تباين أداء السوق العقاري فرصة لتسريع الجهود الحكومية والتوسع في توطين المساكن

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

تباينت واقعية أداء السوق العقاري خلال الفترة الماضية التي طغى عنوان سوق الأسهم على مجمل حياة الناس وطلباتهم.. ويرى البعض أن ثمة علاقة عكسية بين أداء السوقين (العقاري والأسهم).. قد تكون كذلك لدى الأفراد والمضاربين من غير العقاريين.. يدعم هذا الرأي أن التداول العقاري ظل قوياً (نسبياً) لدى تكتلات عقارية برزت بشكل لافت..
وكما أن مشهد سوق الاسهم يهم فئة كبيرة جداً من المواطنين.. إلا أنه مشهد يتباين في الأداء بأي متغيرات وتصاريح تنشر هنا وهناك - بقصد او بدون - ذات السياق ينطبق على كل تداول اقتصاد، سوق التجزئة، الذهب، الاغذية.. وبالتأكيد المنتجات العقارية التي عادة ما تكون الأقل في سرعة الارتفاع، والاقل في سرعة الانخفاض مقارنة مع التداولات الاخرى..
هنا أتحدث ايضاً عن نفي سمو أمين منطقة الرياض الدكتور عبدالعزيز بن عياف أن يكون قد صرح قبل ذلك بحديث عن ارتفاع أو انخفاض للسوق العقاري.. أو التحذير من الشراء.. وهو (حوار) طالما انتشر بين مواقع الانترنت محذراً الناس، وكان منسوبا لسمو الأمين وبحديث (مزور) مع الزميل محمد السعيد..
إذاً ما هي الفائدة أن أتحدث عن ذلك الآن تحديداً؟
المملكة بعمر التنمية المقارن في الدول الاخرى.. لاتزال في مراحل النمو الأولي.. اذا ما قارناها في دول اوربية أو حتى شرق آسيوية.. وبالتالي فإن كل مكونات (الاقتصاد) ستكون كذلك.. والرؤية لذلك المكون هي ايضاً في حدود مفاهيم بسيطة.. تحكمها الشائعات والرسائل الموجهة التي تجانب الصواب أحياناً وتوافقه أحيانا أخرى.. الاسهم؛ الحلاوة الطحينة، الفستق، مواد البناء، الحديد، والعقار..
عقارياً.. ما بني على مضاربة من الاراضي البعيدة وأراضي المنح؛ فهي مضاربة.. تخدم اصحابها المضاربين، بمعنى اوضح مدوري رأس المال.. بدون هدف ولا أي قيمة مضافة إلى المشهد التنموي أو الطلب السكني..
أعتقد أن هدوء التداول العقاري حالياً يفيد كثيراً في تنظيم كل آليات التعامل للأفراد او المستثمرين.. وفي ذات الوقت يعين جهات التوطين الاسكاني الحكومي للعمل بعيداً عن حمى المضاربة والطلبات غير الواقعية..
وظلت مشكلة الإسكان في المملكة الهم الأكبر ليس للمواطن فقط بل للحكومة أيضا على الرغم من دعم الدولة للقطاع العقاري من خلال صندوق التنمية العقارية ومنح الأراضي، ويعود عدم التمكن من امتلاك المسكن إلى انخفاض دخل الأسر، وارتفاع أسعار المساكن، وانعدام فرص التمويل.
وتظهر مشكلة عدم التيسير في الحصول على المسكن عندما تنفق الأسرة أكثر من 40% من دخلها للإقامة في وحدة سكنية مرضية، بحسب دراسة حديثة - لذا يعرف التيسير في الإسكان بأنه تقليص الفجوة بين دخل الأسرة وتكلفة المسكن، وبين ما ترغب الأسرة في الحصول عليه وما تستطيع أن تمتلكه. ويمكن تقليص هذه الفجوة بزيادة دخل الأسر أو بخفض تكاليف المسكن، والاخير أسلم وأسهل إذا كان وفق استراتيجية عملية وواقعية..
وساهم الدعم الحكومي قبل السنوات العشر الماضية، بشكل فعال، في تيسير امتلاك الأسر السعودية لمساكنها. إلا أن قوائم الانتظار من أجل الحصول على منحة أرض أو على قرض من الصندوق تمثل أحد الشواهد على عدم قدرة الأسر السعودية على امتلاك المسكن بدون دعم، ودليل قوي على حاجة المجتمع إلى الإسكان الميسر كبديل يمكن غالبية الأسر من امتلاك مساكنها ضمن قدراتها المالية الذاتية.
