المخططات العقارية في الشرقية تطلب التطوير المتميز

يعتبر التطوير العقاري من ابرز مقومات نجاح اي مخطط او مساهمة تطرح للبيع، فهو العامل الحاسم في نجاح او تعثر العملية العقارية، وقد كان لتجربة السنوات الماضية خير دليل على ذلك، اذ ان اهم اسباب تراجع بعض المساهمات عن التصفية، هى هذا العامل (بالاضافة الى عوامل أخرى لسنا في واردها الآن).
لدرجة ان بعض المطورين العقاريين التفتوا الى هذه النقطة فقاموا بتجاوزها، وتقديم الخدمة فكان نصيبهم من ذلك ايجابيا، وتخلصوا من معضلة التعثر، وما يصاحبها من خسائر مالية ليست في الحسبان.
ولكن هذا التطوير لايزال موضع ملاحظة، من عدة نواح، ابرزها ان التكلفة ارتفعت الى الضعف تقريبا، ويزداد ارتفاعها اذا كان المخطط نموذجيا، ويتطلع اصحابه الى تقديم سلعة عقارية راقية، فالرقى العقاري لا يأتي الا من خدمات راقية، والتي تتمثل في الشوارع ذات الزفلتة عالية الجودة، مع التشجير والانارة ومع خدمات الهاتف والماء والكهرباء، والصرف الصحي، وهذه الاخيرة هي مربط الفرس في جميع المخططات، فهي الأعلى كلفة لذلك نجد العديد من المخططات تقدم وتباع وتشترى وتعمر وتسكن بدون هذه الخدمة، بل ان خدمة الصرف الصحي كانت عاملا حاسما في تفضيل مخطط على آخر.
ان ارتفاع تكلفة التطوير تعنى ارتفاع اسعار الاراضي عند البيع، وهذا يعني الضغط على المواطن، وهو المستهلك النهائي للعقار.
وتأتي مشكلة اخرى تتمثل في ان هناك خدمات اساسية اخرى تدخل ضمن عملية التطوير، لكنها لا تحظى باهتمام العديد من المطورين، فالساكن يريد الماء والكهرباء والصرف الصحي والهاتف والشوارع الجيدة، وهذا ماتوفره المخططات الجديدة، وهي ملزمة بموجب قرارات وزارة التجارة والصناعة، لكن المواطن يريد ايضا المستوصف والمدرسة والدفاع المدني ومركز الشركة والحديقة، وهذا ما لا توفره المخططات الجديدة، فضلا عن القديمة بالتالي فإن هناك نقصا في هذه الخدمات والتي تدخل ضمن نطاق عملية التطوير.
واذا كان العقاريون قد تجاوزوا سلبيات الماضي، ونجحوا وكانت لهم مساهمة جيدة في تخفيف الضغط عن الدولة بتوفيرهم للخدمات الاساسية، فانهم ملزمون في الوقت الحاضر، وبالتنسيق مع الجهات الحكومية لتوفير الخدمات الآخرى كي توفر مخططات عقارية نموذجية.
ارتفاع الأسعار
اوضح اطلال الغنيم: ان اسعار التطوير العقاري في الوقت الحاضر قد تغيرت، وهي تسير باتجاه الارتفاع، لسبب واحد هو زيادة الطلب على التطوير، الناجم بدوره عن زيادة المخططات العقارية، التي تحتاج الى هذه الخدمة، كي تضمن تسويقها فمقاولو التطوير باتوا مطلوبين في الوقت الحاضر اكثر من اي وقت مضى.
اختلافات المستوى
واشار الغنيم الى ان هناك اختلافا في مستوى الخدمات، كما ان هناك اختلافا في مستويات المقاولين، اذ يوجد في المنطقة الشرقية - كما نعلم - مخططات نموذجية تفوق ( او تزيد) على متطلبات الجهات المعنية في التطوير العقاري، لغرض تسويقي واضح، يفيد البلاد طبعا، لذلك الاسعار تختلف، تبعا لمستوى الخدمة، ولكن الشيء الثابت في الوقت الحاضر هو ارتفاع اسعار التطوير لزيادة الطلب عليها.
واضاف الغنيم ان مستوى الخدمة ياتي حسب طبيعة الارض ايضا، فالارض المنشطة قد يكلف سعر تطوير المتر 35/30 ريالا، بينما يتضاعف السعر اذا كانت الارض صخرية، كذلك الحال اذا كانت التطوير شاملا للصرف الصحي ام لا، كل ذلك حسب مرحلة التطوير، اذ قد يصل السعر مع الصرف الصحي الى 44 ريالا.
واكد الغنيم ان القطاع الخاص لا يلتزم بمتطلبات التطوير التي تريدها الدولة، بل يقدم المخطط مطورا مع كامل خدماته، فساهم في توفير مبالغ طائلة على الدولة، وربما كان هذا من الخدمات التي يقدمها العقاريون للمجتمع.
جودة التطوير
ونوه الى ان جودة التطوير العقاري تعود في الدرجة الاساس الى ضمير المخطط وصاحب المكتب، كما تعود في الاساس الى رغبته في تسويقها، وبالطبع فان سعر المتر المطور أعلى من سعر الخام، فالكثير من العقارييين يرغبون في شراء الاراضي الخام ليقوموا بتطويرها للحصول على سعر افضل، وتحقيق نتائج ايجابية، وهذا حق مشروع، والبعض الاخر لايريد ان يجهد نفسه او يكلفها فيرغب في البيع والشراء في الامتار غير المطورة، ولكن تقديم المساهمة لا يتم في الوقت الحاضر الا بتوفير كامل الخدمات، فلابد ان يكون المخطط مطورا حسب شروط وزارة التجارة والصناعة، ويتم ضبط ذلك وتسعير التكلفة عند المكتب المحاسبي المخول بمتاعبة مصارف وايرادات المساهمة.
