صكوك الخزينة مقابل الأراضي.. برنامج مقترح لحل أزمة السكن وخلق سوق ادخاري للأفراد

تجار العقار ليسوا مهمين والأراضي البيضاء ليست سبباً مباشراً في شح الأراضي

قبل تأسيسي لشركة اس بي تي انفستوزر ببوسطن مع شركاء أمريكيين قمت بعمل بحث وتحليل استراتيجي للقطاع المالي الأمريكي لمعرفة المنتجات أو الخدمات التي يمكننا تقديمها بشكل افضل وتكلفة أقل.
أثناء البحث تعرفت على سلوك الفرد الأمريكي الادخارية وكيف تلعب حسابات الادخار مثل 401k و IRA في عملية الادخار بشكل عام في الولايات المتحدة الأمريكية.
أثناء ذلك قمت بمقارنة ما انتهيت اليه مع طبيعة القطاع المالي السعودي واكتشفت مفارقات مثيرة للاهتمام في طبيعة الادخار لدى الفرد السعودي. مكونات الادخار الأساسية الاستثمارية في امريكا هي السندات الحكومية، وهي مفقودة في السعودية لأنها متوفرة فقط للبنوك والمؤسسات المالية التي تسمح بها مؤسسة النقد. وانعكاسا لهذه الفجوة التي شكلها غياب السندات، ازدهرت تجارة الادخار في الأراضي خلال العقود الماضية ما وفر طلبا دائما لكبار تجار المخططات، فاصبح الفرد السعودي يبحث عن الأرض للادخار وليس للسكن.
هذا الطلب الدائم للاراضي سيستمر بشكل ابدي ما لم تخلق الدولة وسيلة اخرى يدخر فيها الفرد السعودي امواله مثل السندات او الصكوك، والقيام بتحفيزه على تغيير سلوكه الادخاري. كبار تجار العقار ليسوا مهمين في هذه المرحلة، وحتى الأراضي البيضاء لا تعتبر سببا مباشرا في شح الأراضي، فهذه مجرد ظواهر للمشكلة الأساسية والتي يمكن توضيحها بالإجابة عن السؤال التالي (لماذا يشتري الأفراد أراضي في مناطق تقع خارج النطاق العمراني أو الخدماتي؟)
جميع الحلول المطروحة حالياً تهتم بالظواهر مثل رسوم الأراضي وتتجاهل أساس المشكلة وهو السلوك الادخاري للأفراد
الهدف من البرنامج
يهدف البرنامج إلى حل أزمة السكن ومشكلة شح الأراضي بشكل أساسي. في نفس الوقت، يهدف البرنامج إلى ايقاف فقاعة الأراضي بشكل نهائي وخفض اسعار العقار، بالإضافة إلى تغيير سلوك الادخار لدى الأفراد وخلق سوق للصكوك والسندات يدعم القطاع المالي السعودي الذي يسعى خادم الحرمين حفظه الله لدعمه عن طريق مركز الملك عبدالله المالي في الرياض.
طبيعة عمل البرنامج
يقوم البرنامج على إصدار صكوك شرعية مدتها 10 سنوات على الأقل، ومضمونة، وبعائد سنوي ما بين 2- 5% يتم تسليمها لصاحب الأرض مكافئة لقيمة ارضه مقابل تسليم ارضه للدولة لكي تقوم بتطبيق استراتيجية السكن الحالية عليها. هذه العملية يمكن أن تقوم بها مؤسسة النقد بحيث كلما تسلمت اراضي متجاورة بمواصفات محددة مسبقا تقوم بتسليمها لوزارة الاسكان مباشرة وبدون أي تأخير.
