لأول مرة .. الصفقات العقارية التجارية تشكل 56 % من إجمالي صفقات السوق

عبدالحميد العمري يكتب..انتعاش جزئي للسوق العقارية بفضل ارتفاع قيمة الصفقات التجارية

سجلت الصفقات التجارية ارتفاعا قياسيا خلال تعاملات السوق العقارية المحلية للأسبوع الماضي، لترتفع من 1.5 مليار ريال إلى أعلى من 5.3 مليار ريال، لتشكل لأول مرة منذ عدة أعوام نسبة 55.5 في المائة من إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية، وأتى الارتفاع القياسي في قيمة الصفقات التجارية من ارتفاع الصفقات المنفذة على قطع الأراضي، حيث استحوذت تلك الصفقات على أكثر من 93.1 في المائة من إجمالي الصفقات التجارية. أسهم هذا الارتفاع القياسي في الصفقات التجارية في ارتفاع إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية بنحو 77.8 في المائة، مقابل ارتفاع أقل في قيمة الصفقات السكنية بنحو 8.7 في المائة.
يمكن القول عن هذا النشاط الملحوظ في أداء السوق العقارية، الذي أتى أغلبه من زيادة الصفقات في القطاع التجاري، إنه خفف نوعا ما من حدة الركود المسيطرة على أداء السوق، إلا أنه وفقا لبقية المؤشرات الأخرى المهمة للسوق، لم يتمكن بعد من إخراج السوق العقارية من حالة الركود الشديدة التي أنهت أسبوعها الرابع عشر، فعلى الرغم من ارتفاع أعداد العقارات السكنية المنقولة ملكيتها في السوق إلى 5687 عقارا مبيعا، إلا أنه ما زال أدنى من العدد المسجل في مطلع يناير الماضي البالغ 5782 عقارا مبيعا، وهو ما يؤكده أيضا مسار متوسطات الأسعار التي شهدت مزيدا من التراجع بنسب أسبوعية تفاوتت حول 5.0 في المائة لمختلف أنواع العقارات المنقولة ملكيتها.
كما سبق أن تم ذكره في التقارير الماضية؛ إن أهم شرط للخروج من حالة الركود المخيم على تعاملات السوق العقارية، يعتمد على حدوث تراجع حقيقي في مستويات الأسعار، وأن تأتي بنسب أكبر مما أظهره تراجع الأسعار حتى الآن، التي راوحت خلال الأشهر الأخيرة بين 10 إلى 18 في المائة، ذلك أن مستويات الأسعار الراهنة تظل مرتفعة جدا قياسا على مستويات دخل الأفراد بمستوياتها الجارية، ومقارنة حتى بالقدرة الائتمانية للأفراد سواء بالاقتراض من صندوق التنمية العقاري وحتى بإضافة الائتمان الممكن من قبل المصارف التجارية "مؤسسات التمويل".
ويؤكد كل ذلك مجددا، أنه في ظل غياب أي مؤثرات أخرى كالإعلان عن فرض رسوم على الأراضي المحتكرة داخل المدن والمحافظات، فإن الركود القائم على تعاملات السوق العقارية مرشح للاستمرار فترة أطول حتى تتغير جذريا العوامل الرئيسة وراء وجوده! على أن استمرار الوضع الراهن لأداء السوق تحت مظلة ركودها القائم، ستصاحبه دون شك وتيرة متئدة من تراجع الأسعار، أخذا بعين الاعتبار بقية العوامل الأخرى الضاغطة حتى تاريخه على الأسعار، ومنعها من الارتفاع، لعل من أهمها المستويات المتدنية التي تسجلها أسعار النفط العالمية، التي تدخل شهرها الثامن على التوالي، إضافة إلى القيود المرتبطة بشروط التمويل العقاري "اشتراط دفع المشتري نسبة مقدم التمويل البالغة 30 في المائة من إجمالي قيمة العقار".
وكما سبق أن أُشير إليه في التقرير الأسبوعي الأخير؛ يتلخص المشهد الراهن للسوق العقارية، في استمرار حالة امتناع البائعين عن البيع بتلك الأسعار المتراجعة حتى الآن بمعدلات متدنية، يقابله إحجام أكبر من قبل المشترين المحتملين لتلك العقارات والأراضي على اختلاف أنواعها، إما لضعف القدرة على الشراء وهو الجانب الأغلب، أو لترقب ما ستسفر عنه وتيرة التراجع التي بدأت فعليا تطغى ظلالها على مستويات الأسعار، وانتظار أو ترقب مزيد من الانخفاضات في الأسعار! وما نشهده من تعاملات ضعيفة تتم في الوقت الراهن في السوق العقارية ممثلة في عمليات الشراء والبيع، يمكن القول عن أغلبها إنه ناتج عن صفقات بهدف الاستثمار أو المضاربة والتدوير، يقوم بها تجار ومضاربون بهدف إنعاش ما يمكن إنعاشه من أوضاع السوق الراكدة، وجزء يسير من تلك الصفقات ناتج عن خيارات محدودة بقيت للباحثين عن وحدات سكنية، ولهذا نرى تركزها على الشقق السكنية كون أسعارها لا تزال في متناول تلك الفئات من الأفراد.
