شقق التمليك فرضت نفسها على القطاع العقاري.. ولابد من آلية للتأقلم معها

بعد أن أصبحت الخيار الأمثل لمحدودي الدخل

بلور مختصون وعقاريون سبل تعزيز مكانة الشقق الجاهزة، وإمكانية الاستفادة منها، والحد من سلبياتها كمنتج سكني فرض نفسه على القطاع العقاري. ورأى العقاريون أن الشقق الجاهزة باتت الخيار الوحيد أمام طالبي المساكن، وتحديداً محدودي الدخل، في ظل ارتفاع أسعار المنتجات العقارية وبخاصة المساكن ذات المساحات الكبيرة، مطالبين الراغبين في الشراء بتحري الدقة في نوعية الشقق المعروضة ومقاول التنفيذ عن طريق مكاتب متخصصة للكشف عن جودة المواد المستخدمة في البناء.
غياب الجهة الرسمية
وقال متعاملون في سوق بناء الوحدات السكنية إن شقق التمليك أصبحت أحد أهم المنتجات العقارية التي أضحت من بين الحلول التي اتجهت إليها شريحة من المواطنين لحل مشاكل الاسكان في المملكة، خاصة في المناطق التي تفتقد إلى المساحات أو تعتبر أسعارها مرتفعة.
وأضافوا: إنه حسب «اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها» الصادر بمرسوم ملكي عام 1423ه، يفترض تكوين «جمعية للملاك» لكل مبنى يشترك فيه مجموعة ملاك، حيث ينص النظام على أن يشترك كل مالك وحدة عقارية أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها وترميمها، كل بنسبة، أو بقدر ما يملكه من البناء، مضيفا ان جمعية الملاك تعتبر حارساً على الأجزاء المشتركة، ومسؤولة عن الأضرار التي تلحق بالملاك أو الغير، ولها الحق في مراجعة الجهات المختلفة ومطالبة المتسبب في الضرر بإزالته، كما نص النظام لضمان ضرورة تكوين الجمعية «إذا لم يقم الملاك بإتمام الإجراءات اللازمة لإنشاء جمعية الملاك، كان لأي منهم أن يطلب من وزارة العمل والشؤون الاجتماعية إتمام هذه الإجراءات".
وأشاروا إلى أنه للأسف لم تجد جمعيات الملاك نجاحها في إدارة العقارات، وذلك بسبب عدم وجود أي نص إلزامي يضمن تكوينها، ما أدى إلى لا مبالاة الملاك، وعدم اهتمامهم بالأجزاء المشتركة في البناء، هنا تكمن خطورة، قد تؤدي إلى تدهور البناء مع الزمن، بسبب عدم الاهتمام بالصيانة أو الحراسة، معتبرا أن غياب الجمعية وتكوينها من الاساس سبب رئيس في انتشار وكثرة المشاكل بين السكان في المبنى الواحد".
ويرى سعيد الشهراني مستثمر عقاري أن تنوع المنتجات السكنية في عالم التطوير العقاري أمر ايجابي ومحفز للسوق سواء كانت وحدات بمساحات مختلفة أو شققا سكنية، وتطور هذه الصناعة مهم لحل أزمة السكن، ولكن أرى أن شركات التطوير العقاري ملزمة بتقديم منتجات ذات جودة، وبأسعار مناسبة وخدمات ما بعد بيع مميزة. وأتوقع أن يتصدر الاستثمار في شقق التمليك قائمة الأفرع العقارية الأكثر نشاطا خلال الأعوام القليلة المقبلة بعد أن أصبحت صناعة جاذبة، وأصبح قبول المجتمع لها أكثر من أي وقت مضى.
وبين أن "شقق التمليك ربما يكون لها أثر مباشر في خفض أسعار العقارات في المملكة وفي تلبية الطلب الكبير على السكن، وهذا يعطي أثرا على المدى الطويل وبطريقة غير مباشرة على الأسعار نزولا كونه يضعف من كمية الطلب، كما أن توجه شركات التطوير العقاري والمستثمرين أصبح واضحاً تجاه تلك النوعية من المنتجات مع عدم اغفال كثرة الطلب على الفلل الفاخرة والدبلوكسات".
وتابع: "أعتقد أنه عند توفر المشاريع الخاصة بإنشاء الوحدات السكنية من قبل وزارة الاسكان وتقديم صندوق التنمية لقروض شراء وتمليك العقار ومع جهود وزارة الإسكان المميزة بشكل عام سيكون هناك أمل في حلول لأزمة السكن".
