زيادة المعروض من عقارات التجزئة ب15 و12% في الرياض وجدة في عامي 2012 و2013

السعودية تحتل صدارة دول المنطقة من ناحية تدفقات الاستثمار الأجنبي

ذكر تقرير لبيت الاستثمار العالمي "جلوبال"، ان العوامل الاقتصادية تعتبر هي الأقوى في المملكة نظرا لما تحظى به من ملامح سكانية جذابة، وهو ما يوفر لها سيناريو أفضل على المدى الطويل مقارنة بمثيلتها في الإمارات والكويت. حيث يشكل المواطنون السعوديون 73 في المائة من مجموع السكان في مقابل 32 في المائة فقط في الكويت و 18 في المائة في الإمارات مما يشير إلى حدوث نمو طبيعي مضطرد في فئة العقارات السكنية على المدى الطويل.
تشكل نسبة السكان دون سن الثلاثين عاما حوالي 60 في المائة من مجموع السكان السعوديين بالمقارنة مع 54 في المائة في الكويت و46 في المائة في الإمارات. علاوة على ذلك، تمتلك السعودية أكثر بنية سكانية توازنا من ناحية الجنس إذ يشكل عدد سكانها الذكور من الوافدين 18 في المائة من مجموع السكان في مقابل 44 في المائة في الكويت، و69 في المائة في الإمارات.
ومع ذلك، شهدت السعودية أبطأ معدل مركب لنمو السكان على مستوى الدول الثلاث السالفة الذكر خلال الأعوام الخمسة الماضية إذ سجلت نموا بنسبة 2.1 في المائة في مقابل 3.2 في المائة في الكويت، و6.8 في المائة في الإمارات، ومازال النمو المطرد يمثل ميزة اساسية من مميزات الملامح السكانية السعودية نظرا لأنها طبيعية ولقدرتها على الحفاظ على اتجاه النمو. وعلى عكس الإمارات التي شهدت انخفاضا بنسبة 4.4 في المائة في معدل النمو السكاني خلال عام 2009، والكويت التي سجلت انخفاضا بلغ 0.3 في المائة، شهدت السعودية نموا في معدل السكان الأجانب والمواطنين السعوديين في الفترة ما بين عام 2005 وعام 2009.
ويشجع المناخ الاقتصادي السعودي على نمو قطاع العقار. كما سيواصل الإنفاق الحكومي المباشر وقروض الإسكان التي يقدمها صندوق التنمية العقارية في دفع عجلة النشاط في سوق العقار في المدى القصير إلى المتوسط. ولكن العقبات الكبرى التي تعترض سبيل نمو قطاع العقار السعودي الذي يعاني نقصا في المعروض من العقارات، تتعلق بالقصور التشريعي والهيكلي إضافة إلى عدم القدرة على تحمل التكاليف العقارية.
وحافظت السعودية على مركزها في صدارة دول المنطقة من ناحية تدفقات الاستثمار الأجنبي الواردة، كما وجهت غالبية هذه التدفقات الواردة إلى قطاع الصناعات البتروكيماوية. علاوة على ذلك، تصدرت السعودية قائمة دول المنطقة من ناحية سهولة ممارسة الأعمال. وأخذ ترتيب السعودية في تلك القائمة في التقدم، لتنتقل من المركز الثالث والعشرين في عام 2007 إلى المركز العاشر في عام 2011 مما يشير إلى أن بيئتها أصبحت مواتية أكثر لممارسة الأعمال التجارية.
لذا، أصبحت الإمارات والسعودية في وضع أفضل يؤهلهما إلى اجتذاب أعمال تجارية جديدة مما سيكون له أثر إيجابي على العقارات المكتبية التي تواجه فائضا في المعروض في الدول الثلاث، وهو ما سيخلق بدوره مزيدا من الطلب على العقارات السكنية ويؤدي إلى زيادة الإنفاق الاستهلاكي، الذي يعد اتجاها نتوقع أن يتحقق قريبا في السعودية في ضوء الرؤية المستقبلية بتزايد الاستقرار الاقتصادي.
