تشتري «بيت العمر» وإلاّ تبني؟

يحتار البعض في تحقيق حلم منزل المستقبل، وتحديداً قرار المفاضلة بين البناء، أو المغامرة بشراء منزل جاهز، حيث يعترض القرار عدة عقبات، بل وتعتريه كثير من المخاوف، فهناك من يرى أنَّ عملية البناء مُكلفة مادياً، ومُرهقة جسدياً ونفسياً، وفي الوقت نفسه فإن القرار الآخر (الشراء) قد يصطدم بالخوف من ظهور بعض العيوب التي قد تظهر في المستقبل على المبنى الجاهز، كأعطال السباكة والكهرباء وغيرها من العيوب الإنشائية الأخرى، إلى جانب عدم وجود الجهة الرسمية التي تضمن له حقوقه المالية عند المطالبة بها مستقبلاً.
وتُعد عملية البناء أفضل لمن يستطيع ذلك، حيث يتحقق منها الجودة والتصميم المناسب واختيار الموقع، وهي أمور لا يمكن تحقيقها في المباني الجاهزة، إلاّ أن أكثر ما يصطدم به البعض هو ارتفاع التكاليف سواء كانت أسعار أرض أو مواد بناء، وكذلك الإرهاق الناتج من متابعة العمّال يومياً، وهو ما يجعل خيار شراء المنزل أقرب، عبر الاقتراض من المصارف، وهنا لابد من التأكد من عمر المنزل ومواصفاته والمواد المستخدمة وكذلك الجودة، إضافةً إلى مقارنة سعره بالقيمة العادلة في السوق، إلى جانب الحصول على الضمانات المرتبطة بالمبنى، خاصة المساكن الجديدة.
البناء: يخفض التكلفة 20% لكن «يشيّب راسك» ما خلصت و«التشطيب» أصعب
قرار مُحيّر
وقال "مشبب الأحمري": أصبح الكثير من المواطنين في حيرة من أمرهم بين شراء منزل أو أرض ومن ثمَّ البناء عليها، وتحديداً مع ارتفاع أسعار الأراضي المبالغ فيها حالياً، مُضيفاً أنَّه اتَّخذ قراره مؤخراً بشراء منزل، على الرغم من التحذيرات التي تلقاها من بعض الزملاء والأقارب؛ كونهم قد وقعوا في بعض الإشكالات مع الجهات التي اشتروا منها منازلهم، خاصة العيوب التي ظهرت بعد مضي فترة زمنية من الشراء، مُشيراً إلى أنَّه اضطر للشراء؛ كونه لا يستطيع متابعة مراحل البناء بنفسه بحكم طبيعة عمله الذي يقضي فيه جزءاً كبيراً من يومه.
وأشار "فهد العيّاف" - صاحب مؤسسة متخصصة في بناء المنازل - إلى إنَّ قرار شراء الأرض والبناء عليها يعد القرار السليم لامتلاك منزل العمر، مُضيفاً أن ذلك من شأنه توفير ما نسبته (20%) تقريباً في حال تم شراء المنزل الجاهز، مشدداً على ضرورة اختيار الأرض المناسبة، واختيار الحي المناسب مكتمل الخدمات، مع مراعاة اختيار التصميم والتخطيط الجيد لتقليل التكلفة، إضافةً إلى اختيار المقاول الخبير والعمالة الجيدة المتمكنة، إلى جانب الإشراف والمتابعة لمراحل التنفيذ منذ البداية وحتى اكتمال المبنى.
الجاهز: فحص مهندس وجودة مواد وعقد يضمن التعويض عند ظهور العيوب
ضمانات عشرية
وأوضح "العيّاف" أنَّه في حال اتخاذ قرار بشراء منزل جاهز سواء كان فيلا أو شقة؛ فإنَّ على الفرد أن يستعين بأحد المكاتب الهندسية المختصة لفحص المنزل من حيث جودة التصميم الداخلي والخارجي للمبنى، للتأكد من تلبيته احتياجات المشتري، إلى جانب التأكد من جودة المواد المستخدمة في المبنى وفحصها، وكذلك موقع المبنى، إضافةً إلى تقدير تكلفة بناء المبنى، وعن الإجراءات النظامية التي على المشتري اتخاذها للحصول على حقوقه في حال طفت على السطح في المستقبل القريب بعض العيوب في المنزل الذي اشتراه، موضحاً أنَّ ذلك يعتمد بشكل كبير على بنود العقد المبرم بين البائع والمشتري، مشدداً على ضرورة تضمين فقرات العقد بنداً يتعلق بالاتفاق على طريقة للتعويض عن الخسائر الناتجة عن الأخطاء والعيوب التي من الممكن أن تظهر في المبنى بعد مضي فترة زمنية معينة، مُشيراً إلى أنَّ هناك عقوداً تتضمن "ضمانات عشرية" -كل عشر سنوات- للهيكل الإنشائي وأعمال العزل، وهي عقود موثقة من الغرفة التجارية.
