المبالغة في أسعار العقارات يجب ألا تدفع المستهلكين إلى الإفراط في التمويل

قال إن ال 500 ألف وحدة سكنية سيؤثر في الأسعار والإيجار.. خلال ندوة في النادي الأدبي بالرياض.. فادي العجاجي:

شرح الخبير الاقتصادي فادي بن عبدالله العجاجي الابعاد الاقتصادية والتاثيرات المباشرة لانظمة الرهن والتمويل العقاري التي أقرها مجلس الوزراء مؤخراً، موضحاً أن هناك خشية من أن يُبالغ الأفراد في توقعاتهم بارتفاع أسعار العقار ويفرطوا في طلب قروض تدخلهم في مقامرات غير محسوبة العواقب، مشدداً على أهمية إدراك الأفراد لطبيعة التزاماتهم القانونية قبل توقيع عقود التمويل العقاري، أو الإيجار التمويلي، أو الرهن العقاري المسجل.
أما قرار الشراء المسكن عن طريق التمويل العقاري أو التريث، فيتوقف على عاملين رئيسين، الأول يتمثل في قدرة الأفراد على اقتناص الفرص لأن العقار فن شراء. والثاني يتمثل في قدرة الأفراد على ادخار ما لا يقل عن 30% من قيمة العقار كي لا ترتفع تكاليف التمويل.
وقال العجاجي خلال ندوة أقامها النادي الادبي بالرياض، وادارها الزميل خالد الربيش: على عكس ما يعتقده بعضهم، القطاع المصرفي لا يقدم أي قروض عقارية صريحة للأفراد، وإنما قروض تمويل مساكن بضمان الراتب. وبما أن المادة (20) من نظام الخدمة المدنية تحظر استقطاع أكثر من ثلث راتب الموظف (باستثناء دين النفقة)، فإن البنوك التجارية لا تستقطع أكثر من هذه النسبة كقسط شهري على القروض الشخصية، لكن القسط الشهري على قروض تمويل المساكن قد يصل إلى 45% من الراتب أخذاً في الاعتبار توفير تكلفة الإيجار على الموظف، وقد يتجاوز ذلك وفقاً لمستوى الدخل لاسيما في حالة تضامن الزوجين.
في حين تحظر المادة (10) من نظام مراقبة البنوك على البنوك التجارية مزاولة النشاط التجاري بشكل مباشر، ومن ذلك امتلاك عقار لغرض تأجيره أو إعادة بيعه. ويُسمح لها فقط بامتلاك العقارات التي تزاول فيها أنشطتها مثل مباني الإدارات الإقليمية والفروع. وإذا آل إليها عقار بتسوية مع مديونيها؛ فلا يحق لها الاحتفاظ به لأكثر من ثلاث سنوات إلا بموافقة صريحة من مؤسسة النقد ولفترة محدودة لا تتجاوز سبع سنوات. والغرض من ذلك ألا تؤول ملكية معظم العقارات إلى البنوك التجارية بين عشية وضحاها، وذلك حفظاً لمصالح الأفراد، فالسيولة ستكون متوافرة بشكل مستمر في القطاع المصرفي وتمكنه من شراء أي عقار بأي ثمن، لأن السيولة في نهاية المطاف ستعود إليه في صورة ودائع مصرفية، وقبل إقرار المنظومة المالية، توسعت البنوك التجارية في تقديم قروض التمويل العقاري من خلال ما يعرف ب "رهن الحيازة"، حيث كانت تسعى إلى استغلال الفرص المتاحة بما يتواءم مع الأنظمة والتعليمات.
كان "رهن الحيازة" يتم من خلال حيازة البنك لصك ملكية العقار الممول لضمان عدم التصرف فيه بالبيع لحين استيفاء إجمالي القرض العقاري، لذا كانت وزارة العدل تشترط موافقة مؤسسة النقد العربي السعودي قبل إصدار صك ملكية عقار بدل مفقود للتأكد من عدم رهنه لدى أي بنك تجاري.
وعن تأثير المنظومة المالية على السوق العقارية، يرى العجاجي: أن مشكلة تملك السعوديين مساكنهم ليست في قلة مصادر التمويل بقدر ما هي ناشئة عن التفاوت الكبير بين تكاليف بناء المنزل، والمستوى العام للدخل الفردي، كما أن شريحة عريضة من الطبقة المتوسطة ملتزمة بقروض استهلاكية، ومعظم الأفراد يحتاجون إلى سنتين على الأقل ليكونوا مؤهلين مالياً للحصول على قروض عقارية طويلة الأجل، فحجم القروض الاستهلاكية وقروض بطاقات الائتمان بلغت 285 مليار ريال في نهاية النصف الأول من عام 2012م وتجاوز الدين العام بحوالي 57 مليار ريال.
لذا فإن تأثير المنظومة المالية على السوق العقارية خلال السنتين القادمتين سيكون محدوداً، وإذا حدثت تغيرات كبيرة فسيكون المحرك الرئيس لها هو نشاط عمليات المضاربة وليست العوامل الاقتصادية الطبيعية، لكن عمليات المضاربة ستفشل في الحفاظ على تماسك الأسعار لفترة طويلة، والحقيقة الاقتصادية التي يجب التسليم بها هي أن دخول ال 500 ألف وحدة سكنية التي أمر بإنشائها خادم الحرمين الشريفين - حفظه الله - للسوق العقارية السعودية سيؤثر في الأسعار والإيجار شاء المضاربون أم أبوا، فبمجرد تسليم ال 500 ألف وحدة سكنية للأسر المستأجرة، سيرتفع حجم المعروض من الوحدات المعروضة للتأجير إلى 500 ألف وحدة سكنية على الأقل.
وبالرغم من أن المنظومة المالية تسمح للبنوك وشركات التمويل بتملك العقار، إلا أن تأثير ذلك سيكون محدوداً لأن تملكها للعقارات لغرض التمويل وليس المتاجرة. فالعقارات ستخرج من دائرة المضاربة وستنتقل مباشرة من ملكية البنوك وشركات التمويل العقاري إلى المستفيد النهائي.
وأبرز فوائد المنظومة المالية على السوق العقارية يتمثل في دعم وتشجيع إنشاء المجمعات السكنية ووقف عمليات البناء العشوائية التي حولت معظم المواطنين إلى مقاولين.
يضاف إلى ذلك أن المنظومة المالية ستعمل على إزالة التأثير السلبي للمضاربة التي أصابت قطاع التشييد والبناء بالضعف التدريجي والانحياز إلى الاستثمار في حيازة قطع الأراضي السكنية والمضاربة فيها، ففي الفترة الأخيرة بدأ النشاط العمراني في الانحسار نتيجة الارتفاعات المستمرة في أسعار القطع السكنية. ومعظم عمليات الإنشاءات القائمة والمحتملة خلال السنوات القليلة القادمة تتم على أراض سكنية تم حيازتها قبل الارتفاعات القياسية في الأسعار، ويتوقع أن تساهم المنظومة المالية في إصلاح الخلل وتقليل الفجوة بين القطاع العقاري وقطاع التشييد والبناء.
جانب من حضور ندوة الرهن العقاري بالنادي الادبي بالرياض