تركز الطلب على الوحدات السكنية التي يقل سعرها عن مليون ريال

في دراسة أعدتها شركة المسكن الميسر حول تملك الوحدات السكنية في مدينة الرياض:

كشفت دراسة حديثة حول سوق الوحدات السكنية للتملك في مدينة الرياض أجرتها شركة المسكن الميسر - احدى شركات عبدالله محمد بن سعيدان واولاده العقارية - بالتعاون مع مركز الشرق الأوسط للاستشارات عن عدم مواءمةالعرض للطلب على المساكن في مدينة الرياض كما بينت الدراسة أن نماذج توقعات الطلب العلمية، والبحوث الاستبيانية تؤكد تركز الطلب في الوحدات السكنية التي يقل سعرها عن مليون ريال، إلا أن نسبة عالية من العرض هي من الوحدات التي يفوق سعرها ذلك.
6% مجموع الوحدات السكنية المطورة من خلال شركات التطوير العقاري السكني
هذا وقد اجرت الدراسة استبيانا لعينة عشوائية من 2400 رب أسرة سعودية في مختلف أحياء مدينة الرياض، تم من خلاله تقدير توزيع مستويات الدخل للعوائل السعودية في مدينة الرياض حيث كشفت أن ما يقارب 24% من سكان الرياض تصل نسبة دخلهم ما بين 10 الى 15 الف ريال بينما 2.2% تصل نسبة دخلهم الى اقل من 3 آلاف ريال.
كما بينت الدراسة أن نسبة تملك المساكن للعوائل السعودية بلغ مايقارب 47% ، بينما كانت حسب تعداد 1425ه 46.95 % .
كما أوضحت الدراسة أن نسب التملك للسعوديين بالرياض قياساً على مستوى الدخل منخفضة لبعض الفئات حيث ان الذين تصل دخولهم الى اقل من 3 آلاف ريال تبلغ نسبة تملكهم للمساكن الى ما يقارب 15% على عكس الذين تصل نسبة دخولهم مابين 15 الى 20 الف ريال حيث تصل نسبة تملكهم للمساكن الى ما يقارب 62%
وابرزت الدراسة عدداً من التحديات التي تواجه قطاع الاسكان بمدينة الرياض ومن ابرزها:
• ارتفاع تكلفة الأرض
حيث بينت الدراسة أن ارتفاع تكلفة الأرض كنسبة من التكلفة الإجمالية للمسكن هواحد ابرز التحديات حيث بلغ متوسط نسبة تكلفة الأرض من التكلفة الإجمالية للمسكن في الرياض حسب المسح الميداني لجميع أحياء الرياض هو 39% ، وهي نسبة عالية مقارنة بالدول المتقدمة، ففي الولايات المتحدة الأمريكية وعلى سبيل المثال تمثل هذه النسبة للمساكن الجديدة للعائلة المفردة 11%. وخلصت الدراسة الى أن هذا الارتفاع في نسبة تكلفة الأرض إلى إجمالي التكلفة يعود بشكل رئيسي إلى ارتفاع أسعار الأراضي وبالرغم من ذلك لازالت نسبة المساحة الطبقية المبنية (معامل البناء) إلى مساحة الأرض بمتوسط 130% فقط .
وأضافت الدراسة أن أسعار الأراضي في مدينة الرياض مرتفعة جداً بالنظر إلى وفرة الأراضي وقلة الكثافة السكانية، حيث ارتفعت أسعار الأراضي في الرياض بدرجة عالية فاقت 200% خلال الخمس سنوات الماضية. وأشارت الدراسة أن مستوى الأسعار العالي للأراضي هو السبب الرئيسي لارتفاع تكلفة المسكن وأحد العوامل المهمة في انخفاض نسبة تملك المسكن. كما ارجعت الدراسة ارتفاع أسعار الأراضي إلى أسباب عديدة يمثل بعضها جزءا من الخصائص السكنية، وأحد ابرز هذه الاسباب أن نسبة عالية من شراء الأراضي السكنية كان بغرض الاستثمار والمضاربة من قبل الافراد، وليس للاستخدام السكني النهائي أو التطوير مرجعة ذلك إلى ارتفاع نسبة السيولة، وعدم تطوير قنوات استثمارية لاستغلال هذه السيولة . هذا بالاضافة الى الأداء الإيجابي للاستثمار في الأراضي مقارنة بالقنوات الاستثمارية الأخرى خصوصاً فيما يخص درجة تذبذب الأسعار والمعروفة بدرجة المخاطر مشيرةً في الوقت ذاته أن المضاربة في الأراضي السكنية يسبب خللاً هيكلياً في العرض والطلب يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي السكنية.كما خلصت الدراسة الى أن عدم توجه الحكومة إلى فرض محفزات سلبية يعد احد اسباب ارتفاع اسعار الاراضي .
