انخفاض درجة انكشاف القطاع المصرفي المحلي على مخاطر السوق العقارية

شهدت السوق العقارية السعودية خلال الثلاثة أرباع الأولى من عام 2012 حالة من الركود النسبي، والترقب للقرارات الحكومية المنظمة لقطاع الإسكان لاسيما قرار الحكومة بإنشاء 500 ألف وحدة سكنية بتكلفة إجمالي 250 مليار ريال.
واشار الاقتصادي فادي بن عبدالله العجاجي الى بيانات المؤشر العقاري الصادر عن وزارة العدل التي أظهرت بداية نشوء حركة تصحيحية خلال الربع الرابع من عام 2012م والربع الأول من عام 2013، حيث انخفض متوسط سعر المتر المربع السكني في مدينة الرياض بنسبة 12,7% و التجاري بنسبة 4,7% خلال نفس الفترة. كما شهدت السوق العقارية في معظم مدن المملكة انخفاضات متباينة في أسعار العقارات السكنية والتجارية.
وقال إن ظهور أي حركة تصحيحية في السوق العقارية سيكون لها أثر إيجابي على الطبقة المتوسطة، كما أنها ستسهم في تعزيز وتطوير قطاع التمويل العقاري لاسيما أن الحركة التصحيحية ستكون ذات أثر محدود على القطاع المصرفي السعودي، لعدة أسباب أبرزها أن القروض المصرفية العقارية لم تتجاوز 38 مليار ريال في نهاية الربع الأول من عام 2013م، في حين تجاوز إجمالي الائتمان المصرفي تريليوناً و 39,7 مليار ريال. أي أن القروض المصرفية العقارية تشكل فقط نسبة 3,7% من إجمالي التمويل المصرفي. وهذه نسبة متدنية قياساً بمعظم دول العالم.كما أن القروض المصرفية الموجهة لتمويل العقارات السكنية في المملكة منخفضة جداً مقارنة بالقروض الموجهة لتمويل العقارات التجارية. فقد أشار تقرير تمويل المنازل والعقارات الصادر عن البنك الدولي 2011 إلى أن المملكة احتلت المرتبة الأخيرة من بين دول الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في نسبة القروض العقارية السكنية إلى القروض العقارية التجارية .
وأكد العجاجي أن استمرار الحركة التصحيحية في السوق العقارية لن يؤدي إلى ارتفاع مخاطر تعثر السداد في القروض المصرفية المضمونة برهن عقاري لأن البنوك التجارية السعودية لم تتوسع في منح القروض بضمان العقار نتيجة تأخر صدور المنظومة المالية (أنظمة التمويل والتأجير والرهن العقاري)، وأيضاً غياب صناعة التقييم العقاري التي انطلقت بإنشاء «الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين» في 28 مايو 2012.
فادي العجاجي
واضاف قد لا يتطلب ظهور الحركة التصحيحية في السوق العقارية أي تدخلات جوهرية أو إجراءات احترازية من قبل السلطة النقدية لاسيما من وجهة نظر الاقتصاديين المحافظين الذين يرون أن السياسة النقدية يجب أن تركز على خفض التضخم وتحقيق النمو المستقر للاقتصاد "برنانكي و قِرتلر" وتصحيح الأوضاع لكن بعد تبدد الفقاعة، وهم يرون أن تفجير الفقاعة ينطوي على مخاطر تزعزع استقرار القطاع المالي، كما أن ردة فعل السياسة النقدية لتقلبات أسعار الأصول معقدة.
واكد العجاجي أن القطاع المصرفي السعودي يخضع لمؤشرات السلامة المالية الخاصة بالمصارف التي تتلقى ودائع مثل كفاية رأس المال، وجودة الأصول، والربحية والعائد، والحساسية لمخاطر السوق التي تشمل أسعار العقارات والقروض العقارية إلى إجمالي القروض.
ومؤشرات القروض العقارية تقيس جودة الأصول ودرجة انكشاف القطاع المصرفي للقروض العقارية السكنية والتجارية. وهذه المقاييس تتميز بانخفاض مستوى المخاطر لان القروض المصرفية قبل إقرار " نظام الرهن العقاري المسجل" تخضع لمقاييس دقيقة لدرجة المخاطرة، وأن تقديم العقارات كضمان للقروض يقتصر فقط على ما يسمى ب"رهن الحيازة"، أي حيازة الصك العقار كإجراء احترازي من البنك لتقليل مخاطر التعثر في السداد.وقال العجاجي: لايزال حجم قطاع التمويل العقاري في السعودية محدوداً جداً قياساً بحجم الاقتصاد على المستوى الكلي، وهذا يقلل احتمال انكشاف القطاع المصرفي لمخاطر السوق العقارية، فقطاع التمويل العقاري في السعودية يمثل فقط 1,4% من إجمالي الناتج المحلي. وقد أشار تقرير تمويل المنازل والعقارات الصادر عن البنك الدولي 2011 إلى أن نسبة قطاع التمويل العقاري في السعودي إلى إجمالي الناتج المحلي لم تتجاوز 1% عام 2010، بينما بلغت النسبة 15% في الكويت، و16% في الإمارات.