انفراج أزمة أراضي شمالي الرياض يعزز تنافسية التوطين الإسكاني

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة بتقرير أسبوعي

جاء الإعلان بانتهاء تخطيط الأرض الواقعة شمال مدينة الرياض - المسماة أراضي (مخطط قيران) المشمولة بالأوامر السامية التي تقضي باعتماد مخطط عام لها وتسليم الأراضي لأصحابها وفق قاعدة المحاصة - خطوة ايجابية لحل مشاكل الأراضي الواقعة في شمال مدينة الرياض.
تحرير هذه الأراضي يعني حراكاً فعلياً في التملك والبيع والتدوير، واستقطاب جزء من السيولة من خارج السوق العقاري للدخول بها إلى السوق بهدف الشراء وإكمال دورة رأس المال. كما أنها تخفف من وطأة اتجاه الطلب على الأراضي في الشمال. وتعني بذلك، الدخول في منظومة الأراضي السكنية التي تعزز معه الطلب وتعمل على خفض أسعار الأراضي وليس بالطبع انهيارها كما يتداول.
ويعزز هذا الانفراج من جاذبية السوق العقاري؛ الذي يعضده ارتفاع الطلب على المنتجات السكنية؛ وفي ذات الوقت دخول المخزون الجديد ضمن تنافسية السوق العقاري في عمومه؛ وهو توجه يمكن أن يدعمه استقطاب الشركات الأجنبية العاملة في القطاع الاسكاني.
وجاء تحرير هذه الأراضي أيضاً في وقت تقام فيه كثير من مشاريع التنمية في الشمال مثل جامعة الأميرة نورة التي تعد الحدث الأبرز، ومعهد الملك عبدالله لابحاث الطاقة، ومركز الملك عبدالله المالي، ومشاريع مطار الملك خالد الدولي، وغيرها من المشاريع.
والعمل جار الآن لاستكمال تحديد مسارات الشوارع وتبتير قطع الأراضي حسب المخطط العام. وبناء على توجيهات صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن عبدالعزيز أمير منطقة الرياض بسرعة إنهاء الموضوع وتسليم الأراضي لأصحابها.
وكان الأمير الدكتور عبدالعزيز بن محمد بن عياف أمين منطقة الرياض قد أعلن بأنه تم الانتهاء من تخطيط الأرض الواقعة شمال مدينة الرياض.
والملاحظ أن نسبة من ملاك الأراضي أصروا في الآونة الأخيرة على تجميد أراضيهم وعدم تحويلها إلى مشاريع تلبي حالة الطلب في السوق، بل إن العشرات من ملاك الأرضي باتوا يرفضون حتى بيع أراضيهم، اعتقادا منهم أن الأسعار ستتضاعف في المستقبل. وأدى تراجع التداول العقاري في الأراضي إلى زيادة مشكلات مازالت مستعصية، ومن نتاجها انحسار عمليات التطوير العقاري في الرياض التي لا تفي بالغرض ولا تساعد الأفراد على تملك المساكن.
وتقدر مصادر عقارية مساحة الأراضي المجمدة شمالي الرياض؛ والمسماة بأراضي قيران بأكثر من 100 مليون متر مربع، وبقيت هذه الأراضي المجمدة عقبة في وجه التخطيط والتطوير العمراني. كما قدر عدد من العقاريين حجم الأراضي الفضاء في الرياض بنسبة تتراوح بين 20 إلى 30 في المائة، مؤكدين أن من أسباب وجود هذه الأراضي داخل الأحياء السكنية عدم وجود ضرائب أو زكاة سنوية عليها، مؤكدين أن هناك تأثيرات سلبية على الأسعار وذلك لاحتكار الأراضي وعدم بيعها ما تسبب في زيادة الطلب على العرض وارتفاع الأسعار، «إذ يضطر المواطن إلى الشراء لقلة العرض في الأراضي، إضافة إلى أن الأراضي المجمدة أصبحت تكثر في الأحياء الشمالية من مدينة الرياض، إذ وصلت نسبتها تقريباً في تلك الجهة فقط إلى7 في المائة، لافتين إلى أن هذه الأراضي لا يمكن الاستفادة منها لأنها أملاك شخصية ولا يمكن للحكومة إجبار أصحابها على بيعها أو تأجيرها وذلك لرفض البعض فكرة تأجير الأرض ووضع قيود عليه.
