرض (ممثلا في الرسوم) تعتبر أعلى بخمسة أضعاف على أقل تقدير من معدل الفائدة (تكلفة الاقتراض)، وهي الآلية التي ستعمل على سد جميع منافذ تدفق السيولة النقدية مهما كان مصدرها (ادخار، اقتراض) إلى الأصول العقارية، سواء بهدف الاكتناز وتنمية الثروات، أو بهدف المضاربة، فيما سيفسح الطريق تماما أمام تدفق السيولة النقدية الباحثة فقط عن تطوير وإحياء الأرض، وإنشاء الوحدات السكنية المطلوبة تنمويا واجتماعيا.
كما أنها الآلية التي حالما يتم العمل بها، فإنها ستضغط بقوة على أي مكتنز أو محتكر للأرض ليقوم خلال أقل من عام إلى تطوير تلك الأراضي، أو أن يتخلى عنها بالبيع والتخارج، ومن ثم يبحث عن فرص استثمارية بديلة. كما يلاحظ في ضوء هذه الآلية أن ملاك الأراضي في الوقت الراهن، إن فضلوا تطوير وإعمار حيازتهم من الأراضي والاستفادة من أنظمة الرهن العقاري المطبقة في الوقت الراهن، فإنها الخيار الأدنى تكلفة مقارنة بعدم تطوير تلك الأراضي واكتنازها، أو المضاربة عليها، وفي كل النتائج المحتملة الحدوث وفقا لهذا السيناريو، فإنها ستجتمع حول تحقيق الهدف المأمول لكل تلك الجهود المبذولة من الدولة، بأن تتراجع الأسعار المتضخمة جدا للأصول العقارية، وهو الأمر المسلم حدوثه بمشيئة الله بعد تفكك جدران الاحتكار والاكتناز الذي كان لا يكلف مرتكبيه ريالا واحدا!
يبين الرسم البياني الأول في الرسومات المرفقة بالتقرير مقارنة المعدل المقترح للرسوم على الأراضي البيضاء خلال الفترة 2004-2015 بأهم المؤشرات النقدية، وللعلم فكما يبين مستواه الموازي لمعدل الفائدة على الريال (ثلاثة أشهر)، والذي يعادل خمسة أضعاف معدل الفائدة، من المؤكد أنه بعد العمل به فعليا سيتغير مسار أي من تلك المؤشرات في الفترة اللاحقة لتطبيقه، لعل من أهم ما سيتأثر بتطبيقه (معدل التضخم)، الذي سيتم كبح جماحه إلى حد بعيد جدا، كما سينعكس ذلك إيجابيا على النمو الحقيقي للاقتصاد الوطني، وسيعزز زيادة توجه السيولة المحلية نحو الإنتاج والتشغيل من القيمة المضافة للاقتصاد، ومن ثم النمو والتنمية المستدامة والشاملة، وسيسهم توظيف السيولة المحلية في مواقعها المأمولة التي تخدم احتياجات الاقتصاد والمجتمع، في زيادة فرص العمل الكريمة أمام المواطنين والمواطنات، كما سيسهم ما تمت الإشارة إليه بخصوص كبح جماح التضخم، في تحسن مستوى الدخل الحقيقي للأفراد، وفي تحسين مستويات المعيشة بصورة عامة، وأن يعمل على تضييق التباين في مستويات الدخل بين طبقات المجتمع، التي تعد من المخاطر التي تستهدف السياسات الاقتصادية الحصيفة تجنبها قدر الإمكان.
الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجل إجمالي صفقات السوق العقارية للأسبوع الثاني على التوالي في 16 نيسان (أبريل) 2015، انخفاضا بنسبة 2.0 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند 5.8 مليار ريال، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 7.5 في المائة. يعزى هذا التراجع في الصفقات للانخفاض الأسبوعي الذي طرأ على صفقات القطاع التجاري بنسبة بلغت 12.4 في المائة، مقارنة بنسبة انخفاضه الأسبوعية السابقة 19.5 في المائة، لتنخفض صفقات القطاع من 1.8 مليار ريال إلى 1.6 مليار ريال. فيما سجلت صفقات القطاع السكني ارتفاعا بنحو 2.6 في المائة، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 1.0 في المائة، لتسجل الصفقات الأسبوعية للقطاع ارتفاعا من 4.1 مليار ريال إلى 4.2 مليار ريال. تأتي هذه المستويات المتدنية لقيم الصفقات العقارية استمرارا لحالة الركود المسيطرة على أداء السوق العقارية للأسبوع الثاني والعشرين على التوالي، ولا يتوقع أن تتمكن السوق من الخروج من حالة الركود تلك إلا بتراجع ملموس وكبير في مستويات الأسعار المتضخمة، فعلى الرغم من التراجع الذي سجلته أسعار الأصول العقارية، وصل متوسط تراجعه بالنسبة لقطع الأراضي السكنية في المدى السنوي إلى 27.5 في المائة، ونحو 26.1 في المائة للأراضي الزراعية، ونحو 24.5 في المائة للعمائر السكنية، وما لا يتجاوز 2.0 في المائة للفلل السكنية، إلا أنها النسب من التراجعات التي لا ولم تفي بعد بتوقعات المشترين المحتملين، وكون الأسعار التي انخفضت إليها لا تزال متضخمة جدا مقارنة بالقدرة الشرائية للأفراد. وكتأكيد على سيطرة حالة الركود على أداء السوق العقارية محليا، استمرت مؤشرات تراجع مبيعات العقارات على اختلاف أنواعها، حيث شهدت مبيعات العقارات السكنية تحسنا طفيفا خلال الأسبوع بلغت نسبته نحو 10.0 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنحو 3.5 في المائة، لتسجل ارتفاعا من نحو 4737 عقارا مبيعا خلال الأسبوع الأسبق، إلى نحو 5211 عقارا مبيعا بنهاية الأسبوع الماضي، والذي يعد الأدنى منذ 19 آذار (مارس) الماضي، الذي شهد فيما بعده الإعلان عن إقرار الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات، وكما يلاحظ على أداء السوق العقارية؛ أنها شهدت تراجعات حادة في أعداد العقارات المباعة بعد تاريخ الإعلان، وهو العامل الذي يضاف إلى مجموعة كبيرة من العوامل الضاغطة على أداء السوق، رغم أن الفترة الراهنة موسميا تعتبر من أكثر المواسم رواجا، ولعل مقارنة قيمة صفقات السوق وأعداد العقارات المباعة لنفس الفترة من العامين الماضيين، تبين نسبة الانخفاض الكبيرة في أداء السوق في الوقت الراهن، فعلى الرغم من انتصاف الشهر الجاري، إلا أن قيمة الصفقات للفترة قد سجلت مقارنة بنصف صفقات الشهرين المماثلين في عامي 2013 و 2014، انخفاضا كبيرا وصل حسب الترتيب إلى 42.2 في المائة ونحو 32.9 في المائة على التوالي.