إلا أن الاتجاه العام للأسعار في السوق العقارية إذا ما استمرت العوامل المشار إليها أعلاه "أسعار النفط المتدنية، استمرار قيود التمويل العقاري، زيادة عروض البيع من الوحدات السكنية"، يؤكد تأثرها البطيء شهرا بعد شهر بالركود المخيم على تعاملات السوق العقارية، وأن الحالة تلك ستستمر بوضعها الراهن إلى أن تطرأ على السوق متغيرات مفاجئة، إما بإعلان الموافقة على فرض الرسوم على الأراضي، أو بدء عمليات البيع وقبول البائعين بأسعار أدنى مما هو قائم اليوم، وكل تلك الاحتمالات وغيرها وارد في منظور الفترة المقبلة.
الأداء الأسبوعي
أسهم النمو القياسي في الصفقات التجارية في نمو إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق بنحو 77.8 في المائة، لترتفع من 5.4 مليار ريال، إلى نحو 9.6 مليار ريال، شكلت الصفقات التجارية منها نحو 55.5 في المائة من الإجمالي، مقارنة بنسبتها للأسبوع الأسبق التي لم تتجاوز 27.3 في المائة.
أما على مستوى مبيعات العقارات السكنية، فقد سجلت ارتفاعها الأسبوعي الثاني بنسبة ارتفاع بلغت 25.8 في المائة، مرتفعة من 4522 عقارا مبيعا إلى 5687 عقارا مبيعا، أتى أغلب هذا الارتفاع من الارتفاع الكبير الذي شهدته المبيعات الأسبوعية للأراضي الزراعية، التي ارتفعت بنسبة 61.9 في المائة، تلاها في نسبة الارتفاع قطع الأراضي بنمو أسبوعي بلغ 32.0 في المائة. في المقابل تراجعت المبيعات الأسبوعية لكل من العمائر السكنية بنحو 22.2 في المائة إلى 14 عمارة مبيعة، والفلل السكنية بنحو 46.5 في المائة إلى 23 فيلا سكنية مبيعة.
متوسطات الأسعار في منظور الأداء الشهري
نظرا لعدم توافر مزيد من البيانات خلال شهر فبراير الجاري، بما لا يزيد على خمسة أيام فقط، فلا يزال الاعتماد في قراءة تحركات الأسعار على المستوى الشهري، قائما على ما انتهت إليه في نهاية يناير الماضي. حيث وفقا لما أظهرته البيانات الصادرة عن وزارة العدل حتى 29 كانون الثاني (يناير) 2015، انخفض متوسط أسعار الأراضي الزراعية "النوع الأكثر مضاربة وتدويرا في السوق العقارية" بنحو 72.6 في المائة مقارنة بمتوسط سعره خلال ديسمبر الماضي، ليستقر عند 22.1 ريال للمتر المربع. كما ارتفع متوسط قيمة البيوت السكنية للفترة نفسها بنسبة قياسية "نتيجة لمبيعات بيوت ذات مساحات كبيرة جدا" إلى 2.2 مليون ريال للبيت الواحد. فيما حافظ متوسط الشقق السكنية على مستواه عند 596.5 ألف ريال للشقة الواحدة دون تغيير يُذكر مقارنة بالشهر السابق.
فيما سجل متوسط أسعار بقية أنواع العقارات انخفاضا للفترة نفسها، حيث انخفض متوسط سعر المتر المربع لقطع الأراضي السكنية بنحو 10.3 في المائة إلى 532 ريالا للمتر المربع، وانخفض متوسط قيمة الفلل السكنية بنحو 13.5 في المائة إلى 1.37 مليون ريال، وانخفض أيضا متوسط سعر العمائر السكنية بنحو 18.2 في المائة إلى 944.9 ألف ريال للعمارة الواحدة. ويمكن تتبع التغيرات في متوسطات الأسعار ومقارنتها عبر الفترات المماثلة لها مع العام الماضي بالنظر في الجدول رقم (2) المرفق مع التقرير.