في نفس الوقت، ولكي تزداد سرعة اقبال اصحاب الأراضي على البرنامج، يجب على وزارة الاسكان القيام بحملة اعلامية توضح طبيعة هذه الصكوك والسندات وتأثيرها السلبي على اسعار العقار على المدى الطويل، فالأرض التي تقيّم اليوم بمليون ريال ستهبط إلى اقل من 100 الف ريال بعد عدة سنوات بسبب تحول المدخرين الجدد للصكوك بدلا من الأراضي.
فوائد البرنامج الرئيسية
الحصول على الأراضي التي تحتاجها وزارة الاسكان لتطبيق استراتيجيتها بشكل سريع وفي وقت قياسي.
ايقاف فقاعة العقار حيث سيقوم البرنامج بتسويق صكوكه ايضا للمدخرين الجدد الذين لم يتملكوا اراضي بعد ليقطعوا الطريق على اصحاب المخططات.
رخص اسعار الصكوك مقارنة بالعقار سيجعلها اكثر جاذبية لدى المدخرين الجدد الذين لا يملكون قيمة الأراضي المرتفعة حاليا. وبشكل تدريجي سيتغير سلوك المدخرين للأبد وينسى الأراضي كادخار ويتعامل معها كاستثمار.
سينشأ وينمو سوق مالي ادخاري يخلق وظائف جديدة في القطاع المالي السعودي بشكل كبير جدا لازدهار سوق الصكوك.
تملك المواطنين لصكوك الخزينة سيزيد من ارتباطهم بالوطن ويجعلهم مرتبطين فيه ماليا بالإضافة إلى ارتباطهم العاطفي. وهذا طبعا سيزيد من اللحمة الوطنية.
سيتوقف كبار تجار المخططات عن اقامة مخططات خارج النطاق العمراني ما يساعد المدن على التخطيط الحضري بشكل أفضل ويوفر من التكاليف ويزيد من العوائد.
سيكون المواطنون اكثر تقبلا عند فرض رسوم على استخدام المرافق العامة لأن هذه الرسوم ستكون جزءا من العوائد التي ستوزع على ملاك صكوك الخزينة.
توفير تمويل اضافي للحكومة عن طريق صكوك الخزينة الجديدة التي تباع مباشرة للمواطنين الذين لا يملكون اراضي ولكن يستخدمونها للادخار.
سلبيات البرنامج الرئيسية
ارتفاع التكلفة في بداية تطبيق البرنامج حيث ستضطر الحكومة لتحمل اسعار الأراضي المرتفعة حاليا ولكنها ستنخفض مع اقبال الأفراد على تسليم اراضيهم حيث من المرجح أن ينخفض سعر الأراضي خلال السنة لأكثر من 35% خاصة إذا كثفت وزارة الاسكان من حملتها الاعلامية للتعريف بالبرنامج.
ارتفاع تكاليف اصدار الصكوك في حالة ارتفع سعر الفائدة خلال السنة الأولى بشكل اكبر من 2% .
الضرر الجزئي للبنوك السعودية التي قدمت قروضا برهون عقارية للعامة والشركات بسبب انخفاض اسعار العقار المتوقع.
الخاتمة
ازمة السكن وشح الأراضي في بلادنا الحبيبة لم يتم معالجتهما بجدية حتى الآن، فجميع الحلول المطروحة حاليا تهتم بظواهر المشكلة كرسوم الأراضي وخلافه وتتجاهل المشكلة الأساسية وهي السلوك الادخاري للأفراد.
أعتقد أن على صاحب القرار ألا يتأخر في إيقاف فقاعة العقار بالشكل الصحيح وهو اصلاح السوق المالي السعودي بتفعيل وسائل الادخار عن طريق صكوك الخزينة. ويكون ذلك بتبني البرنامج المقترح في هذه الورقة بأسرع وقت ممكن خاصة وان البنية التحتية للصكوك متوفرة ولا تحتاج أكثر من اصدار صكوك جديدة وتسويقها للأفراد بالطريقة المقترحة في البرنامج.
*ماجستير في الإدارة المالية والإدارة الاستراتيجية