عقاريون: التشريعات الجديدة قد تحرم ذوي الدخل المحدود من السكن

بين خبراء عقاريون أن التشريعات الجديدة التي أعلنت عنها الدولة مؤخرا بهدف حل أزمة الإسكان كالرهن العقاري وبرامج التمويل من البنوك قد تحرم ذوي الدخل من شراء الأراضي أو المنازل لأن الشروط التي صدرت مع هذه التشريعات أوضحت أن الانعكاسات على أصحاب الدخل المرتفع فقط.
وأشاروا الى أن أسعار العقار في المستقبل ستتراجع الى أكثر من 35 بالمائة على أساس أن هذا المنتج ارتفع منذ عام 2005م إلى اليوم بنسبة تتراوح من 400 – 500 بالمائة، لذلك يجب أن يكون الانخفاض مجديا حتى يعيد الأسعار إلى حدودها المقبولة، مؤكدين أن التاريخ بدأ يبين أن عجلة أسعار العقار اكتملت دورتها ومن ثم رجعت من جديد إلى مستوياتها التي صعدت منها.
وقال الدكتور عبدالله المغلوث «إذا استمر التحرك من قبل الجهات المسئولة في الاندفاع نحو إيجاد حلول سريعة من خلال ضخ وحدات سكنية في مختلف مدن المملكة تابعة لوزارة الإسكان، وكذلك دور وزارة البلديات في اعتماد مخططات جديدة بالمنح وتنفيذ اللائحة التنفيذية للتمويل والرهن العقاري على الواقع ويتلمسها المواطن في بناء الوحدة السكنية، فإنه فعلا سيكون هناك تراجع في التقليل من حجم شح الإسكان، وبالتالي ستكون هناك أسعار واقعية وتراجع منطقي وعقلاني يتناسب مع حجم الطلب والعرض».
وبالنسبة لإسهام التشريعات الحكومية في خفض أسعار المنتجات العقارية، أوضح المغلوث أن الأسعار ستكون واقعية أكثر مما هي عليه الآن، ولكن لابد من استراتيجية حكومية لإيجاد بدائل أخرى لأن معظم المواطنين والمضاربين والمستثمرين وضعوا أموالهم بالسوق العقارية، ولأنه لا يوجد بديل آمن حاليا مثل العقار، ولكن إذا كان هناك توجهات أخرى لإيجاد بدائل مثل الصناديق الاستثمارية وتحريك الأسهم أو إيجاد مشاريع عملاقة اقتصادية تسحب تلك السيولة فهنا ستجعل هذه المشاريع أسعار العقارات أكثر واقعية.
وأوضح رئيس شركة الحاكمية للتطوير العقاري ردن الدويش أنه كان من المفترض قبل صدور أنظمة التمويل أن يتم تنظيم السوق العقارية وقال» المضاربون سيستغلونها في رفع الأسعار وهذا ما حدث بالفعل، كما أنه لا شك في أن وجود التمويل سيرفع أسعار الوحدات السكنية وأقرب مثال على ذلك دول الخليج التي سبقتنا في تقنين التمويل العقاري وعليه لن تكون هذه الأنظمة ذات فائدة أو عائد على المواطن بل سيستفيد منها التاجر، لذلك تدخل الدولة في سن الأنظمة والتشريعات لتنظيم سوق العقار ضرورة قصوى لحل مشكلة الإسكان المتفاقمة، وكذلك لابد من الاستعجال بتنفيذ توصيات وزارة الإسكان وتوصيات وزارة التخطيط الداعية لفك احتكار الأراضي، والعمل على زيادة المعروض من الوحدات السكنية» وأضاف» أنظمة التمويل الثلاثة التي صدرت ستعزز السيولة في سوق العقار وستضيف مزيدا من الحركة ونترقب تطبيقها على ارض الواقع للحكم عليها بصورة دقيقة»
وأكد رجل الأعمال أحمد الرميح أنه لن يكون للتشريعات الحكومية المطروحة لحل أزمة الإسكان انعكاس كبير على أسعار الأراضي لأنها مرتفعة حاليا، والرهن العقاري والتشريعات الأخرى التي أعلن عنها منذ فترة ليست مفاجئة، وإذا كان لها انعكاسات فإنها ظهرت في السابق أثناء الإعلان عنها، ولكن سيكون حاليا استقرار في أسعار العقارات بالسوق.
وقال الرميح : إن حل أزمة الإسكان يكون بعدة عوامل منها تعزيز صندوق التنمية العقاري بمبالغ كبيرة مثل ما حصل في التسعينيات الهجرية ومنح المواطنين قروضهم بأسرع وقت فيصبح لدى المواطنين فرص للشراء وبناء المنازل بالمناطق التي يرغبون بها أفضل بكثير من إقامة مشاريع أغلبها متعثرة وتحتاج إلى سنوات طويلة للتنفيذ وربما لن تكون بمستوى الجودة المطلوبة.
وأكد المستثمر العقاري خالد بارشيد أن الأنظمة الحكومية التي صدرت قبل شهر وحتى هذه اللحظة بما يخص السكن مثل الرهن العقاري لم تصدر اللوائح التنفيذية الخاصة بها من وزارة العدل والتي هي مهمة جدا في منظومة الرهن العقاري.
