خبراء يطالبون بفرض التخطيط الإجباري على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني

طالب خبراء في الشأن العقاري الجهات المختصة بإجبار أصحاب الأراضي البيضاء المجمدة داخل النطاق العمراني على تطويرها مباشرة من خلال تخطيطها أو تنفيذ المشاريع عليها، أو مصادرتها بهدف إنشاء طرق أو بناء مدارس والخدمات الأخرى عليها التي تفيد التنمية العمرانية والمواطن، مؤكدين وجود أراض كافية لسد احتياجات التوسع العمراني بينما هي في الواقع محجوبة عن التداول والاستفادة منها، وكذلك تؤدي الى توسيع حجم النطاق العمراني، ما يكلف الدولة مبالغ طائلة لتوسيع شبكة البنية التحتية بكل أطيافها.
وأوضح رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية خالد بارشيد ان الأراضي المجمدة داخل النطاق العمراني تسببت في نقص الوحدات السكنية المطلوبة بالمنطقة وارتفاع الأسعار لأن الطلب أعلى من العرض، مشيرا إلى أن تشجيع الدولة لأصحاب هذه الأراضي يعد أحد الحلول لتطوير هذه الأراضي الموجودة داخل النطاق الذي لا يزال محدودا خصوصا مع محجوزات شركة أرامكو.
وبين أن تطبيق نظام الرسوم على الأراضي هو ليس للجباية وإنما هو حث أصحاب الأراضي المتروكة بدون تطوير على تخطيطها وبنائها لأنها تتمتع بمواقع جيدة وتأخذ حيزا كبيرا من النطاق العمراني داخل المنطقة.
وأكد بارشيد ان سبب بقاء الأراضي داخل النطاق بدون تطوير يعود إلى الملاك الذين ينقسمون إلى نوعين الأول وهم المحتكرون لها، والآخر هم من ورثوا مساحات عن طريق آبائهم وأجدادهم، ولكن ليس لديهم الوسيلة التمويلية من البنوك التجارية أو الشركات التمويلية التي تساعدهم على تجهيز البنى التحتية وبيعها أو بناء وحدات سكنية عليها.
وعن دور اللجنة العقارية في حل أزمة الاراضي المجمدة بالمنطقة قال بارشيد "نحن جهة استشارية وليست تنفيذية، ولكننا نطالب أن يتم عرض نظام فرض الرسوم على اللجنة الوطنية العقارية عن طريق مجلس الشورى لأنها تملك الخبرة الكافية ويمكنها المشاركة في الرأي.
وبالنسبة لتراجع أسعار الأراضي المجمدة داخل النطاق من 15 -20% أكد بارشيد: هذا غير صحيح، وحتى مؤشر وزارة العدل لم يبين ذلك بسبب غياب ما يسمى ب " التسجيل العيني" المعلن عنه منذ 12 عاما ولم يطبق إلا بحريملاء والذي يعد هو المقياس الحقيقي لأسعار العقارات.
وذكر المطور العقاري حامد بن حمري أن الدولة هي الوحيدة التي تستطيع تحريك الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني من خلال إنشاء الطرق أو بناء المدارس والخدمات الأخرى عليها والتي تفيد التنمية والمواطن أو إجبار أصحابها على تطويرها.
وأكد بن حمري أن المنطقة الشرقية تتمتع بوفرة أراض، ولكن يجب على الجهات المختصة إجبار أصحاب هذه الأراضي على تخطيطها وتنفيذ المشاريع عليها مباشرة لأن ذلك هو الحل الوحيد للاستفادة منها سواء رضي الملاك أم لم يرضوا، وفرض التخطيط على جميع الأراضي المتروكة داخل النطاق العمراني مباشرة.
كما قال المستشار الاقتصادي والخبير الأكاديمي في الشؤون العقارية بمركز التنمية والتطوير للاستشارات الاقتصادية والادارية الدكتور علي بو خمسين إن حجم الأراضي السكنية حسب تقديرات إحصاءات إدارة التخطيط في أمانة المنطقة الشرقية تبلغ نحو 872 مليون متر مربع، ففي عام 2015م متوقع ان مساحة الاراضي التي تمثل الطلب في حدود 242.944 كم، بينما المتاح هو 459.055 كم أي أن المتاح يمثل نسبة قدرها 53% من الطلب، بينما في عام 2022 م ستزداد نسبة الطلب من الاراضي على المتاح منها بحيث سيكون حجم الطلب هو بواقع 390.115 كم والمتاح هو 311.884 كم فقط أي هناك عجزا في حجم الاراضي المتاحة للاستعمال وستكون النسبة بينهما بواقع 125%.
