المضاربون يوجهون بوصلة الاستثمار إلى الأحياء القديمة

توجه عدد من المستثمرين والمضاربين بالعقارات في المملكة مؤخرا إلى الاستثمار في الأحياء القديمة بوسط المدن نتيجة الركود بالسوق العقارية وتراجع أسعار المخططات خارج النطاق العمراني بسبب قرارات وزارة الإسكان الأخيرة، وذلك لتعويض ما خسروه في المضاربة على المخططات الخارجية.
وقال رئيس لجنة التثمين العقاري بغرفة جدة عبدالله الأحمري إن المستثمرين والمضاربين بدأوا الاستثمار في الأحياء القديمة، لكي يعوضوا بعض خسائرهم التي حدثت بسبب القرارات الحكومية الأخيرة بما يخص الإسكان، خصوصا الذين اشتروا مؤخرا عددا من العقارات خارج النطاق العمراني، وهم يقومون بشراء الوحدات القديمة إما لترميمها وإعادة تأهيلها أو هدمها وبنائها من جديد وتأجيرها لأن هذه المناطق تتمتع بمشاريع حكومية كبيرة ، مؤكدا أن ارتفاع معدل الطلب على الإيجار جعل المستثمرين يتوجهون إلى شراء العمارات السكنية بهذا النوع من الأحياء على أساس تحقيق مكاسب وتعويض ما خسروه بالمخططات الخارجية.
وأضاف الأحمري أن الإيجارات سترتفع لأن العرض والطلب هما الحكم في ذلك، ففي حال كثر العرض وانخفض الطلب فإن القيمة تنخفض مباشرة سواء كانت إيجارية أو مبيعات، أما إذا كان العرض قليلا والطلب مرتفعا فمن المؤكد أن يصاحب ذلك ارتفاع في السعر.
مراكز استثمار قوية
وعن استمرار توجه المضاربين للاستثمار بهذه الأحياء، أكد الأحمري «أصبحت هذه الأحياء مراكز استثمار قوية لاسيما وأن الأمانات اتجهت إلى الشروع بتغيير المخطط المحلي والسماح بالتمدد الرأسي (تعدد الأدوار) بدلا من الأفقي، وهؤلاء يتجهون إلى مثل هذه الأحياء من أجل شراء البنايات القديمة وإزالتها لبناء وحدات للاستفادة من الارتفاعات التي تم السماح بها سواء ببيعها كشقق تمليك أو تأجيرها أو ببيعها على شكل وحدات جاهزة».
وعن مدى تحمل البنى التحتية بالمخططات القديمة البنايات متعددة الأدوار، أوضح أن الأراضي ذات البنية القديمة قد لا تتحمل زيادة الكتل الخرسانية التي توضع عليها خصوصا وأنها كانت تستوعب وحدة سكنية مكونة من دورين وأصبحت اليوم تستوعب الضعف من الوحدات وهذا يعتبر حملا زائدا على الخدمات مثل الماء والكهرباء والصرف الصحي ناهيك عن ضيق الشوارع بها والتي لا تسمح بالحركة المرورية ولن يتضح ذلك إلا بعد اكتمال البناء بهذه الأحياء، لذلك يجب على الأمانات عدم السماح بتعدد الأدوار بهذه الأحياء أو إعادة التخطيط الذي قد يكلف الأمانات مبالغ كبرى نتيجة نزع الملكيات، ولكن اعتقد أنه سوف يراعى مثل ذلك ولن يسمح للمستثمرين ببناء أدوار متكررة أعلى من المعدل المطلوب تماشيا مع ما تتطلبه البنية التحتية سواء من ناحية الشوارع التي تتراوح في مثل هذه الأحياء ما بين 6 – 15 مترا بعكس الشوارع العريضة بالأحياء الحديثة التي يبلغ عرضها من 20 – 100 متر نتيجة التطور الحالي حيث جعلها ذلك تستوعب ما يبنى عليها من مبان.
وبين الأحمري أن الأحياء التي خارج النطاق العمراني كان يستثمر بها فئة معروفة وهي التي تقدم على صندوق التنمية العقاري بطلب قرض وتؤمن الأرض من المخططات بهذه الأحياء حيث كانت أسعارها بمتناول الجميع ،ولكن الطلب المتزايد عليها والمتنامي هو ما دعا إلى ارتفاع أسعار هذه المخططات نتيجة المضاربات العقارية التي قام بها عدد من الدخلاء على السوق مما جعلها ترتفع هذا الارتفاع ثم لم يستطع أصحابها تصريفها بالوقت الحاضر.
وبالنسبة لما يؤكده بعض المستثمرين بأن السوق العقارية تعيش فترة ركود وليس انخفاض، قال الأحمري «أعتقد أن العرض والطلب وتنفيذ وزارة الإسكان المشاريع السكنية التي وجه بها خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله وإنهاء مشاريعها في كل منطقة ووضع البنى التحتية بكل الأراضي المسلمة إليها ومنح الدفعة الأولى من المواطنين هي الفيصل بهذه المقولة».
الفرص الاستثمارية
وأضاف عضو لجنة الاستثمار والأوراق المالية الدكتور عبدالله المغلوث «ان المستثمر والمضارب في السوق بالشأن العقاري يبحث دائما عن الفرص التي تزيد من رأس ماله وتدر عليه أرباحا مستمرة، ولهذا توجه بعض المستثمرين إلى البحث عن الفرص الاستثمارية المتاحة والمشجعة داخل النطاق العمراني من خلال شراء الوحدات السكنية والمباني في الأحياء القديمة التي تتمتع بالخدمات مثل المياه والكهرباء والصرف الصحي، وكذلك قربها من المراكز الحكومية الخدمية والمجمعات التجارية بدلا من شراء أراض أو مبان بمخططات خارجية تحتاج إلى وقت من الزمن حتى تكتمل الخدمات بها وقد تطول فترة استئجارها».
