انفجار فقاعة العقار الآن.. أقل خطرا

الاقتصادية - السعودية
تعرّف "الفقاعة السعرية" بأنّها الارتفاع الحاد والمستمر في سعر أصل أو مجموعة من الأصول، مع توقعاتٍ باستمرار ذلك الارتفاع إلى درجةٍ تجتذب مشترين جدداً بهدف تحقيق أرباحٍ من إعادة بيعها، عوضاً عن استغلالها أو تحقيق عوائد من استثمارها. وهو ما يجري تماماً الآن في السوق العقارية لدينا، يؤكّده توافر عاملين من ثلاثة عوامل رئيسة تُسهم في تشكّل الفقاعة السعرية، هي: (1) عدم تماثل معلومات السوق لدى أطرافه كافّة (متحقق). (2) زيادة تدفق رؤوس الأموال الباحثة عن فرص مجدية للاستثمار والمتاجرة، أسهم في زيادة تركّزها على السوق العقارية سرعة تحوّلها بين الأسواق المحلية مقابل ضيق الفرص الاستثمارية، وهو ما حدث فعلاً بعد انهيار السوق المالية في نهاية شباط (فبراير) 2006 (متحقق). (3) الزيادة المفرطة في خلق الائتمان المحلي، وهو ما يوشك أن يبدأ تفعيله خلال العام الجاري، (في طريقه للتحقق).
هل التاريخ يكرر نفسه؟ لدينا تجربة لا تزال ذكراها حيّة حتى الآن، حدثتْ في السوق المالية المحلية 2003-2006، دخلتْ خلالها في فقاعةٍ سعرية هائلة تجاوزتْ قيمتها 3.1 تريليون ريال، تشكّلتْ بتوافر جميع العوامل الثلاثة اللازمة المذكورة أعلاه. أركّز الحديث هنا حول العامل الأخير، لارتباطه في الوقت الراهن بحالة السوق العقارية.
تشير تجربة السوق المالية إلى أنّها اندفعتْ صاعدةٍ بسبب العوامل الثلاثة، ومنها النمو المفرط للائتمان البنكي خلال تلك الفترة، حيث وصل "المضاعف السنوي" لنمو الائتمان البنكي إلى نمو الودائع البنكية لحدود 1.6 ثم 1.8 ثم 3.2 مضاعف خلال الأعوام 2003 و2004 و2005 على التوالي، ووصل الائتمان البنكي للقطاع الخاص نسبةً إلى الودائع البنكية لذروته القصوى بنهاية كانون الثاني (يناير) 2006 عند 89.2 في المائة، أيّ قبيل انهيار السوق المالية بشهرٍ واحدٍ فقط! تراجعتْ تلك المضاعفات والنسب بعد انفجار فقاعة السوق المالية، ووصل مضاعف نمو القروض إلى نمو الودائع بنهاية 2006 إلى 0,44 مضاعف، وظل يتأرجح في مستويات متدنيةٍ طوال 2006-2013، كان أعلى قيمة سجّلها عند 1.5 مضاعف خلال 2008، علماً أنّه بلغ حتى إبريل الماضي 0.9 مضاعف. كما تراجعتْ نسب الائتمان البنكي إلى الودائع البنكية، متأرجحةً أغلب الفترة عند ال 80 في المائة.
آتي الآن إلى الخلاصة الأهم؛ بالنظر إلى مقدّماتْ تشكّل الفقاعة السعرية في السوق المالية، توشكُ السوق العقارية على دخول الطور الأخير والأخطر بتحقق العامل الثالث، والمتمثّل في الضغط على الأفراد – تحت مظلة الرهن العقاري- للاقتراض من البنوك ومؤسسات التمويل، لشراء الأصول العقارية المتضخّمة. هذا لم يحدث في حالة فقاعة السوق المالية، حيث تزامن زيادة تشكّلها مع زيادة القروض البنكيّة، في حين أتتْ متأخّرةً جداً بالنسبة لتجربة السوق العقارية. هذا بدوره سيُسهم في رفع درجة المخاطرة بالنسبة للأصول العقارية "أراضي، عقارات"، التي تعد متضخّمةً جداً في قيمها السوقية، قد تشهد فصلاً زمنياً قصيراً من الارتفاع في الأسعار، سرعان ما يهوي هبوطاً بسبب الضعف الشديد في القدرة الشرائية للأفراد، وحتى على مستوى القدرة على الاقتراض، وبسبب إحجام المستثمرين أو المتاجرين لعدم قبولهم تحمّل مخاطر تلك الأسعار المرتفعة جداً، التي وصلتْ لذروتها القصوى.