وقال الغنيم: ان الطلب متزايد على التطوير، بسبب زيادة المخططات، كما اسلفنا، ولذلك فالكثير من العقاريين اصحاب المساهمات أسسوا لهم شركات تطوير عقاري كي تقدم بتطوير مشاريعهم، ومع هذا تجد هذه الشركات مشاريع اخرى تقوم بتطويرها، وربما كان هذا مجالا آخر ضمن النشاط العقاري.
وانتقد الغنيم ظاهرة بيع الامتار العقارية بدون تطوير كامل، فهو كان سببا في تعثر العديد من المخططات، بل في حال وجد التطوير يكون عاملا لتسويقها، ونجاحها في السوق، بل قد تحقق اسعارا جيدة.
الهدف التسويقي
وقال حسن بن محمد القحطاني: ان كلفة التطوير كبيرة في الوقت الحاضر، تصل الى 40 ريالا للمتر، تلك ان تتصور مخططا مساحته 4 مليون متر مربع فان تكلفة التطوير ستصل الى 160 مليون ريال، وربما يقل هذا السعر اذا كان المخطط قريبا من النطاق العمراني لوجود الخدمات قريبة منها، ولكن اذا كان المخطط بعيدا، ولا يسمح بطرح اي اي مخطط دونما خدمات فان التكلفة قد تصل الى هذا الحد المرتفع، وهو اقل بنسبة 55% في المائة عما كانت عليه قبل سنوات.
واوضح القحطاني ان سعر تكلفة التطوير ترتفع اذا كان صرفا صحيا بينما ينخفض اذا افتقدت هذه الخدمة وينعكس هذا الامر على السعر، فالعديد من المخططات يرتفع سعرها اذا توافرت فيها الخدمة، واذكر ان احد المخططات كان متعثرا بسبب انعدام خدمة الصرف الصحي، اي تطويره كان ناقصا، ولما قام المطور بتوفير هذه الخدمة تم بيع المتر بصورة غير متوقعة، بل اكثر من المتوقع بحوالي 20 ريالا للمتر المربع، لذلك فمن المهم التركيز على التطوير العقاري في اي مخطط.
ايجابيات التطوير
وقال علي الجبران ان لكل موقع تطويره، او مستوى معينا من التطوير، ويحدد ذلك موقعه من النطاق العمراني، ولكن اصحاب المخططات في الوقت الحاضر يقدمون مخططاتهم كاملة التطوير، سواء كانت ضمن النطاق العمراني او خارج النطاق العمراني وبالطبع فان هذا يعطي مردودا للمساهم والمالك، وحتى المشتري الراغب في البناء والسكن في المستقبل، اذ لا يتصور ان مواطنا سيسكن في مخطط او منزل دون ماء او كهرباء او هاتف او صرف صحي.
واوضح الجبران ان العديد من المساهمات العقارية تعثرت في السنوات الماضية، بسبب انعدام التطوير، او تراجعه، لان الغرض من العقار هو تنظيم الحياة، فلاحياة بدون هذه الخدمات، وقد اكد هذا الامر القرارات الرسمية، التي التزم بها العقاريون وبالغوا قليلا.
طرق تقليدية
وقال عبدالعزيز المنصور: ان التطوير العقاري بدا ضعيفا في المخططات القديمة، فتجد ان بعض المخططات يسكنها المواطنون ولسنوات طويلة وهي ناقصة الخدمات، وهناك مساهمات عقارية بقيت اراضي فارغة لهذا السبب، ولكن العقاريين في الوقت الحاضر قد تجاوزوا هذا الامر وانتقلوا الى مرحلة افضل، اذ تجاوزوا سلبيات الزمن الماضي، فظهرت المخططات في وضع افضل مما كانت عليه قبل سنوات.
ولكن المخططات الجديدة - والكلام للمنصور- لم تكن لتخلو من بعض السلبيات على صعيد التطوير العقاري، اذ لاتزال بعض المخططات تقدم للبيع وهي تخلو من المستوصفات والمساجد ومراكز الدفاع المدني والحدائق والمدارس فهذه خدمات ضرورية للحياة اليومية فمن يسكن في مكان ما يحتاج لخدمة المدرسة والدفاع المدني والمستوصف.
وكل جزء من هذه الخدمات يتم التنسيق فيها مع الجهة الحكومية المعنية بها.
ويرى المنصور ان المخططين العقاريين ينسحبون عن مخططاتهم لمجرد بيعها، فلا يوجد اية خدمات ما بعد البيع، لذلك فلا يهمهم اين صارت الاراضي وكيف بيعت وكم نتمنى ان يفتح لكل مساهمة خط هاتفي ساخن يبحث اوضاع الاراضي ومستقبلها ولدرس المشاكل التي تواجهها، لان اغلب اصحاب المؤسسات ينهون مهمتهم لمجرد التصفية، ولا يحافظون على مستوى المخطط، ولا يقومون بالصيانة ولا المساهمة في اقامة اي مشروع يخدم السكان في تلك المساهمات. ويرى المنصور ان السبب وراء تراجع خدمات التطوير هي ضعف الرقابة، اذ تتم الخدمات وايصالها بطريقة تقليدية كانت وراء حدوث الفوضى في المخططات.