الطبيعة القانونية للمساهمات العقارية "1"

تعقيباً على مقال الدكتور/ عثمان بن خالد الدعجاني المنشور في العدد (11317) من هذه الجريدة الأسبوع الماضي متسائلاً عن ماهية الطبيعة القانونية للمساهمات العقارية وعن كلمة ( تطوير) من أين أتت؟ وهل تنطبق على هذا أو ذاك الفعل؟ وقبل أن ندخل في صلب الموضوع نتوجه بالشكر لكل من يساهم برأيه ليثري الساحة العقارية بما يفيد خصوصاً ( الاختصاصيين) أمثال الدكتور عثمان والمحامي القدير خالد الصالح.. أما فيما يخص كلمة تطوير فقد دأب العقاريون على مماثلة قرنائهم ومن سبقوهم وهذا ديدنهم دائماً يستعملون ما تيسر ويطلبونها عند تسجيل مكاتبهم، فلما طلبوها- أي كلمة تطوير- أن تدون ضمن ( نشاطهم) في السجل التجاري لم تمانع الجهة المانحة ونقصد بها وزارة التجارة والصناعة من إضافتها، وهكذا تناقلها الناس دون تحفظ، أما معناها اللغوي فهي مشتقة من ( الفعل طور) بتشديد الواو وفتح ما بعدها: وطور الشيء تطويراً أي نقله من طور إلى طور ( بتسكين الواو) أي نقل الشيء من وضعه السابق إلى ما هو أفضل منه ظاهر للعيان بفارق ملموس أي من حالة إلى أخرى لذا أخذ العقاريون الكلمة وطوروها وأضافوا إليها كلمة ( تنمية) وهو ما تعارف عليه عامة الناس أن من ينمي الشيء يعمل على تطويره وتحسينه شكلاً ومضموناً.. وأعتقد أنها تنطبق على العقار أو هي الأقرب إلى ذلك. أما الشق الآخر من الموضوع وهو بيت القصيد هنا، مما هي الطبيعة القانونية للمساهمات العقارية؟ وما هي القواعد التي تنطبق عليها؟ وهل هناك حماية لمن يساهم فيها من عامة الناس وهم الشريحة العظمى؟ ومن يكفل حقوقهم؟ ومدى قانونية المساهمات بالنسبة لصاحب المساهمة؟
إذا كان تمويل- شراء ( المساهمة- المخطط) بجهد ومال صاحب المكتب العقاري فقط، فهذا لا غبار عليه لأن صاحب المكتب ( الفرد) لديه الملاءة المالية الكافية التي تمكنه من الشراء ومن التصرف فيما يملك ( بيعاً وشراء) وهو حق يحفظه الشرع له، لكن الذي عليه علامة استفهام كبيرة هو جمع المال من الغير أي التمويل من خلال ( المساهمين الآخرين) أي عندما يطرح هذه المساهمة للاكتتاب العام وذلك بفتح ( محفظة عقارية أو صندوق عقاري) أي حينما يطلب من الآخرين المساهمة والدخول معه ومشاركته في ( الكعكة).
هنا يبرز السؤال المهم: ما طبيعة العلاقة بين المساهم وصاحب المساهمة؟ وكيف يتم تسجيلها نظامياً لدى جهة الاختصاص؟ لأن العادة جرت أن يعرض صاحب المكتب ( الفرصة) ونعني بها قطعة الأرض المعنية ب( المساهمة) وغالباً ما تكون بسعر مغر، فحينما يعرضها على التجار الكبار ليدخلوا معه في التأسيس ليشتريها باسمه ( الفرد) ثم بعد تملكها بينهم تعرض على المساهمين ( الآخرين) لغرض تطويرها وتنميتها وجعلها صالحة للسكنى، ففي هذه الحالة أن الأرض قد تملكها صاحب المكتب ( الفرد) بطريقة الشراء المباشر وقد اشتراها من مالكها السابق بأموال حصل عليها من المساهمين ( المكتتبين في العين) وهذه الأموال هي في الواقع ديون استدانها من ( الآخرين) وسيردها إليهم عند بلوغ الأجل، إذا طبيعة العلاقة بين ( المساهم وصاحب المساهمة) تدخل ضمن ( إذا تداينتم بدين فاكتبوه.. الآية) ولا يحق للمساهم أن يقيد صاحب المساهمة بأية قيود وليس له أية سلطة قانونية يترافع بها ولا ينتفع من وراء أمواله التي دفعها له لعدم ذكر ما يثبت ذلك تخوفاً من الربا. فهو في الجانب الأضعف أي مهيض الجناح أي صفرا على الشمال.. وهذا تحذير لمن يتعامل مع ( المساهمات العقارية) التي يمتلكها الأفراد. أما التعامل مع الشركات العقارية فهو مرهون بنوعية الشركة ومسئولية الشركاء فيها ( ذات مسئولية محدودة أو تضامنية أو محاصة... الخ).
وللحديث بقية