تكاليف البناء ومتابعته مُرهقة على الفرد
مكاتب تقييم
وتحدث "عبدالهادي القحطاني" - مختص في الشأن العقاري - قائلاً: إنَّه من الضروري إيجاد مكاتب لتقييم المباني الجاهزة، سواء الفلل أو الشقق السكنية، على أن تكون بمثابة الجهة الضامنة لحقوق المشتري في حال ظهرت بعض العيوب في المبنى مستقبلاً، مقترحاً فحص المكتب كافة عناصر المبنى من حيث مناسبة تصميمه لمتطلبات المشتري، على أن يشمل ذلك الإنارة الطبيعية والتهوية والهيكل الإنشائي، وكذلك أعمال العزل الحراري والمائي وأعمال السباكة وأعمال الكهرباء، إضافةً إلى جودة الأبواب والنوافذ و"البلاط" والدهانات الداخلية والخارجية وأعمال الحجر، مُضيفاً أنَّ ذلك يتطلب تنظيماً وعملاً منظماً لإعداد الاشتراطات واللوائح لعمل تلك المكاتب، مع صياغة العقود المتعلقة بعمليات البيع والشراء وفقاً لذلك، لافتاً إلى أهمية العمل على وضع مواصفات ومقاييس موحدة ذات معايير وجودة يتم الالتزام بها عند إنشاء المباني من قبل المقاولين، على أن تشرف البلديات عليها؛ للتأكد من الالتزام بهذه المواصفات، باعتبارها الجهة المانحة لرخص البناء ولشهادة اتمام البناء التي بموجبها يتم السماح بإيصال التيار الكهربائي للمبنى.
مشبب الأحمري
سمعة جيدة
وشدّد "م.خالد الزيني" - رئيس لجنة المباني في أمانة محافظة جدة - على أهمية مراعاة اختيار الشركات العقارية المعروفة ذات السمعة الجيدة في هذا المجال، وذلك عند الرغبة في شراء المباني الجاهزة، مع ضرورة معرفة المقاول المنفذ ومدى شهرته والاطلاع على المعلومات الوافية عنه، إلى جانب الاطلاع على المخططات التفصيلية للبناء وعرضها على استشاري متخصص، إضافةً إلى إجراء الاختبارات اللازمة من قبل مختبر متخصص للخرسانة والتربة والحديد وأعمال السباكة والكهرباء والرطوبة، مُضيفاً أنه على من اتخذ قراره بالبناء اختيار مقاول معتمد من الجهات المعنية، على أن تكون لدية الخبرة الكافية في هذا المجال، مع مراعاة إشراف الشخص بنفسه إشرافاً كاملاً على مراحل الإنشاء دون التهاون في ذلك، إضافةً إلى ضرورة استشارة مكتب هندسي معتمد لتقديم الاستشارات اللازمة.
فهد العيّاف
ولفت إلى ضرورة أن تكون العقود المبرمة بين الباعة أفراداً أو شركات والمشترين للمباني الجاهزة موحدة ومعتمدة من الغرف التجارية، بل وذات صيغة موحدة تصادق عليها الغرف التجارية، بحيث تكفل الضمانات والحقوق بين كافة الأطراف، وتلزم شركات البيع لهذه المبانى بالضمان لمدة (15) عاماً كحد أقصى، مع تقديم تقرير يكون بمثابة تقييم فنى هندسي كل خمسة أعوام عن حالة المبنى تضمن سلامته وتضمن حقوق كافة الأطراف.
عبدالهادي القحطاني
ضمانات بنكية
وطالب "ياسر العشماوي" - محام ومستشار قانوني - الجهات المعنية بتطوير الإجراءات المتعلقة بالنزاعات التي تنشأ بين الباعة والمشترين في حال ظهور عيوب في المباني الجاهزة بعد بيعها، مضيفاً أنَّ فيها ضرراً آنياً يتعلق بالمشتري المتضرر، مُشيراً إلى أنَّ معظم المتضررين يُصلحون العيوب على حسابهم الخاص نتيجة لذلك، في ظل إنكار بعض المشتكى عليهم، الذين عادةً ما يتحججون بأنَّ تلك العيوب ناتجة عن سوء الاستخدام، مقترحاً أن تُلزم الجهات المعنية المقاولين أو شركات التطوير بتقديم ضمانات بنكية يتم من خلالها ضمان حقوق المواطنين المتضررين.