وبين بارشيد أنه يجب تعزيز القطاعات التمويلية مثل صندوق التنمية والبنوك بدلا فرض شروط تعجيزية ستحرم كثيرا من المواطنين مثل الشروط التي صدرت مع القرض الإضافي ( 500 ألف ريال ) مؤخرا من بنكي الراجي والهولندي السعودي وهي أن يكون دخل المقترض الذي حصل على قرض سابق من الصندوق لا يقل عن 10 آلاف ريال، وبذلك سيتم حرمان كافة ذوي الدخل المحدود من الحصول على مسكن، وانعكاس هذه الأنظمة إيجابيا فقط على أصحاب الدخل المرتفع.
وقال إن نسبة المواطنين الذين لا يملكون سكنا تبلغ 70 بالمائة، وهؤلاء لا تشملهم الأنظمة المرتبطة بالتمويل العقاري، وإذا قاموا بمغامرة الاقتراض فإنه بعد عام لن يستطيعوا تسديد المستحقات عليهم وهنا يصبح هم وزارة العدل الوحيد هو الفصل بين الراهن والمرتهن وإخلاء المساكن حسب الأنظمة الجديدة وإعادة الوحدة إلى البنوك.
وأكد الخبير الاقتصادي فضل البوعينين أن هدف الحكومة الرئيسي هو خفض تكلفة السكن على المواطن من خلال خفض تكلفة الأرض التي تكلف حوالي 60 بالمائة من قيمة المبنى، وهذا أمر معكوس ومفترض ألا يزيد سعرها عن 35 بالمائة من قيمة المبنى.
وقال « إن جميع الأنظمة التي تصدر تباعا اعتقد أنها موجهة لمساعدة المواطن لشراء المسكن الملائم والضغط على الأسعار بطريقة تنظيمية تساعد في خفضها وجعلها متاحة للجميع، وفيما يتعلق بأنظمة الرهن العقاري وانعكاساتها على السوق أعتقد أن المستفيدين من برامج التمويل العقاري عن طريق البنوك تعتبر شريحة محدودة جدا ، لذلك لن يكون هناك تأثير حقيقي على أساس أن الملاءة المالية لا تمكن النسبة الأكبر من المواطنين لشراء الأراضي أو المنازل عن طريق الرهن العقاري، وأعتقد أن طرح برامج وزارة الإسكان سيؤدي إلى زيادة العرض في السوق وهذا سيضغط على أسعار العقارات خاصة وان هناك تصريحا رسميا للوزارة يشير إلى انها ستطرح منتجاتها بسعر يقل عن أسعار السوق بنسبة 30 بالمائة ، وهذا سيجذب الأسعار الحالية إلى النزول ومن ثم يبدأ الانخفاض التدريجي، ففي كل عام هناك دورات اقتصادية في جميع الأسواق منها السوق العقارية وهنا أعتقد أن هذه الدورة للسوق العقارية وصلت إلى قمتها ومرحلة تشكل الفقاعة، ولا يمكن لها أن ترتفع أكثر من ذلك بل من المتوقع على المدى المتوسط والبعيد أن يكون هناك انخفاض حقيقي بأسعار العقارات بحجم كبير ولافت كما حصل من قبل.
وأضاف البوعينين أن السوق العقارية السعودية ضخمة والحركة بها بطيئة جدا وهذه ميزة جيدة أي أن الانخفاض يكون بالتدريج ، ونحن نأمل أن تنخفض الأسعار ولكننا لا نرجو أن تنهار على أساس أن الانهيار يسبب أزمات مالية واقتصادية كالذي حصل في سوق الأسهم سابقا ، ولكن النزول بالتدريج يحقق هدفين أساسيين هما المحافظة على المكتسبات المالية و توفير المسكن بأسعار متدنية.
وأضاف أعتقد أننا سنشهد انخفاضا بأسعار العقار في المستقبل سيبلغ أكثر من 35 بالمائة على أساس أن هذا المنتج ارتفع من عام 2005م إلى اليوم بنسبة تتراوح من 400 – 500 بالمائة ، لذلك يجب أن يكون الانخفاض مجديا لكي يعيد الأسعار إلى حدودها المقبولة، مبينا أن التاريخ بدأ يبين أن عجلة أسعار العقار اكتملت دورتها ومن ثم رجعت من جديد إلى مستوياتها التي صعدت منها.
وقال البوعينين: «توجد 3 دورات في سوق العقار وربما هذه تكون الرابعة في حال النزول، وما حدث في السابق سيحدث في المستقبل لأنه أمر طبيعي»، كما أن هناك أمرا لافتا يجب أن يشار له وهو أن سوق الأسهم يؤثر كثيرا على سوق العقار، وما دام هذه السوق بطيئة وجامدة منذ عام 2006 إلى هذا اليوم فإن ذلك ساعد السوق العقارية على التضخم.
وأكد أن الروح بدأت تدب في سوق الأسهم، ولو دخلت في مرحلة اقتصادية صاعدة فإنه في هذه الحال سيكون هناك تأثير كبير على سوق العقار.