المزادات العالمية وطرق احتساب تكاليف الإيجار المجحفة .. في السعودية

الانحياز للبائعين في احتساب التكاليف أسوأ الأنواع

طريقة تحديد تكاليف الإيجار في السعودية تعتمد على المزادات غير العلنية الأكثر إجحافاً بحق المستأجر، وهي سبب رئيس في تشويه قوى العرض والطلب بانحيازها المفرط لصالح المؤجرين.
ولفهم طرق تسعير العقارات والإيجارات في السوق السعودية نستعرض أشهر المزادات العلنية:
أولاً، المزاد الإنجليزي (English Auction): وهو مزاد تقليدي تعرض فيه السلعة بسعر منخفض، ثم يبدأ المشترون بالمزايدة عليها إلى أن تصل إلى أعلى سعر يقبل به البائع.
ثانياً، المزاد الياباني (Japanese Auction): يختلف عن المزاد الإنجليزي في الإفصاح عن عدد المشترين الراغبين في شراء السلعة عند كل سعر، حيث يتم حصر عدد المشترين الراغبين في دخول المزاد عند السعر المبدئي، ثم يتم رفع السعر تدريجياً، ويخرج من المزاد كل من يتوقف عن ابداء رغبته بشراء السلعة عند السعر الجديد، إلى أن يتقلص عدد المزايدين إلى مشتر واحد يفوز بالصفقة.
وللتوضيح، لنفرض أن السعر المبدئي لسلعة ما هو 500 ريال، وأن هناك 20 مزايداً يرغبون بشرائها عند هذا السعر، هنا يقوم أحد المزايدين بإبداء رغبته بشراء السلعة بسعر أعلى (550 ريالاً)، ولنفرض أن خمسة منهم على استعداد لشراء السلعة عند هذا السعر، هنا يقوم أحد المزايدين بعرض سعر أعلى للشراء وليكن 600 ريال، ويفوز بالصفقة إذا لم يكن هناك أي مزايد يرغب في شراء السلعة عند هذا السعر.
ثالثاً، المزاد الألماني (Dutch Auction): هذا النوع من المزادات يصب في صالح البائعين، حيث يكون السعر المبدئي مرتفعا جداً، ثم يتم تخفيضه تدريجياً إلى أن يقرر أحد المزايدين القبول بالسعر ليكون الفائز بالصفقة.
ولفهمٍ أعمق حول تأثير نوع المزاد على المشتري (المستهلك)، لنفرض أن أحد المشترين يرغب في شراء سلعة معروضة بالمزاد العلني «الإنجليزي English Auctio» بحد أقصى 150 ريالا. وأن السعر المبدئي عند 50 ريالا، وأن المزاد توقف عند إبداء رغبته في شراء السلعة ب 90 ريالا. هنا يكون المشتري قد حقق فائضاً يسمى «فائض المستهلك» مقداره 60 ريالاً. لكن إذا كان نوع المزاد «المانياً Dutch Auction»، فقد يكون السعر المبدئي عند 200 ريال، ويتم تخفيضه تدريجياً إلى أن يصل إلى 150 ريالا، وهنا يتوقع أن يبدي المشتري رغبته بشراء السلعة عند هذا السعر. وفي هذه الحالة يتلاشى فائض المستهلك ويتحول إلى صفر في المزاد الالماني بينما كان 60 ريالاً في المزاد الإنجليزي لنفس السلعة.
وما يحدث في السوق العقارية السعودية أسوأ من المزاد العلني الالماني الأكثر انحيازاً للبائعين لاسيما عند احتساب تكاليف الإيجار. فمعظم المكاتب العقارية لا تفصح لعملائها عن المعلومات الكاملة حول المواقع المعروضة للإيجار، وعمر المبنى، ومدة التأجير، وتكلفة الإيجار. وإنما يتم سؤال العميل عن قدراته المادية القصوى التي يتم على أساسها تحديد قيمة عقد الإيجار. ومن هنا تأتي أهمية رفع كفاءة السوق من خلال إلزام المكاتب العقارية برفع مستوى الشفافية والإفصاح وإتاحة المعلومات الكاملة للعملاء حول المواقع المعروضة للإيجار كي يتمكن المستأجر من المقارنة بينها واختيار أنسبها لاحتياجاته في حدود امكاناته المادية، وبتكاليف إيجار أكثر عدالة.