م.خالد الزيني
وعن الخطوات القانونية في هذا الشأن أكد على أنَّ يتقدم المتضرر بشكواه إلى المحاكم من خلال لجنة الخبراء التي تُعدُّ بمثابة الوسيط بين الشاكي والمشتكى عليه، مبيناً أنَّ هناك خطوات لابد من اتخاذها وتتطلب وقتاً طويلاً لإتمامها، مُقترحاً أن يستعين الشاكي بدلاً من ذلك بمهندس استشاري من مكتب معتمد لعمل التقارير اللازمة المدعمة بالصور، ومن ثم تقديمها إلى المحكمة للنظر فيها في حال التنازع، من أجل اختصار الوقت.
تصوّر شامل
وقال "فضل البوعينين" - خبير اقتصادي -: إنَّ عملية المفاضلة بين قراري شراء المنزل الجاهز أو البناء ترجع لطبيعة المشتري وقدرته على البناء بكفاءة أو الاستعاضة عنها بشراء المنزل الجاهز، مُضيفاً أنَّ عملية البناء تُعد أفضل لمن يستطيع فعل ذلك، لأسباب مختلفة منها تحقيق جودة البناء والتصميم المناسب واختيار الموقع، إضافةً إلى التوفير في البناء، مُشيراً إلى أنَّها أمور لا يمكن تحقيقها في المباني الجاهزة، مبيناً أنَّ هناك أيضاً أمراً مؤثراً في اتخاذ أحد القرارين، وهو مصدر التمويل، ففي الغالب يضطر المقترض من المصارف ولأسباب تنظيمية إلى شراء المنزل الجاهز، وعن الاحتياطات التي يجب اتخاذها في كلتا الحالتين، أوضح أنه في حال اتخاذ قرار شراء المنزل الجاهز فإنَّه يجب على المشتري أن يتأكد من عمر المنزل ومواصفاته والمواد المستخدمة في البناء وكذلك جودته، إضافةً إلى مقارنة سعره بالقيمة العادلة في السوق، إلى جانب الحصول على الضمانات المرتبطة بالمبنى، خاصةً الجديدة.
ياسر العشماوي
هيئة عقارية
وعن الإجراءات النظامية التي على المشتري اتخاذها للحصول على حقوقه في حال طفت على السطح في المستقبل القريب بعض العيوب في المنزل الذي اشتراه، أكد "البوعينين" على أن التقاضي في هذه الحالة سيكون عسيراً، وهذا ما أثبتته التجارب السابقة، فالمشتري لا يجد الحماية القانونية التي تعيد إليه حقه، فيكون الحلقة الأضعف، ويضيع حقه بين القضايا الطويلة وسطوة العقاريين، مشدداً على ضرورة الحصول على ضمانات من المالك تجيز للمشتري استعادة ما دفع في حال العيوب التي تطال المبنى، مُشيراً إلى أنَّ التعامل مع البائعين الأفراد يختلف عن التعامل مع شركات التطوير، مبيناً أنَّ الشركات ربما تكون أكثر تجاوباً مع القضايا ذات العلاقة بعيوب المباني، كما أن الأثر القضائي والإعلامي قد يكون أكبر عليها بعكس الأفراد، مُتمنياً إنشاء هيئة مختصة بالسوق العقارية تنظر مثل هذه القضايا، وتنظم السوق، وتكون المرجعية الحقيقية للمتعاملين في سوق العقار.
فضل البوعينين
توفير مساكن
وأيَّدَ "البوعينين" وجود شركات تقييم للمنازل الجاهزة تكون بمثابة الجهة الضامنة لحقوق المشترين، على أن تقدم تقييماً مقروناً بضمان مزدوج من الشركة والباعة في الوقت نفسه، مضيفاً أنَّ البنوك أصبحت تعتمد على شركات التقييم، إلاّ أنَّ الشركات الموجودة لم تصل للمستوى المأمول من الكفاءة والانتشار، مُبيناً أنَّ سوق التطوير العقاري مازال في بداياته، وأنَّها مقبل على توسُّع كبير، خاصةً مع بدء تطبيق أنظمة الرهن العقاري وإنشاء شركات التمويل العقاري، مُتمنياً وجود شركات عالمية متخصصة في الإنشاءات العقارية والتمويل العقاري والإيجاري، وبما يحقق الكفاءة والكفاية، ذاكراً أنَّ إنجاز كود البناء والمواصفات المحددة أمر يجب الانتهاء منه والاعتماد عليه في القطاع العقاري، بما يحقق المصلحة لأطراف العلاقة العقارية.