مخالفة "المساهمات العقارية"..10 ملايين غرامة و3 سنوات سجن

تفاوتت مخالفات نظام المساهمات العقارية لتتناسب مع درجة المخالفة، كما جاءت متدرجة بحيث تشمل الإنذار، وإيقاف الترخيص أو إلغاءه، وغرامة مالية تصل إلى 10 ملايين ريال، ومنع المرخص له أو مدير المساهمة العقارية من القيام مستقبلاً بأي عمل مرتبط بالمساهمات العقارية لمدة تصل 10 سنوات.
كما تصل عقوبة بعض المخالفات الواردة في النظام إلى السجن لمدة تصل 3 سنوات، بينما تحال بعضها إلى النيابة العامة للتحقيق فيها والادعاء فيها أمام المحكمة المختصة.
وسيسهم النظام الذي سيكون نافذاً في نوفمبر المقبل، في زيادة المعروض من المنتجات العقارية التجارية والسكنية، وزيادة قنوات التمويل للمطورين العقاريين، والقنوات الاستثمارية للراغبين في الاستثمار، وتعزيز ثقة المستثمرين في القطاع العقاري بالمملكة.
ويقضي النظام على المساهمات العقارية العشوائية وغير النظامية، مع مساهمته في حوكمة أعمال الرقابة والامتثال، وخلق فرص استثمارية واعدة للمنشآت الصغيرة والمتوسطة في السوق العقاري، واستدامة نشاط التطوير العقاري وفتح فرص عمل في هذا النشاط.
كما يهدف إلى تنظيم نشاط المساهمات العقارية، ورفع مستوى الشفافية والإفصاح في نشاط المساهمات العقارية، وحماية حقوق جميع أطراف المساهمة العقارية، إلى جانب حوكمة المساهمات وتنظيمها وأتمتة جميع إجراءات طرحها حتى إنهائها "إقفالها".
ويُعرف النظام القواعد والأحكام العامة والموضوعية الملزمة التي تنظم نشاط المساهمات والتي صدرت بموافقة مجلس الوزراء، بينما اللائحة التنفيذية للنظام هي الأحكام والنصوص الإجرائية للإحكام الواردة في النظام والتي ستصدرها الهيئة العامة للعقار خلال 120 يوماً من تاريخ صدوره بالتنسيق مع هيئة السوق المالية.
أما المساهمات العقارية فتُعرف بأنها مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني، تجاري، أو صناعي، أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية والتي تعد برنامجًا استثماريًا عقاريًا مشتركًا يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه للمشاركة جماعياً في أرباحه، كما يتم تداول وحداته في السوق المالية، بينما المخول له بالحصول على ترخيص المساهمة وفق النظام هو المطور العقاري المرخص والمؤهل من الهيئة العامة للعقار.
ويتمثل أبرز أدوار الهيئة العامة للعقار بحسب ما ورد بالنظام، في تنظيم النشاط وفقا لما يحدده النظام واللائحة، وإصدار الترخيص وتعديله وإلغاؤه، وتصنيف المساهمات العقارية بحسب الحجم أو النوع أو الموقع، ووضع الشروط والمتطلبات الملائمة والمدد الزمنية للمساهمة العقارية بحسب تصنيفها.
كما تتولى وضع شروط تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين لغرض طرح المساهمات العقارية، ووضع شروط تأهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية، ووضع أسس تحدد استحقاقات المرخص له نظير أتعابه، وما يتقاضاه من عمولات، والرقابة والإشراف على المساهمات العقارية.
أما أدوار هيئة السوق المالية تتمثل في تنظيم سجل المساهمين الخاص بالمساهمة العقارية وهو سجل تقيد فيه أسماء المساهمين وحصصهم وأي تغيير يحدث في ملكية حصصهم، وكذلك الموافقة على طرح المساهمة العقارية للإعلان عنها وتسويقها وتحصيل القيمة المالية مقابل حصص المساهمة، وإصدار شهادة المساهمة العقارية التي تثبت تملك المساهم حصة في المساهمة العقارية.
وحدد النظام أطراف المساهمة العقارية، في الُمساهم، والمطور العقاري، ومدير المساهمة، وجمعية المساهمين، مشيراً إلى أن المساهم هو الشخص الذي يملك حصة مشاعة في المساهمة العقارية، والمرخص له وهو المطور العقاري المؤهل والمصنف، ومرخص من الهيئة العامة للعقار لممارسة نشاط المساهمات العقارية ويعتبر المسؤول عن جميع ما يتعلق بالمساهمة العقارية تجاه المساهم، وكذلك المشرف على أعمال مدير المساهمة العقارية، وتمكينه من القيام بواجباته.