ولفت إلى أن "تضخم أسعار الأراضي يعود لأسباب عديدة من أهمها: الاحتكار، والمضاربات العشوائية، والفوضى السابقة في سوق تجارة الأراضي، والتي تسعى وزارة الإسكان لايجاد حلول لها من خلال النظم والتشريعات التي أقرتها وخططها المعلنة في هذا الشأن".
المنتجات المميزة
وأوضح أن "ثقافة السكن الجماعي في المجمعات السكنية الفاخرة والأبراج منتشرة على مستوى العالم، وأصبحت تتنافس شركات التطوير العقاري على تقديم المنتجات المميزة، وأعتقد أن المجتمع متقبل لتلك الأفكار بشرط الجودة والعناية من المستثمرين وعدم التلاعب أو الغش أو المبالغة في الأسعار والربحية، فهي حل سريع لتملك المواطنين".
شراكة حقيقية
من جانبه يرى فهد الوادعي (خبير عقاري) أنه لابد أن نتطرق إلى طرح كثير من مشكلات الشقق وعيوب البناء بكل ما يتعلق بأنظمة وقوانين شقق التمليك، خاصة فيما يتعلق بالشقق التي تكون في المجمعات السكنية متعددة الأدوار، لافتا إلى أن ملف "اليوم" أظهر للجميع مدى الشراكة الحقيقية للإعلام في القطاع العقاري من خلال تناوله لأبرز مشكلات السوق العقارية، وعن شقق التمليك تحديدا قال الوادعي: إن وضع السوق أصبح محدوداً من ناحية محدودية امكانية العمل مادياً على شراء الشقق، بخلاف عقارات أخرى كالأراضي أو المنازل الجاهزة أو الإنشاء، فمبيعات الشقق هي الأكثر طلباً في الفترة الحالية على مستوى مختلف العقارات، وأضاف: إن أسعار الشقق بلغت حتى 800 ألف ريال، وتتفاوت أسعارها باختلاف المساحات وموقع الحي، بالإضافة إلى موقع الشقة داخل العمارة السكنية.
وذكر أن نسبة العملاء الذين يحرصون على وضع الضمانات للشقق بلغت 40% إلى 60% لحرصهم على تملك شقة، وأضاف: إن أبرز الضمانات والخدمات التي يرغب فيها العميل قبل الشراء، ضمان السباكة والكهرباء، ولابد أن تسجل الضمانات في أوراق العقار الرسمية من قبل المالك نفسه.
الوعي القانوني
وأشار الوادعي إلى أن الكثير من المواطنين يجهل الجهة الرسمية التي يتوجه لها لأخذ حقه من التظلم نظير مثل هذه المشكلات، فيتوجه البعض منهم لوزارة التجارة أو الإمارة، والبعض منهم يتجه للمحكمة وهذا هو الاتجاه الصحيح الذهاب إلى المحكمة ورفع دعوى تظلم، وبعد تقديم الدعوى يطول أمد التقاضي ربما سنة أو سنتين يُحكم في القضية بحسب حق كل منهما وإزالة المخالفة إن وجدت في المبنى".
وأضاف "أما بالنسبة لمشكلات الصيانة فهي الأغلب من ناحية المشكلات المتكررة، وأغلب الناس يتوجهون للشركة الضامنة، فيما تدعي الشركة العقارية أن ضمان المواد ليس من اختصاصها ولكن من الشركة المصنعة للمواد يذكرون له بأن هذا سوء بالاستخدام، فيدخل المواطن بدوامة طويلة ما بين سوء التركيب وما بين ضمان المواد، وهذا يعتبر خطأ في التنفيذ والطريق الصحيح بمثل هذه الحالة أن يقدم المواطن شكواه بالمحكمة إن كان عنده صبر ويأخذ حقه، إن كان المبلغ المطالب به أقل من 20 ألف ريال، فيتوجه المدعي للمحكمة الجزئية بحكم الاختصاص، وإذا كان المبلغ أكثر من ذلك فيتوجه المدعي للمحكمة العامة".
صاحب العقار
مشيرا إلى أن ما يحدث عادةً في مثل هذه القضايا في أروقة المحاكم يقوم القاضي بإحالتها إلى هيئة النظر بالمحكمة، ومن ثم هيئة النظر تحولها لمكتب هندسي، والمكتب يأخذ أتعابا قبل بدء المعاينة ويتم مناصفة الاتعاب بين الطرفين المدعي والمدعى عليه، والخاسر بالقضية يتحملها بالكامل، فيذهب المكتب ويستخرج تقريرا هندسيا لمعاينة المشكلة، وإيجادها سواء أكانت سوء تركيب أو سوء نفس المواد، مع وجود عقد بالضمان فيتحملها صاحب العقار، ويقوم بتغييرها أو يتم الاتفاق فيما بينهما على مبلغ ويغيرها صاحب المبنى.