المزادات العقارية.. الحاجة إلى نظام يؤطرها

المزاد العقاري كما يعلم الجميع هو عرض الوحدة العقارية أياً كان نوعها للبيع او الإيجار او نحوه على عدد من المتنافسين بسوق مفتوح في مكان وزمان محددين بغرض الحصول على افضل سعر ممكن لتلك الوحدة العقارية، والمزايدة العلنية في البيع والتأجير ونحوه للعقار هي أمر مشروع اذا خلا من قصد الإضرار، وكان المزايد يريد الشراء بالفعل وليس لغرض آخر يبطنه حيث ان عقد المزاد هو معاوضة يعتمد على دعوة الراغب في المزاد بمختلف اوجه وأساليب الدعوة، ومن ثم اتمام عملية المزاد عند رضا البائع.
ويختلف عقد المزايدة بحسب موضوعه الى عقد بيع او ايجاره او غير ذلك، وكذلك بحسب طبيعته الى اختياري مثل المزادات العادية بين الأفراد، والى اجباري مثل المزادات التي يوجبها القضاء وتحتاج اليها المؤسسات العامة والخاصة والهيئات الحكومية اضافة الى الأفراد كذلك.
وعادة ما يطلب الضمان ممن يريد الدخول في المزاد، الذي يرد بطبيعة الحال الى كل مشارك ما لم يرس عليه المزاد، بينما ما يحتسب الضمان المالي من الثمن لمن فاز بالمزاد، كما يؤخذ كذلك رسم للدخول في المزاد لتغطية تكاليف اعداد المستندات التي تعطى للمشارك في المزاد واشد ما يحرص عليه في المزادات خلوها من النجش الذي يأخذ صورته التقليدية من خلال وجود طرف او اكثر من المشاركين في المزاد. يزيد من ثمن الوحدة العقارية المطروحة لا لغرض الحصول عليها وإنما لإغراء المشاركين بالزيادة، اما صورته الحديثة فتتمثل في تبني الوسائل السمعية والمرئية والمقروءة التي تذكر اوصافاً لا تمثل الحقيقة وإنما لترفع الثمن وتغري للمشاركة والدخول في المزاد وزيادة القيمة التي لا نستحقها بالفعل الوحدة العقارية المعروضة في المزاد.
والمزادات العقارية في المملكة مرت بمراحل منذ أن ظهرت بداياتها بعد نشوء المساهمات العقارية، وكانت في ذلك الوقت عبارة عن اعلانات توضع على الوحدة العقارية التي في الغالب تكون ارضاً او مجموعة قطع اراض يراد بيعها، ومن خلال تداول الاخبار بين المكاتب العقارية عن تحديد موعد المزاد يتم الوقوف على قطعة الأرض في المخطط وتبدأ المزايدة على ارض تلو الأخرى ومن ثم بيعها وهكذا.. الا ان المزادات في الوقت الحاضر قد شهدت نقلة نوعية لا سيما بدخول التقنية وتطور الأنظمة الحاسوبية المخصصة لهذا الغرض في ادارة تلك المزادات العقارية تتطور بمعدلات اكثر تسارعاً حيث اصبح ممكناً تنظيمها عبر شبكة الانترنت دون حضور المشاركين من خلال عضوية اشتراك تعرض على الراغبين للدخول في تلك المزادات، مما يجعل درجة المخاطرة في تلك المزادات العقارية تتزايد يوماً بعد اخر خاصة الدفع المسبق للإشتراك بها الذي قد يصبح من الصعب استرداده بعد ذلك وغيرها من سبل التحايل الأخرى الممكن ان تحدث ان مما لا شك فيه ان تلك المزادات العقارية قد ساعدت كثيراً في ايجاد الشفافية بين المتعاملين في مجال الاستثمار العقاري، اضافة الى وجود سوق ثانوية في تداول الوحدات العقارية، كما طرحت فرصاً امام المستثمر النهائي للحصول على عقار بسعر عادل ومنصف قبل ان يدخل ذلك العقار في سوق المضاربات العقارية، الا ان الظروف الحالية التي تحيط بتوظيف تلك الآلية في السوق العقارية بالمملكة التي تحقق عبر تلك المزادات أكثر من ثلاثة مليارات من الريالات سنوياً، وتوقع ان تشهد السوق مستقبلاً العديد من تلك المزادات، لا سيما تصفية المساهمات العقارية المتعثرة من خلال مزادات عقارية اجبارية، تحتم في الواقع وجود ضوابط محددة تلتزم بها الجهات ذات الصلة بتلك المزادات سواء كان مالك الوحدة او الوحدات العقارية التي ستعرض في تلك المزادات او المزايدون انفسهم، او المنظمون لتلك المزايدات العقارية.
اكاديمي وباحث في اقتصاديات التنمية الحضرية