أما مدير المساهمة هو الشخص المعين لإدارة المساهمة العقارية من قبل جمعية المساهمين ويعتبر هو المكلف بإدارة المساهمة العقارية وفق ما ستحدده اللائحة من اشتراطات ومتطلبات، وصلاحيات، ومهام، ومسؤوليات.
فيما تتشكل جمعية المساهمين من جميع المساهمين المسجلين في سجل المساهمة العقارية، يرأسها المرخص له "المطور العقاري" أو من يمثله، كما حق لجميع المساهمين حضور اجتماعاتها، ويمكن عقدها والتصويت على قراراتها إما حضورياً أو عن طريق وسائل التقنية الحديثة.
وتكون الموافقة على طرح المساهمة بحصول المطور العقاري على ترخيص المساهمة العقارية من الهيئة العامة للعقار لتكتسب المساهمة العقارية الشخصية الاعتبارية لها وتكون خاضعة لأحكام النظام واللائحة، كما يقوم المطور بأخذ الموافقة على طرح المساهمة العقارية والإعلان عنها وتسويقها وجمع القيمة المالية لحصص المساهمين من قبل هيئة السوق المالية.
واشترط النظام أن يكون العقار محل المساهمة العقارية مملوكًا بموجب صك ملكية ساري المفعول ثابتة سلامته، بناءً على إفادة من الجهة التي أصدرته وحاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره من الجهات المختصة وفقا لما ستحدده اللائحة.
وبحسب النظام يحدد رأس مال المساهمة العقارية الذي على أساسه يُحتسب عدد الحصص ومقدارها من خلال التكلفة التقديرية من قبل جهة تقييمية مُرخصة بعد موافقة الهيئة العامة للعقار، وهيئة السوق المالية وفقًا لما ستحدده اللائحة، بينما للهيئة اشتراط إضافة مبلغ احتياطي إلى رأس مال المساهمة العقارية بما لا يتجاوز 15٪ من تكلفتها التقديرية، وذلك لمقابلة أي مصاريف إضافية غير متوقعة، على أن يكون التصرف بالمبلغ الاحتياطي بموافقة الجمعية، ويعاد للمساهمين في حال عدم التصرف به.
كما يحق للمساهم الاشتراك في المساهمة العقارية بحصة عينية أو نقدية، فيما يقسم رأس مال المساهمة العقارية إلى حصص متساوية القيمة والحقوق وتكون مسؤولية المساهمين في حدود ما يملكون من حصص في المساهمة العقارية.
ويكون صافي أصول المساهمة العقارية من أصول ثابتة نقدية وعينية أو حقوق لدى الغير؛ مملوكة للمساهمة العقارية وليس لدائني المساهمين أو المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أي حق في أموال المساهمة العقارية أو أصولها عدا ما يملكونه من الحصص في المساهمة العقارية. يجب أن يكون للمطور العقاري المرخص له إقامة المساهمة نسبة معينة في المساهمة ستحددها اللائحة. وفقاً ل "أخبار 24".
ويحق المساهمين في المساهمة العقارية التصرف بحصصهم "بيع وشراء"، كما يمنع النظام الإقراض من رأس مال المساهمة العقارية ويتيح الاقتراض بضمان أموال أو أصول المساهمة العقارية على أن يتم تضمين اتفاقية المساهمة ذلك، بينما يتم إيداع جميع العوائد المالية المتعلقة بالمساهمة العقارية مباشرة في حساب الضمان.
ووفق النظام يتم إقفال المساهمة العقارية بعد الانتهاء من أعمال التطوير العقاري المحددة يتم تقييم أصول المساهمة العقارية من مقيمين معتمدين، وبيع أصول المساهمة العقارية عن طريق "البيع المباشر أو المزاد العلني" ثم توزيع أرباحها على المساهمين وفق حصصهم.
وحدد النظام انقضاء المساهمة العقارية، بانقضاء المدة المحددة لها، أو بيعها وفقًا لأحكام النظام واللائحة، أو استحالة تحقق الغرض الذي أُسست من أجله، وإلغاؤها وفقًا لأحكام، أو صدور حكم قضائي نهائي بتصفيتها.