وأضاف:يمثل الطلب على الأراضي السكنية والتجارية حجم ما يطلبه الأفراد من الأراضي بهدف البناء السكني أو التجاري أو ما يعبر عنه بعدد تراخيص البناء السكني والتجاري ومساحة الأرض المرخصة للبناء خلال فترة زمنية معينة تقدر بالسنة عادة هناك عوامل كثيرة تؤثر في الطلب على الأراضي السكنية والتجارية منها عوامل مباشرة مثل الطلب العقاري السكني والتجاري والصناعي حيث يوجد علاقة طردية بين الطلب على الأراضي مع نمو العقارات بأنواعها والنهضة العقارية بالمملكة بالإضافة إلى عوامل أخرى غير مباشرة مثل النمو السكاني، النمو الاقتصادي ونمو قطاع الإنشاءات والتشييد، ونمو القطاع التجاري ونمو القطاع الصناعي.
وزاد بو خمسين بقوله: تركز سياسات التنمية على إعطاء الأولوية في الدعم الحكومي لقطاع الإسكان للفئات التي تعجز عن توفير السكن الملائم من خلال آليات السوق وتعزيز دور وزارة الإسكان وتطوير قدراتها، وكذلك تطوير قدرات صندوق التنمية العقارية وزيادة فعاليته ورفع معدل ملكية المواطنين للمساكن لتتواكب مع المعدلات العالمية المتميزة، إضافة إلى تطبيق نظام (كود) البناء السعودي في المشروعات الإسكانية وإيصال المرافق والخدمات إلى جميع المشروعات الإسكانية وإعطاء أولوية لتطوير مخططات المنح في جميع مناطق المملكة، وإعادة تطوير الأحياء القديمة والعشوائيات، وكذلك خفض تكاليف مواد البناء والأراضي السكنية، إضافة إلى إعداد الإستراتيجية الإسكانية الشاملة للمملكة والاستراتيجيات الفرعية للمناطق الإدارية وتنويع أساليب التمويل والدعم من القطاعين العام والخاص، بالإضافة إلى تشجيع الإسكان الخيري والتعاوني وإصدار التنظيمات الخاصة بهما، وإعداد قاعدة معلومات إسكانية لجميع مناطق المملكة.
أما بخصوص آثار الأراضي البيضاء على النمو العمراني فقد أوضح بو خمسين قائلا: إنها تعيق من حركة النمو العمراني بعدة مستويات فهي تعتبر من ضمن النطاق العمراني إلا أنها محجوبة عن الاستغلال والاستفادة منها فهي كرصيد الأموال المجمد ولا يستفاد منه في حركة النمو الاقتصادية، لذلك هي تضلل المخطط العمراني بأن توحي له انه هناك أراضي كافية لسد احتياجات التوسع العمراني بينما هي في الواقع محجوبة عن التداول والاستفادة، ومن جانب آخر تؤدي الى توسيع حجم النطاق العمراني وهذا يكلف الدولة مبالغ طائلة لتوسيع شبكة البنية التحتية بكل أطيافها ما هو فوق الأرض وما هو تحتها وهو مكلف جدا وعلى الصعيد الشخصي للمواطن هو يدفع أيضا ثمنا لهذه المشكلة بارتفاع فاحش في سعر الأراضي بسبب هذه الأراضي البيضاء المحجوبة عن التداول لأي سبب كان لأنه سيضطر لشراء ارض ابعد من هذه الأرض بسعر غال لأن هذه الأرض القريبة سعرها مرتفع جدا أي انه يدفع ضريبة عدم بيع هذه الأرض.
وعن ابرز الحلول لهذه المشكلة قال بو خمسين إن موضوع فرض رسوم عليها لحث أصحابها على تدويرها إما بالبيع أو التطوير هو حل عملي وهو حق أصيل للمجتمع الذي يتحمل كلفة يجب تعويضها من مالك الأرض، حيث ان صاحب الأرض سيحمل المواطن أخيرا هذه الزيادة، لأنه لا أحد سيقبل دفع تكاليف على أصل معطل وان كانت قيمته فيه إلا ان تكلفة المال هي عنصر مؤثر لا سيما لو دفعها سنتين متتاليتين أو أكثر، لأن سعر الأراضي بشكل عام في انخفاض وهذا واقع يشهده السوق فعليا على عدة مستويات باختلاف موقع الأرض وقربها أو بعدها، وهناك إمكانية أيضا لإيجاد حل عملي يتمثل بأنه يتم عمل شركة استثمارية توكل إليها دراسة الفرص الاستثمارية الممكنة على الأراضي البيضاء الموجودة داخل النطاق العمراني وتعرض على أصحابها بتنفيذ هذه الفرص بتمويل وشراكة ودعم من هذه الشركة الاستثمارية العامة والمصلحة مشتركة لمالك الأرض والشركة، ويستفيد المجتمع من الخدمات التي ستقام على هذه الأرض.