•ندرة شركات التطوير العقاري الاسكاني:
ومن التحديات ايضا التي تواجه قطاع الاسكان بمدينة الرياض وبينتها الدراسة هوضعف كفاءة قطاع التطوير العقاري السكني فقد كشفت الدراسة ومن خلال المسح الميداني لمدينة الرياض أن نسبة مجموع الوحدات السكنية المطورة من خلال شركات التطوير العقاري السكني من مجموع الوحدات السكنية المطورة لم تزد عن 6% ، والبقية تم تطويرها من قبل أفراد للإستخدام الشخصي وأفراد ومؤسسات صغيرة لغرض البيع.
• عدم مواءمة العرض للطلب
كما اكدت الدراسة أن عدم مواءمة العرض للطلب للمساكن في مدينة الرياض هو أحد ابرز التحديات بالرغم من أن نماذج توقعات الطلب العلمية، والبحوث الاستبيانية تؤكد تركز الطلب في الوحدات السكنية التي يقل سعرها عن مليون ريال والتي تناسب كثيراً من الفئات حسب نسبة دخلهم من السعوديين كما بينت الدراسة ، إلا أن نسبة عالية من العرض هي من الوحدات التي يفوق سعرها ذلك حيث كشفت الدراسة أن اكثر من 37% من المعروض في السوق تصل قيمته ما بين مليون الى مليون ونصف ريال وعلى العكس تصل نسبة المعروض للوحدات السكنية التي تصل قيمتها الى اقل من 500 الف ريال الى 1.7%
• عدم كفاءة وكفاية قنوات تمويل الشركات والأفراد
كما أشارت الدراسة أن التمويل لشراء المساكن يعد احد أهم التحديات لتملك السعوديين للمساكن حيث أشارت أنه وعلى الرغم من أن السوق المحلي يشهد وفرة في السيولة المالية، إلا أنه في الوقت ذاته يتسم بمحدودية التمويل العقاري، وهو مايشكل تحدياً كبيراً، خاصة أن مستوى التمويل العقاري الخاص في المملكة لايزال دون المستويات السائدة عالمياً، اذ يشكل حجما لتمويل العقاري في دول الاتحاد الأوروبي والدول المتقدمة أضعاف النسبة السائدة في المملكة، والتي بلغ متوسطها 11% من إجمالي التمويل وذلك بحساب أن متوسط عدد الوحدات السنوي حسب الخطة الخمسية التاسعة هو 160 ألف وحدة للسعوديين وبافتراض متوسط تكلفة للوحدة السكنية يساوي 750 ألف ريال.
• ضعف القدرة على التملك
ومن جانب آخر كشفت الدراسة أن ضعف المقدرة على تملك المسكن من قبل المواطنين السعوديين وذلك استناداً على المعيار العالمي والمعروف بمعيار مقدرة التملك والذي يقاس بقسمة متوسط القيمة لمسكن العائلة على وسيط الدخل السنوي للعائلة أحد ابرز التحديات التي تواجه السعوديين لتملك المساكن، حيث يشير متوسط هذا المؤشر في الولايات المتحدة والإتحاد الأوروبي هو بين 3.5 و 4.5 بمعنى أنه بالمتوسط قيمة السكن للعائلة يوازي أربعة أضعاف دخلها السنوي.
بينما في الرياض يبلغ وسيط دخل الأسرة السعودية الشهري 10,030 ريال بينما يصل متوسط الأسعار لجميع الوحدات المستقلة وشبه المستقلة (فلل ودوبلكسات) في الرياض (حسب المسح الميداني لجميع أحياء الرياض) = 1,608,082ريال، مما يعني أن مقدرة التملك تبلغ: 13.4 ضغف دخل الأسرة السنوي. بينما يصل معيار مقدرة تملك العوائل السعودية في الرياض لمسكن بقيمة 850 ألف ريال = 7.1 ضعف دخل الأسرة السنوي. ويساوي معيار مقدرة تملك العوائل السعودية في الرياض للشقق التي تبلغ مساحتها بين 220 –240 م2 (حسب المسح الميداني) 4.66 أضعاف دخلهم السنوي.
• عدم مواءمة
المعروض للطلب
واشارت الدراسة إلى وجود نسبة عالية من المعروض بمساحات وأسعار لا تناسب حاجة السوق. كما توقعت الدراسة تحسن المقدرة على تملك السكن مع برامج الدولة المعلنة ولكن لن تحل المشكلة بهذه البرامج فقط بناءً على نماذج المقدرة على تملك المسكن للعوائل السعودية.
وكشفت الدراسة ايضاً أن متوسط عدد الأسر السعودية المكونة في السنة في الرياض خلال (1433-1440) حسب مستوى الدخل ومدى حاجتهم إلى دعم صندوق التنمية العقاري أن هناك حاجة ماسة لدعم الصنوق لهم كي يتمكنوا من شراء مساكن حيث يبلغ عدد الاسر المكونة سنويا في مدينة الرياض والتي تحتاج الى مسكن لها حسب ما بينت الدراسة حوالى 32.726 اسرة منهم 12,508 اسر لا يستطيعون شراء وحدات سكنية سواء كانت شقق او فلل بدون دعم الصندوق العقاري وتتركز النسبة الاعلى منهم للاسر التي تصل نسبة دخلها السنوي الى ما بين 5 الى 8 آلاف ريال.