«الرياض» تنشر متوسط أفضل عروض التمويل العقارية حسب مستوى الدخل الشخصي للافراد

تقليص فترة القرض تنعكس إيجاباً على التكاليف

السقف الائتماني للقروض العقارية يتوقف على مدة القرض ومستوى الدخل الشهري. ومدة القرض تتوقف على عمر المقترض والسن التقاعدي (60 سنة)، وبالتالي فإن المقترضين الذين تصل أعمارهم للأربعين سنة لن يكون بمقدورهم الاقتراض لمدة تتجاوز 20 سنة.
والجدول رقم (1) يحدد سقف القروض العقارية الممتدة لعشرين سنة حسب مستوى الدخل، حيث يتضح من الجدول أن السقف الائتماني لا يتجاوز 500 ألف ريال لذوي الدخول التي تقل عن 9000 ريال شهرياً. وأن الذين تقل دخولهم الشهرية عن 15 ألف ريال لن يكون بمقدرهم الحصول على تمويل عقاري يتجاوز 875 ألف ريال. لذا يتعين على المقترضين سد الفجوة بين قيمة العقار المرغوب شراؤه والسقف الائتماني من خلال زيادة الدفعة الأولى. والرسم البياني يلخص العلاقة بين مستوى الدخل وقيمة العقار، حيث يتضح منه أن الأفراد المؤهلين للحصول على تمويل عقاري يتجاوز 1,4 مليون ريال هم فقط الذي تتجاوز دخولهم الشهرية 25 ألف ريال.
وبدراسة أفضل عروض التمويل العقاري لعدد من البنوك التجارية وبعض شركات التمويل العقاري القائمة، يتضح أن الأسر التي يقل مستوى دخلها الشهري عن 10 ألف ريال لن يكون بمقدورها الحصول على تمويل لشراء منزل تزيد قيمته 625 ألف ريال. ومصفوفة التمويل العقاري (الجدول رقم 2) توضح العلاقة بين مستوى الدخل وقيمة العقار المطلوب تمويله وفقاً لمتوسط أقل خمسة عشر عرضاً تمويلياً مقدماً من بعض البنوك التجارية وشركات التمويل العقاري.
وقد أقرت حديثاً المنظومة المالية (نظام التمويل العقاري، والإيجار التمويلي، والرهن العقاري المسجل، ومراقبة شركات التمويل، وقضاء التنفيذ)، لكن تأثيرها على السوق العقارية سيكون محدوداً نتيجة التفاوت الكبير بن المستوى العام الدخل الفردي وأسعار قطع الأراضي السكنية وتكاليف البناء. كما أن شريحة عريضة من الطبقة المتوسطة ملتزمة بقروض استهلاكية، ومعظم الأفراد يحتاجون إلى سنتين على الأقل ليكونوا مؤهلين مالياً للحصول على قروض عقارية طويلة الأجل.
وأهم العوامل المؤثرة في تكاليف الاقتراض يتمثل في سعر الفائدة ومدة القرض. وإذا سلمنا بأن قدرة العميل في التأثير على سعر الفائدة محدود جداً؛ فإن عليه التركيز أكثر على تقليص فترة القرض لأقل مدة ممكنة لقوة تأثيرها على تكاليف الاقتراض. لذا لابد أولاً من بناء قاعدة ادخارية والعمل قدر الإمكان على تجزئة مدة القرض لاسيما في القروض العقارية طويلة الأجل. فمن غير المجدي لمعظم الأسر من الطبقة المتوسطة استهداف بيت العمر بشكل مباشر دون وجود مرحلة انتقالية، لأنها ستواجه مشكلة ارتفاع الأسعار في السوق العقارية وارتفاع تكاليف التمويل. فتكاليف خدمة الدين تصل إلى 85% من قيمة التمويل لمدة 20 سنة، وهذه تكاليف مرتفعة جداً قياساً بمستويات دخول الطبقة المتوسطة. لذا لا مفر من أن يعمل الأفراد من الطبقة المتوسطة على تملك مساكنهم على عدة مراحل.