السؤال الخطأ: هل سترتفع أسعار العقارات؟

رؤية

العنوان هو السؤال الخطأ الذي يطرحه البعض اعتقاداً منهم أن الركود الذي أصاب القطاع العقاري لفترة طويلة لن يتلاشى إلا بارتفاع أسعار العقار. كما أن البعض، وبعد صدور لوائح الاستحقاق لوزارة الإسكان راهن على انخفاض أسعار العقار، بل وانهياره. ولعلني في هذه المقالة اجتهد في الاجاية على هذه التساؤلات في محاولة لفك الغموض الذي يكتنف القطاع العقاري.
لقد لعبت عوامل عدة في ركود القطاع العقاري في السنوات الأخيرة، لعل أهمها الأزمات العقارية العالمية والإقليمية التي بدأت في 2008 في أمريكا ثم 2009 في دبي مما خلق جوا عاما بأن اثارها قد تمتد الى قطاع العقار في المملكة. تبعه ترقب الناس والقطاع العقاري على وجه الخصوص لأنظمة الرهن العقاري التي أخذت هي الأخرى وقتا طويلا حتى صدرت مؤخرا. وهي الآن في مرحلة التنفيذ بعد صدور اللوائح التنفيذية لها. وهذه المرحلة بدأت تشكل قواعد اللعبة واللاعبين الذين لم يبدأوا اللعب الحقيقي حتى الآن. وتزامن مع ذلك صدور مراسيم ملكية وتخصيص أموال ضخمة لإنشاء هيئة ثم وزارة للإسكان برصيد 250 مليار ريال. واذا اضيف الى ذلك تراجع المضاربات وخصوصا في المخططات القريبة من المدن ترقبا لنتائج هذه العوامل، ومتزامنة مع تحرك وزارة التجارة القوي نحو توقيف وتصفية الكثير من المساهمات العقارية مما قتل العامل المضاربي في السوق العقارية وأبعد المستثمرين الكبار من تهيئة البنية التحتية والتطويرية لمشاريع سكنية اضافية.
هذه العوامل مجتمعة أو متفرقة ستؤثر على اي قطاع تحدث فيه، وهي بالفعل أصابت القطاع العقاري بركود واضح لكنها لم تخفض الاسعار بما فيه الكفاية. بمعنى آخر، فإن هذه العوامل ساهمت في تأخير صنع القرار لدى المشترين والبائعين مما ساهم في هذا الركود الطويل للقطاع العقاري والذي بدأ من سنة 2009 وحتى الآن. ولم ينشط في هذه السوق الا قطاع الايجارات السكنية التي شهدت ارتفاعات متتالية بسبب الطلب العالي على الوحدات السكنية مع تراجع المطورين في تقديم منتجات جديدة كافية بسبب العوامل الضبابية التي ذكرناها في هذا المقال.
وقد استبشر البعض بصدور لوائح استحقاق السكن على أنها كفيلة بهبوط القطاع العقاري، بينما اشار آخرون الى أنها بدية الارتفاعات في السوق العقارية. وأجد نفسي لا أميل الى هؤلاء أو هؤلاء، بل أميل الى القول ان القطاع العقاري يحتاج الى عودة النشاط والثقة اليه عند الأسعار الحالية التي أراها مرتفعة ابتداء. فالعقار يحتاج الى حركة نشطة في البيع والشراء والتطوير حتى يعود الى حيويته. لذا لا اعتقد أن نشاط وزارة الاسكان سيؤثر عليه كثيرا، فقد اتضح من هم المستفيدون والأحق بمشاريع وزارة الاسكان، والفترة الزمنية التي قد تستغرقها الوزارة في تسليم المستحقين لمنازلهم في شكلها النهائي كنزل ومأوى، والذي اعتقد انه يحتاح الى أكثر من سنتين من الان. وهذه الشريحة والفترة الطويلة هي بالفعل خارج حسبان القطاع العقاري الآن. فالشريحة المستهدفة لوزارة الاسكان لا تعتبر مؤثره في السوق العقاري، ناهيك عن أن الاشتراطات الاضافية لهؤلاء المستحقين تجعل الأقل دخلاً والأكثر عددا لأفراد الاسرة هو الأولى بالسكن، وستترك القطاع الأكبر من شريحة الشباب والداخلين الجدد لسوق العمل بدون اية استفادة من هذا البرنامج، مما يجعلهم يتوجهون للسوق العقارية الخاصة، وهذا أحد العوامل الهامة التي ستساهم في بقاء عامل الطلب قويا في قطاع العقارات. وعلى خلاف البعض الذين يعتقدون أن تسعير اراضي وزارة الاسكان المنخفض للاراضي (عند متوسط 100 ألف ريال) يعني انخفاض العقار، فإن هذا سيكون عاملا آخر لبقاء أسعار العقار متماسكة. فالمنح العقارية كانت مجانية قبل قرار وزارة الاسكان، والآن اصبح لها تكلفة ستضيف الى تكاليف المستحقين الذين هم أحوج الى أرض مجانية، وليس محسوبة الثمن.
إن الخلاصة النهائية التي ستؤدي اليها سياسات وزارة الإسكان، وسياسات الرهن العقاري هي عوامل تشجع السوق العقارية الى العودة الى نشاطها المعهود. فالأسعار ليست هي المحك بقدر عودة النشاط الذي نتمنى أن يكون مواكباً للقدرة الشرائية للافراد، فأسعاره الحالية تعتبر مرتفعة وننتظر زيادة العرض من قبل المطورين وهو السبيل الوحيد لعودة أسعار العقار للاستقرار. والاستقرار هنا يعني أسعاراً عادلة ومقبولة من كل الأطراف حسب الموقع والغرض الاستثماري منه.