التثمين العقاري في مأزق العشوائية وغياب المرجعية القانونية

يرى متعاملون مع سوق العقار بالمنطقة الشرقية ان هناك خللا كبيرا قائما في عملية التثمين العقاري, التي تعد من أهم وأخطر العمليات العقارية, تتمثل في أن العديد من نتاجات التثمين غير واقعية, وتعطي السلع العقارية أثمانا مغايرة لثمنها الحقيقي.
وأرجعوا ذلك الى غياب المرجعية القانونية لهذا النشاط الذي يعتمد عليه في العديد من المجالات, لعل أبرزها احداث المخالصات بين الورتة, وتحديد قيمة أصول بعض المؤسسات كذلك في حال الرهن الذي يتم على العقار مقابل السيولة المستعجلة.
ويرى هؤلاء ان من الضرورة ايجاد غطاء رسمي تدعمه الدولة يعطي الإجازة والرخصة لمن يزاول هذا النشاط الهام, والا فإن الحالات السلبية في سوق العقار سوف تتفاقم لعل أبرزها إعطاء سلعة عقارية قيمة غير قيمتها, وبروز العشوائية في تحديد القيمة.
وأكدوا ان من المهم ان تبادر بعض الجهات المعنية بالشأن الاقتصادي كوزارة التجارة والصناعة, والغرف التجارية لايجاد حل لمأزق التثمين الذي بات يدخله العديد من الأشخاص غير المؤهلين.
وقد أثاروا العديد من الحلول في هذا المجال, نتناولها في السطور التالية:
دورات تأهيلية
قال راشد السويكت عضو مجلس إداة غرفة الشرقية ان أبرز مشاكل التثمين هو عدم وجود مثمنين مؤهلين حسب نظام معين, ذلك لأننا في نهضة عقارية كبيرة فلا بد من وجود أشخاص لهم الدراية والخبرة يمارسون دور التثمين تحت مظلة رسمية مرخصة.
وأكد السويكت على أهمية ايجاد دورات خاصة لتأهيل المنتمين العقاريين, لتشجيع المصداقية في عملية التثمين, وبما اننا في وضع متطور وفي نمو عقاري متواصل فلا بد لنا من أنظمة تواكب هذا النمو ولا بد بالتالي من التعامل مع العقار كصناعة.
ونوه السويكت بضرورة ان يكون القائمون على التثمين معتمدين ويملكون تصاريح تخولهم لممارسة مهنة التثمين العقاري.
وطالب السكويت بأن تقوم الغرفة التجارية الصناعية بتنظيم دورات تأهيلية لمن لهم صلاحية في التثمين في مجال العقار. وفي حال تطبيق مثل هذه الدورات ستكون الايجابية واضحة في السوق العقاري.
عدم المصداقية
وقال محمد عبدالله الحصان عضو اللجنة العقارية ان من أبرز مشاكل التثمين العقاري عدم المصداقية حيث ان هناك عملية التثمين التي لا يعرفها المثمن او تثمن لمصالح خاصة مما يجعل عملية التثمين غير مستقرة.
وأضاف الحصان ان المصداقية تكمن في الخبرة ومراكز المعلومات خصوصا مع من تثمنه وزارة التجارة والصناعة في تنظيمها الجديد ولا بد من وجود لجنة عليا مكونة من وزارة التجارة والصناعة والغرفة التجارية ووزارة التخطيط والهيئة العليا للاقتصاد مع كل أمانة في كل منطقة. وفي حال اعتماد تشكيل مثل هذه اللجنة فإن عملية التثمين أقرب الى الواقع خصوصا في مجال العقارات والذي أصبح شائعا.
وأكد الحصان ان اللجنة العقارية لها دور كبير في دراسة المكاتب العقارية التي ترى انها تقوم بعملية التثمين ولا شك ان هناك حجوزات في البنوك الوطنية تحتاج الى مصداقية في عملية التسعير حتى تصبح حقوقها مضمونة وحقوق المواطن محفوظة.
