2.3 مليون وحدة سكنية حاجة المملكة خلال 14 عاماً مقبلة.. من يتحمل المسؤولية؟

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

تستهدف الحكومة – وفقا لوزارة الاقتصاد والتخطيط - رفع معدل ملكية المساكن لدى المواطنين إلى نحو 80 % من خلال إستراتيجية طويلة المدى لاقتصادها بحلول عام 1446 ه ، هذا يعني أن المملكة تحتاج من هذا العام حتى التاريخ المستهدف الى 2.8 مليون وحدة سكنية – وفقا لحساب الحاجة السنوية التي تقدر ب 200 ألف وحدة سكنية -
جاءت القرارات الملكية لدعم التملك مسرعة لتلك الخطة التي استهدفت أيضا القطاع العقاري ككل في محاولة للخروج من عنق الزجاجة؛ من التوجيه الكريم بسرعة توطين 500 ألف وحدة سكنية..
هذا يعني أنه حتى التاريخ المستهدف تحتاج المملكة إلى 2.3 مليون وحدة سكنية. من سيتولى بناءها؟
لا يزال العرض دون الحد الأدنى لاستيعاب الحاجة الفعلية للحاضر والمستقبل، وتبعا لذلك سعت المملكة إلى تمويل المواطنين في بناء وحداتهم السكنية من خلال صندوق التنمية العقارية، الى جانب منح الأراضي مجانا، كما ساهم القطاع الخاص في بناء وتمويل الوحدات السكنية وعرضها في السوق بمزايا مختلفة، وأقساط متفاوتة من حيث حجم الفائدة، وتحّمل النسبة العظمى من المواطنين بناء مساكنهم ذاتياً.
وعلى الرغم من هذه الجهود، الا ان الواقع يكشف عدم قدرة «المواطن البسيط» على تحمل تكاليف شراء الأرض والبناء معا، مما جعله يبقى «رهين الإيجار» لسنوات طويلة، وهو ما زاد من نسبة المواطنين الذين لا يملكون مساكن إلى أكثر من النصف.
تناولت غير مرة؛ ومن تجارب وقفت عليها لدول مختلفة أن حل مشكلة السكن ليست صعبة؛ وبالتأكيد ليست سهلة؛ تجاوز صعوبتها بإرداة طالما ترجمتها الدولة بقرارات (إنشاء صندوق التنمية العقارية، وزارة الأشغال العامة والإسكان سابقاً، الهيئة العامة للإسكان سابقا، وزارة الاسكان حاليا، منح الأراضي التي وزعت على المواطنين) ومن ثم (رفع قروض صندوق التنمية، ودعم الصندوق أكثر من مرة) .. أما سهولة الحل فهو بايجاد معادلة تجمع اطراف معادلة التوطين الاسكان تستهدف تشييد وحدات سكنية ضمن احياء سكنية مكتملة الخدمات؛ وخير شاهد على شراكة الطرفين ماقامت به أمانة منطقة الرياض؛ وترجم عمليا إلى مشروعين في الرياض – رغم غياب التمويل – احدهما وطن أكثر من 4500 وحدة سكنية لذوي الدخل المتوسط؛ انها تجربة يمكن أن تكون أكثر احترافية ومرونة، وتجاوزا للبيروقراطية.. من خلال تأسيس وحدات للتوطين الاسكاني في منشآت حكومية معنية مثل الامانات.. لتكون الذراع الأسرع في خلق شراكة حقيقية تنتهي في توطين مساكن ذات جودة عالية واسعار مناسبة واحياء مكتملة الخدمات.. مثل احياء سكن وزارة الدفاع؛ والداخلية؛ والمؤسسات الحكومية ووزارة الخارجية.. هذا التوجه حتى يعمم؛ لابد أن يشترك فيه الطرفان القطاع الحكومي (دعما وتمويلا) والخاص (تطويرا وبناء)..
ووفقا لذلك فإن الفترة المقبلة ستحمل فرصاً هامة ستتاح للشركات العقارية، والإنشائية، والتمويلية، وستشهد نشوء شركات جديدة تعمل في تلك القطاعات. كما تسهم التوجهات الحكومية في خلق فرص تمويل أمام البنوك، خاصة بعد القرارات الأخيرة بمنح صندوق التنمية الصلاحية في ضمان الأفراد لدى تلك البنوك. وهذه القرارات ستطول أيضا قطاع الإنشاءات بكل صنوفه من شركات تطوير وموردي مواد البناء وتجار الأراضي، حيث إن الطلب المتوقع تناميه على مواد البناء سيستحوذ على الفائض من إنتاج مصانع الأسمنت وأيضا الحديد وبقية مواد البناء. والأهم أن هذا النشاط في سوق العقار سيوفر فرصا للعمل من خلال الحاجة إلى المزيد من عمال البناء.
وفي هذا الشأن شدد متخصصون عقاريون على أن السكن يمثل اليوم الهاجس الأكبر لكل أسرة في المملكة، وهذه الحاجة أخذت من واقعنا الاجتماعي والاقتصادي والثقافي جهوداً كبيرة على المستوى الحكومي إلى جانب جهود أخرى لا تقل عنها بذلها القطاع الخاص، من خلال تمويل وبناء واستثمار الوحدات السكنية في السوق العقاري، مشيرين إلى انه على الرغم من أهمية هذه الجهود، إلاّ أن الواقع يشير إلى جملة من التحديات الكبيرة، أهمها: تزايد حجم الطلب مقارنة بمستوى العرض، وتدني نسبة ملكية المواطنين للمساكن، إلى جانب ارتفاع متوسط تكلفة إيجار السكن، وتدني متوسط دخل الأسرة في المملكة، وارتفاع تكاليف الإنفاق على البناء السكني.