إلا أن قضية الإسكان لن تنتهي عند هذا الحد، فالطلب على الإسكان لن يتوقف أو ينخفض، بل سوف يزداد بنسب أكبر في السنوات المقبلة؛ ذلك لأن غالبية سكان المملكة من الفئات الشابة، حيث تشير بيانات التركيب العمري للسكان السعوديين في عام 1413ه إلى أن نسبة عدد الذين أعمارهم (39 سنة فأقل) تساوي (85.3%) من السكان، والذين أعمارهم (24 سنة فأقل) يشكلون (68.5%) من إجمالي السكان السعوديين، مما يعني ارتفاع معدل تكون الأسر الجديدة، وبالتالي زيادة حجم الطلب على الإسكان. وبحسب دراسة حديثة فإن عدد سكان المملكة يتزايد بمعدل (3.7%) سنويا، مما يعني تضاعف عدد السكان السعوديين كل (19-20 سنة)، وبالتالي فإن هناك حاجة إلى مضاعفة أعداد الوحدات السكنية خلال الفترة نفسها؛ لذا يلزم المضي في توفير المساكن الميسرة لمقابلة الاحتياجات المستقبلية بنوعيات تتناسب مع الاحتياجات الاجتماعية والقدرات المالية للسكان.
وكانت الحكومة تدخلت بإصدار تنظيمات جديدة في السوق العقارية خلال السنوات الخمس الأخيرة، حيث أصدرت هيئة السوق المالية لائحة صناديق الاستثمار العقاري والتي تعمل على تنظيم توظيف الأموال في القطاع العقاري وتم على أثره إلغاء المساهمات العقارية واستبدالها بالصناديق العقارية لضمان عدم تكرار ما حدث سابقا، حيث إن الصندوق سيكون تابعا للرقابة المباشرة من الهيئة.
وتبذل الجهات الحكومية جهودها لتنظيم السوق العقاري من خلال وضع نظام يتمتع بالوضوح والشفافية والتوازن، ويوفر الآليات المرنة المناسبة لتمويل الإسكان، كما يوفر الحماية لجميع الأطراف ذات العلاقة من خلال تنفيذ الآليات المناسبة، التي ستساعد على ارتفاع نشاط التمويل العقاري ما ينعكس أثره على النشاط الاقتصادي عموماً. ويُتوقع أن يكون لهذه الأنظمة الأثر الكبير في حل مشكلة الإسكان ودفع عجلة التنمية الإسكانية والعقارية؛ لأن ذلك سيؤدي إلى زيادة إسهام الجهات التمويلية في عملية التمويل للإسكان، سواء كانت من القطاع الخاص أو القطاع العام.
وفي هذا الشأن اوضح خبراء عقاريون إن المطورين أصبحوا في عجلة من أمرهم لمواكبة الدعم الحكومي في مجال بناء المساكن للأفراد، لافتين إلا أنه تم وضع التحالفات المناسبة مع الجهات التمويلية لإنتاج أكبر عدد ممكن من الوحدات السكنية، وبحثوا عن أفضل السبل لمسايرة هذا التوجه دون إخلال بالأهداف الرئيسية لهذا المبتغى، حيث إن نقص توافر الوحدات السكنية الجاهزة والأراضي السكنية المؤهلة للسكن الفوري أحدث ارتفاعا غير مسبوق في الأسعار سيتم تصحيحه تدريجيا بزيادة المعروض بعد تفعيل برامج الدعم الحكومي.
وأشاروا الى أن جميع الشركات المتخصصة تسعى للاستحواذ على حصص رئيسية في وقت قصير، منوهين بالآليات الجديدة التي بدأ صندوق التنمية العقارية الخطوات الأولى فيها بالاتفاق مع البنوك التجارية لضمان صرف قيمة القرض سريعاً، أو لتمكين حصول المقترض على مبالغ إضافية للتوسع في حجم الوحدة السكنية.
فيما قال أكاديميون في الشأن العقاري أن مؤشرات التوجه الحالي لصندوق التنمية العقارية ستحقق الكثير من الإيجابيات في مجال تمكن المواطن من بناء أو شراء المسكن المناسب، لافتين الى ان هناك دعوة إلى تأسيس شركات تمويلية سواء من داخل المملكة أو من خارجها للمشاركة لتمويل الأفراد والشركات العقارية، وكذلك تتضمن هذه المنظومة إنشاء مرجعية تتضمن مفهوم وأساسيات وعمل التثمين والقيم العقاري.