غياب المرجعية
أوضح عبدالعزيز المنصور (متخصص في التثمين العقاري) ان أبرز مشاكل التثمين هي عدم وجود مرجعية رسمية محددة لهذا النشاط, فالتثمين في سوق العقار لا يعدو ان يكون عملية اجتهادية تظهر من شخص وآخر ليس لها أسس او قوانين, ولا تخضع أيضا الى إشراف جهة معينة.
لذلك تظهر في العمليات التثمينية والكلام للمنصور تفاوتات غير متصورة, وغير مقبولة ولا يقع الضرر إلا على صاحب التثمين, او الطرف الراغب في الحصول على خدمة التثمين. فالناس بكل أسف لم يتعودوا بعد على شكل او صورة او صيغة للتثمين تعتمد على دراسات وتقنيات غاية في الدقة, وتعتمد العلمية لان التثمين علم.
ويرى المنصور ان ما يحدث في سوق التثمين العقاري هو نشاط عشوائي, غير منظم, بل هو بعيد عن الموضوعية, كأن يأتي مثمن يعيش في الرياض ليقيم مزرعة في الشرقية, وذلك لان هناك كثيرا من غير المؤهلين دخلوا السوق, وصاروا يمارسون عملية التثمين, فإذا جمعنا العشوائية مع العناصر غير المؤهلة, نتج عن ذلك حالات كثيرة من الظلم والغبن.
ويضيف المنصور ان غياب هذه المرجعية عن سوق العقار قد يؤدي الى ضياع بعض المصالح, كأن تحفظ أرقام خاطئة وغير دقيقة لأصول بعض الشركات, او تضيع حقوق بعض الورثة في حالة تمت المخالصة بين الطرفين. وتزداد أهمية وخطورة هذا الأمر لدى البنوك التي اذا رهنت سلعة معينة يحتاج الى نوع من الدقة في التثمين.
ويؤكد المنصور على ضرورة ان يعطى التثمين حقه وصفته الشرعية القانونية, التي تجعل من الأمر حيويا يخدم الجميع, وهنا تقع المسؤولية على وزارة التجارة والصناعة وكذلك الغرفة التجارية التي من المفترض ان تتشكل منهما هيئة تشرف على هذا القطاع ولا يمنع ان ينضم اليها ممثلون لبعض المكاتب العقارية ذات الخبرة, وان يظهر من اللجنة أشخاص لها إذن ممارسة التثمين.
وخلص الى القول ان الأمر يحتاج الى مبادرة لان التثمين يزيح الستار عن الأسعار المجهولة للعقار.
أسعار خيالية
وأشار عادل يعقوب المدالله عضو اللجنة العقارية بالشرقية ان مشاكل التثمين العقاري تكون في عملية الأسعار المبالغ فيها والتي تكون مخالفة للسعر الأساسي الذي سيستحقه هذا المكان سواء كان شارعا او قطعة أرض او خلافه.
ويضيف ان المشاكل صادرة من ملاك العقار حيث يحددون سعرا أعلى مما يستحقه وبهذا يتحتم على صاحب المكتب المعروض لديه عرض ذلك السعر.
وأكد المدالله ان عملية التثمين قد تقع على شوارع ولا بد من مراعاة المصلحة العامة والخاصة وكذلك وضع لجنة مشكلة مكونة من اللجنة العقارية بالغرفة ووزارة التجارة ومكاتب عقارية محايدة ووزارة التخطيط وهذا يساعد على عملية نجاح التثمين دون ان يكون هناك ضرر.
وأكد المدالله ان مشاكل التثمين في المملكة قليلة جدا والايجابية في التثمين تكون عائداتها للمواطن والوطن معا هذا من جانب وكذلك عملية تجميل المدن ولا تتوقف عملية التثمين على شيء واحد بل هناك أشياء مختلفة خصوصا في ظل الكثافة السكانية وداخل المدن الرئيسية.
عبدالعزيز المنصور-عادل المدالله