ترشح دخول سيولة جديدة إلى السوق للاستفادة من فرص شراء أراضي قيران بعد توزيعها
وأرجعوا سبب تجميد بعض رجال الأعمال للأراضي الخام هو وجود قيود تعجيزية أمامهم ولهذا يضطر إلى تجميدها وبيعها، إضافة إلى أن هناك عوائق أخرى، موضحين أن هناك طلباً على قطع الأراضي التي تقع داخل النطاق العمراني، مشيرين إلى إن هذه التغيرات التي يشهدها السوق العقاري أمر متوقع لأسباب عديدة منها ارتفاع أسعار الأراضي مما يجعل في تقسيمها إلى أراضٍ متوسطة المساحات أمراً لا محال له لتعويض ارتفاع شراء قيمة الأرض، والسبب الثاني كثرة الطلب من قبل الباحثين عن المسكن، والسبب الثالث وهو الأبرز والذي يكمن في قلة التمويل.
وفي وقت اعتبر فيه خبراء عقاريون أن مبررات ارتفاع أسعار الأراضي في السعودية يعود لغياب التنظيم للسوق وانعدام الشفافية، وأن تزايد النظرة للأراضي كوسيط استثماري ساهمت في ارتفاعات وانخفاضات غير مبررة، مؤكدين أن وجود الخدمات ما زال يحكم فارق الأسعار، وأنه يجب ألا تحول الأراضي لما وصفوه بالمخزون الوهمي للقيمة، مؤكدين أن المطور العقاري ساهم كثيراً في ارتفاع أسعار الأراضي، مطالبين بإغلاق صندوق التنمية العقاري للحد من ارتفاع أسعار الأراضي.
وكانت التوقعات تشير إلى حدوث طفرة عقارية غير مسبوقة في المملكة مع الألفية الجديدة، وتحديدا منذ بداية عام 2006م تشمل جميع الأنشطة المرتبطة بصناعة العقار وبدأت المؤشرات مع زيادة الطلب على الوحدات السكنية ومشاريع التنمية العقارية والسياحية والاستثمار في بناء المدن الصناعية، إضافة إلى الإعلان عن تحويل شركات عقارية من مساهمة مقفلة إلى مساهمة عامة، هذا بالإضافة إلى الإعلان عن مدينة الملك عبدالله الاقتصادية وما تبعها من مدن أخرى ومشاريع تنموية صناعية وعقارية وسياحية وتجارية، ودخول شركات وكيانات دولية إلى سوق المملكة بهدف الحصول على حصة استثمارية جيدة.
وشدد بعض العقاريين على أنه لابد من صياغة أنظمة تساعد على حل المشكلات وفرضها على التمويل العقاري سواء في البنوك أو غيرها، ممن تمارس نفس النشاط في تمويل سوق العقار، وإلزام تلك الجهات بمنح المواطن القروض الكافية والميسرة، محذرين من أن نظام الرهن العقاري المنتظر سيرفع أسعار الأراضي ولن يكون الحل الأمثل المأمول والمنتظر كما يشاع عنه. فيما طالب آخرون بحل شمولي يضبط السوق من خلال تملك الأراضي التي أصبحت هدفاً وليس وسيلة.
وطرح عقاريون حلولاً جديدة لحل الأزمة الإسكانية، التي تعانيها البلاد من خلال تطوير الأحياء العشوائية وإعادة تنظيمها داخل المدن الرئيسية أمام القطاع الخاص ليكون شريكا في عملية التطوير حيث أصبح السكن العشوائي أحد المشكلات العالقة التي تنتظر المعالجة. ويعتقد الكثير أن معالجة مسألة الأحياء العشوائية يجب أن تسير بالتوازي مع حل مشكلة المخططات المجمدة، التي تتسبب بدرجة عالية في ارتفاع أسعار الأراضي. ويؤكّد عقاريون أن حجم التطوير العقاري في المملكة حالياً يتراوح بين 95 و125 مليار ريال سنوياً، وأن عدد الوحدات السكنية المطلوبة سنوياً يصل إلى 200 ألف وحدة سكنية، وهذا الرقم يشكّل تحدياً أمام العقاريين والمطورين لمواجهة الطلب المتزايد، إذ قدر عدد الوحدات السكنية المطلوبة خلال ال15 سنة المقبلة، بما يقارب من 4 ملايين وحدة سكنية، في ظل النمو السكاني خلال المدة نفسها، ومن المتوقع أن يصل عدد السعوديين في المملكة حتى عام 2020 إلى نحو 30 مليون نسمة، فضلاً عن الزيادة المتوقعة في عدد العمالة الأجنبية