وأشار المغلوث إلى أن الكثافة السكانية في وسط المدن تعجل فرصة تأجير العقار بعد الانتهاء من بنائه مباشرة لأن كثيرا من المواطنين والمقيمين يرغبون السكن بها، إضافة إلى أن نجاح الاستثمار في هذه الأماكن مضمون 100 بالمائة بسبب القرب من جميع الخدمات الحكومية والمدارس ومراكز الخدمات التجارية الموجودة بالأحياء القديمة وهذا عامل آخر يجعل المستثمر والمستأجر يتوجهان مباشرة نحوها، مؤكدا أن ذلك سينعكس على أسعار الإيجار بهذه الأحياء السكنية نتيجة استثمار العديد من المستثمرين بها مؤخرا.
وفيما يخص استمرار ظاهرة استثمار المضاربين في المناطق القديمة وارتفاع معدلها بالمستقبل، أشار المغلوث إلى أن هذا النوع من الاستثمار لوحظ أنه بدأ يزيد في مناطق المملكة الرئيسية مثل الرياض والدمام وجدة ، بل توجه بعض المستثمرين حاليا إلى شراء مبان شبه متهالكة أو مبنية من فترة طويلة لإزالتها وبناء وحدات جديدة وهذا يجعل لدى المستثمر رغبة بالمواقع المخدومة وتدخل ضمن الفرص التي يبحث عنها، مبينا أن الفرق في أسعار العقارات بين المواقع القديمة والحديثة يبلغ حوالي 30 بالمائة.
السكن بالأحياء
وأوضح الخبير العقاري عادل الدوسري أن المستثمرين في المخططات خارج المناطق السكنية كانوا مجرد مستثمرين يضاربون بأسعار مبالغ بها في ظل عدم توفر كافة الخدمات مثل المستشفيات والأسواق والدوائر الحكومية، وعندما لم يجدوا من يستجيب لهم لأنهم كانوا يضاربون بالوهم وبما قد يحدث، بدأوا يدخلون إلى الأحياء السكنية القديمة ويشترون بعض المساكن بأسعار رخيصة ومن ثم يقومون بهدمها وبنائها من جديد.
وأكد الدوسري أن المواطنين لن يعودوا إلى السكن بهذه الأحياء لأنها تعاني من استيطان العمالة الوافدة بها، فإن الاستثمار في هذه المناطق يعتبر أيضا من أنواع المضاربة في الوهم لأنه لا يمكن تغيير التركيبة السكانية بتصرفات فردية وإنما بتضافر الجهود من الجهات الرسمية والقطاع الخاص بتحديد أماكن سكن العزاب وتطوير المنطقة التي هي أساسا أحياء قديمة، مشيرا إلى أن توجه المستثمرين إلى تلك المناطق سيسهم بارتفاع أسعار الإيجار وسيلحق الضرر بمنازل أهل تلك الأحياء لأنها ستتأثر من بناء وحدات مكونة من 4 أدوار نتيجة الحفر والهدم الذي سيؤدي إلى تصدعها، وكأنه يتم إجبارهم على بيعها بطريقة غير مباشرة.
وطالب الدوسري بإنشاء هيئة حكومية مستقلة لتطوير الأحياء القديمة بالتعاون مع القطاع الخاص والاستثمار بها على المدى البعيد بحيث تستأجر المباني من أصحابها على أساس تطويرها إلى 4 أدوار وإشراكهم معها بالأرباح السنوية ، لكي يتم تحويل هذه الأحياء إلى واجهة اجتماعية واقتصادية للدولة وليست لبؤر يجتمع بها المخالفون والهاربون، متمنيا من الأمانة عدم السماح ببناء الأدوار المتعددة بتلك الأحياء التي لا يتجاوز عرض شوارعها ال 15 مترا مربعا ومن هنا يتم حماية هذه الأحياء من المضاربين الذين سيرفعون أسعار الإيجارات ووقف تكدس السكان بها.
الاستثمار في وسط المدن
من جهته قال رجل الأعمال عجلان العجلان إن الاستثمار في وسط المدن خصوصا بالأحياء القديمة يعتبر استثمارا جيدا خصوصا وأن المباني متهالكة وتسيء للمنظر العام، وأعتقد أن إعادة البناء في هذه الأحياء فرصة استثمارية لوجود بنية تحتية متكاملة من ناحية المياه والكهرباء والصرف الصحي، وكذلك قربها من المراكز الحكومية الخدمية والأسواق التجارية.
وعن ارتفاع معدل الاستثمار بوسط المدن بعد الركود الذي ضرب السوق العقارية نتيجة القرارات الملكية بما يخص الإسكان، رد العجلان قائلا «القرارات الملكية تصب في مصلحة القطاع العقاري، واختلف مع من يعتقد أن الركود جاء بسبب هذه القرارات بل هي تصب في صالح القطاع ولا تضر به، فكلما استثمرت الدولة في تطوير الطرق وتوصيل الخدمات فإن ذلك يدعم القطاع، كما أنها موجهة لتوفير السكن لكل من ليس له القدرة على امتلاكه» مبينا أن السوق العقارية قوية جدا وترتكز على قوة الاقتصاد السعودي.
وأشار إلى أن تطوير الأحياء القديمة سيوفر وحدات سكنية حديثة وسيعمل على توازن أسعار الإيجارات بالمدن، وللعلم أن هذه الأحياء موجهة إلى شريحة معينة وهي شريحة موظفي الشركات والعمالة.