وقالوا إن المرحلة الحالية التي تعيشها المملكة على المستوى الاقتصادي تحديداً تتطلب منا جهوداً أخرى مضاعفة، تبدأ باستقراء الواقع بشكل صحيح وواضح نحو استيعاب مشكلة الإسكان وأسبابها والحلول المقترحة بشأنها، ومروراً بتفعيل عناصر الشراكة المجتمعية، سواء على مستوى الجهات الحكومية (البلديات، المالية، التخطيط، وزارة الإسكان،..) أو القطاعات الخاصة فيما بينها، أو القطاعات الحكومية والخاصة معاً، وانتهاء بتحقيق الهدف وهو حصول المواطن على مسكن يليق به ويستجيب لاحتياجاته المعيشية.
واستقراء مكونات سوق الإسكان في المملكة يتمثّل في المدخلات التي تؤثر بشكل كبير على مجموعات هذه المكونات، وتشمل (الأراضي، البنية التحتية، التمويل، الأيدي العاملة، مواد البناء،...)، ومجموعة الإنتاج التي تدمج المدخلات وتقدم إنتاجاً من المساكن للسوق، وتشمل (الملاك، المطورين، المقاولين،..)، بالاضافة إلى مجموعة الطلب ،وهم طالبو المساكن، فكلما نجحت مجموعة الإنتاج في الوصول إلى مستوى الطلب توصل السوق إلى وضعية الاستقرار.
وتظهر نتائج التعداد العام للسكان والمساكن في المملكة على مدى السنوات الماضية، إضافة إلى ما أجري من بحوث سكانية أن معدل الملكية للأسر السعودية من المساكن لا يزال عند مستوى 60%، كما توضح تلك النتائج بالمقابل أن 35% من الأسر السعودية تقيم في وحدات سكنية مستأجرة، بينما لا تزيد الوحدات السكنية المقدمة من أرباب العمل لأسر العاملين لديهم من السعوديين عن 5% .
وتناولت إستراتيجية الإسكان في المملكة عدداً من القضايا الرئيسية التي تتطلب حلولاً شاملة ومستدامة. كما حددت عدداً من الأهداف هي: تحقيق ازدياد فرص الوصول إلى سوق الإسكان بالنسبة لفئات ذوي الدخل المنخفض، وذلك على المدى القصير والمتوسط والطويل، إنشاء نظام إسكان مساند، مع التركيز على فئات ذوي الدخل المنخفض وتحديد الفئات المستفيدة حسب المعايير المحددة للاستحقاق، ووفقاً لنوعية وكمية وموقع الوحدات الإسكانية، إنشاء نظام عملي لتمويل الإسكان بمشاركة فعالة وملموسة للقطاع الخاص، إيجاد إطار قانوني شامل للإسكان والتمويل.
وبين خبراء عقاريون ان نسبة متوسط تكلفة إيجار السكن ارتفعت إلى متوسط دخل الأسرة في المملكة إلى 30 في المائة وارتفعت نسبة ملكية المساكن إلى 60 في المائة مع زيادة فرص التمويل العقاري وزيادة مخصصات قروض الصندوق العقاري في مواجهة الطلب المتزايد من المواطنين خلال السنوات الأخيرة، ومع القرارات الأخيرة يتوقع أن تصل نسبة ملكية الأسر السعودية من المساكن إلى 80 في المائة، وهي معدلات تفوق المعدلات الخليجية، بل المعدلات في الدول المتقدمة، التي تصل إلى نسبة 65 في المائة فقط. وتمثل المساكن المدعومة ما نسبته 5 في المائة فقط في دول مجلس التعاون، ومن بينها المملكة، كما يوجد عجز في العرض من المساكن خاصة لذوي الدخل المحدود، ورغم بدء العمل بنظام التمويل العقاري تعد المملكة من الدول منخفضة المرونة في شروط الإقراض وفي إعادة جدولة التمويل، ونقص كبير في بيانات ومؤشرات أسعار العقارات في المملكة، وكذلك البيانات التفصيلية عن نوعية العقارات، وهو ما يكشف عن ضعف المعروض ومستوى المضاربات في هذا القطاع.
من جهتها، أكدت دراسة عقارية حديثة حاجة مدينة الرياض وحدها إلى قرابة 20 إلى 25 ألف وحدة سكنية سنوياً خلال ال15 عاماً المقبلة، موضحة أن عدد السكان في مدينة الرياض سيستمر في النمو، وان معدلات تكون الأسر الجديدة فيها سينمو بنسبة 2.74 % سنوياً ما يؤكد الحاجة إلى هذا العدد من الوحدات السكنية، مشيرة إلى أن عدد الوحدات السكنية في مدينة الرياض يبلغ 831 ألف وحدة نسبة الشاغر منها 6.9% ما جعل ذلك مؤشراً على مدى الفجوة بين العرض والطلب. وقالت الدراسة ان معظم النمو العمراني لمدينة الرياض يتركز في أطراف المدينة، وبخاصة الشمال والشمال الشرقي إذ تستحوذ أحياء بلدية الشمال على كثافة سكانية تتجاوز 81%.
وأوضحت ان الهجرة تسهم بفعالية في النمو الحضري المتزايد في المجتمع السعودي، وأدى تزايد معدلات الهجرة إلى اهتمام الحكومة بتطوير المدن استجابة لتلك التطورات، وهو الأمر الذي يتطلب الاهتمام بتوفير الخدمات الحضرية كافة وبالتالي أصبحت الرياض وهي العاصمة من أولى محطات التطوير، إضافة إلى أنها استقبلت أعداداً كبيرة من العمالة الأجنبية غير العربية، الأمر الذي أسهم في ارتفاع معدلات النمو الحضري فيها.