أداء أسواق العقارات السكنية
في الرياض وجدة
واصلت أسعار بيع الوحدات السكنية الجاهزة للانتقال إليها وأسعار الأراضي، اتجاهها نحو الصعود خلال عام 2011 في كل من الرياض وجدة مدفوعة بالنقص الشديد في المعروض منها إضافة إلى عدم القدرة على تحمل التكاليف العقارية. وارتفعت أسعار الفلل والشقق السكنية بنسبة تراوحت بين 8 في المائة و 10 في المائة في الرياض في حين شهدت جدة ارتفاعا أكبر في حدود 13 إلى 15 في المائة.
وازدادت إيرادات العقارات في الرياض بالمقارنة مع مستواها في العام الأسبق لتصل إلى 8.4 في المائة من 7.9 في المائة للفلل و7.8 في المائة من 7.4 في المائة للشقق المكونة من غرفتين. وفي جدة تراجعت إيرادات إيجارات الفلل إلى 8.8 في المائة من 9.1 في المائة خلال الربع الرابع من عام 2010 في حين انكمشت إيجارات الشقق المكونة من غرفتين من 11.5 في المائة إلى 10.8 في المائة كما ارتفعت أسعار عقارات الملكية بمعدلات أسرع من أسعار الإيجارات مما يشير إلى احتمال حدوث مزيد من الارتفاع في أسعار الإيجارات خلال عام 2012.
ويتوقع أن تحافظ أسعار بيع العقارات وأسعار الإيجارات على اتجاههما الصعودي بالنظر إلى أن النقص المستمر في المعروض من الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة إضافة إلى أن نمو السكان الشباب وتزايد عدد السكان عموما. من جهة ثانية ستسهم زيادة قروض صندوق التنمية العقاري السعودي من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال ، وزيادة مرونة إجراءاته التي ستتيح انفاق القرض كاملا في شراء الوحدات السكنية الجاهزة للانتقال إليها، في زيادة الطلب على الشقق السكنية..
ومن المتوقع أن ترتفع المساحات المكتبية الشاغرة في الرياض في غضون العامين المقبلين نظرا لدخول معروض جديد من المساحات ذات النوعية العالية إلى 818 ألف متر مربع أي دخول ما يعادل 25 في المائة من المعروض في الربع الرابع من عام 2011 إلى السوق ما بين الأعوام 2012 و2014 كما تنتظر جدة إضافة مساحات أكبر تقدر بنسبة 31 في المائة إلى معروض الربع الرابع من عام 2011 علاوة على أن مساحة إضافية تبلغ 159 ألف متر مربع أصبحت جاهزة للتسليم خلال عام 2012.
وتعتزم الرياض وجدة زيادة المعروض من عقارات التجزئة بمعدل 15 في المائة و 12 في المائة على التوالي خلال الفترة من عام 2012 إلى عام 2013، ووضع السوقين يمكنهما من امتصاص المعروض الجديد إذ انهما يستبدلان المخزون الحالي بمعروض جديد عالي النوعية.
قطاع الضيافة
شهدت فنادق الرياض وجدة تسجيل أعلى معدل نمو في متوسط سعر الغرفة اليومي خلال عام 2011 إذ بلغ معدل النمو في فنادق الرياض 6.6 في المائة في حين ارتفع معدل النمو في فنادق جدة بنسبة سنوية بلغت 6.9 في المائة على أساس سنوي. علاوة على ذلك، ارتفعت معدلات الإشغال في جميع أنحاء المملكة بنسبة 8.6 في المائة ولكنها مازالت تعتبر منخفضة بنسبة 58.2 في المائة بالمقارنة مع معدلات الإشغال المسجلة في الإمارات البالغة 71.4 في المائة.
ويعزى ارتفاع الطلب على الغرف الفندقية في الرياض وجدة أساسا إلى سياحة الأعمال أو السياحة الترفيهية المحلية حيث لا تشهد هاتان المدينتان التدفق الكبير للسائحين المسلمين المتمركزين في مكة والمدينة. ومن المتوقع أن يشهد عام 2012 أداء جيدا في كلا السوقين، ولكن ننظر إلى معدلات الشواغر الحالية إضافة إلى دخول المعروض المقبل باعتبارهما مخاطر محتملة تهدد السوق.