ماذا يعني هذا؟ أنّ المشتري خلال هذه الفترة القصيرة من الموجة الأخيرة للارتفاع، أو في الطور الأخير من عمر الفقاعة العقارية، سيكون عرضةً دون شكٍّ لخسائر فادحةٍ فور تراجع الأسعار، ستمتد مخاطرها حتى إلى البنوك والمؤسسات الممولة لقروض شراء العقارات والإسكان، ذلك أنّ الأراضي والعقارات التي يمنحها النظام حق الاستحواذ عليها كرهون، ستكون أسعارها السوقية أدنى من قيمتها حين تمويلها للمقترضين، وفي مرحلةٍ لاحقة مع قيام البنوك ومؤسسات التمويل ببيع تلك الرهون العقارية وتحصيل أثمانها؛ عملاً بإجراءات النزع الجبري لملكية العقار وبيعه عند عدم الوفاء بالدين وفقاً لنظام التنفيذ، ما سينتج عنه مزيداً من التراجعات الحادة في الأسعار. هذا مع الأخذ في الاعتبار أنّ ما تقدّم ذكره، سيتزامن مع استمرار اجراءات الجهات المعنيّة بزيادة أعداد المساكن وتطوير الأحياء والمخططات السكنية، ودوره في زيادة الفجوة بين العرض "النشط" والطلب "شبه المتوقّف" نتيجة تلك التطورات المتسارعة! هنا؛ يجب أنْ تدرك وزارة الإسكان خطورة إلزامها للأفراد الصادرة قروضهم من صندوق التنمية العقارية، باستلامها خلال مدة لا تزيد على عام واحد من تاريخ صدور الموافقة على إقراضهم، في ظل هذه الأوضاع غير المستقرّة التي تمرّ بها السوق العقارية.
يجدر التذكير هنا، أنّه كلما زاد عدد المشترين وحجم التمويل العقاري، كلّما زادتْ درجة المخاطر على جميع الأطراف من ذوي العلاقة "مشترين، ممولين"! وأنّ القطاع المالي "البنوك، المؤسسات المالية" سيكون عرضةً للانكشاف على أزمة انفجار الفقاعة العقارية، ولا يمكن اليوم تقدير حجم ذلك الانكشاف رقمياً؛ هل سيكون في حدود ال 100 مليار ريال مثلاً أو أقل أو أكثر؟ إنّه صعب التقدير. إلا أنّ سقفه المشاهد الآن قياساً على حجم الأموال المرصودة لدى وزارة الإسكان، قد يصل إلى نحو 250 مليار ريال على مستوى الأفراد فقط. كما يُحتمل مع بدء تفعيل التمويل البنكي للأفراد، أن تقوم شركات التطوير العقاري وغيرها من المستثمرين العقاريين بتمويل أنشطتهم من القطاع المالي، ما سيرفع حجم الائتمان. كم سيبلغ حجم الانكشاف إنْ حدث كنسبةٍ من إجمالي الودائع البنكية؟ وكيف ستتعامل معها مؤسسة النقد؟ وإلى أي مدى ستنعكس نتائجها السلبية على القطاع المالي؟ وما درجة تأثيرها في السوق المالية بما يمثّله القطاع البنكي من وزنٍ كبيرٍ في القيمة الرأسمالية للسوق؟
هناك من يرى سيناريو آخر مختلفا تماماً عمّا تقدّم ذكره أعلاه؟ ويعتبره احتمالاً بعيد التحقق، وأنّه لا يتجاوز حدود المبالغات غير المستندة إلى اعتباراتٍ حقيقية. رأيٌ يُعيدنا إلى التصريحات الرسميّة التي صدرتْ قبل انفجار فقاعة السوق المالية بنحو أربعة أشهرٍ فقط! من أشهرها تصريح محافظ مؤسسة النقد آنذاك، حينما قال في 12 تشرين الأول (أكتوبر) 2005 أنّ "المسؤولين يراقبون من كثب أيّ علامات على أنّ الأسعار في سوق الأسهم المرتفعة بنسبة 82 في المائة منذ بداية العام، قد أوجدتْ فقاعةٍ للأصول! وأنّ هناك أسباباً جوهرية قوية وراء تلك المكاسب، لكنَّ ساما مستعدّة لمعالجة أيّ آثار سلبية لهبوط حادٍ للأسعار في حالة حدوثه" – رويترز.
أرجو صادقاً ألا يُعيد المشهد نفسه، وأنْ نتجه بجديةٍ قبل فوات الأوان إلى سيناريو أقل مخاطرة، بالعمل على تنفيس فقاعة العقار الآن، بعيداً عن توريط الأفراد والقطاع المالي والاقتصاد الوطني في تبعاتها المدمّرة. والله ولي التوفيق.