أمانات المناطق تستطيع أن تلعب دوراً مميزاً لخلق مبادرات للتوطين الشامل مثل أمانة الرياض

مجمل تعليقات قراء تقرير الاسبوع المنصرم تنبض بالشكوى من ايجار مجحف.. أو اسعار لايستطيع معظم المواطنين لها وصولاً..
نزيف اسعار الأرضي لايمكن إيقافه إلا بتجفيف الطلب (الفردي) عليها.. ذلك أن الطلب الفردي هو الذي يدفع المطورين للمضاربة عليها، والمطورين لاستمرار ضخها.. ولكن كيف يكون ذلك.
يتأتى هذا التوجه من خلال تحويل الطلب على الأراضي إلى تملك المساكن على أن تكون هذه المساكن بجودة مناسبة (تطبيق كود البناء).. وكذلك بأسعار مناسبة؛ من خلال الشراكة الحكومية وتحويل جزء من الدعم الحكومي لقطاع الاسكان من خلال تطوير الأراضي الحكومية من قبل القطاع الخاص، بحيث يشتري المواطن الوحدة السكنية دون تحميله تكلفة قيمة الأرض، أو تتولى جهات التوطين الاسكاني الحكومية تمويل القطاع دون فوائد، بحيث يشتري المواطن الوحدة السكنية دون تحميله تكلفة البناء.. وكلاهما سيحقق خفض يصل الى 40% من قيمة الوحدة السكنية، وفي ذات الوقت ينهي الطلب على الأراضي ويخض الأسعار. هناك علاقة طردية واضحة بين اسعار الاراضي واسعار المساكن، لذا يجب الأخذ بأفكار أكثر فعالية من خلال تقنين الطلب على الاراضي ودعم المساكن عبر خلق الشراكة بين القطاعين العام والخاص.
هذا التوجه يكون باقرار نظام التمويل العقاري لشراكة البنوك في منظومة التوطين الاسكاني، ودعم صناعة المساكن من خلال قروض حكومية لشركات أجنبية ومحلية تتولى تشييد المساكن - كما هو الحال في تمويل المستشفيات الخاصة والفنادق - وتصنيف مطوري الاسكان حتى يدرك المستهلك مسبقاً مستوى المنتج، وتطبيق كود البناء على الجميع لضمان جودة المنتج السكني..
ويمكن الاستفادة من عوامل الدعم التالية: صندوق الاستثمارات العامة، صندوق التقاعد، صندوق التأمينات في ذلك.. إضافة الى الدعم الحكومي الذي توجه القرار الملكي بضخ 250 مليار ريال لوزارة الاسكان..
الاخذ بهذه التوجهيات ضمن مفهوم التطوير الشامل.. يقود الى نتيجة هامة، وهي رفع المعروض السكني وبالتالي خفض اسعار المساكن ورفع مستوى الجودة بسبب مساحة التنافس الكبير على التوطين الاسكاني، والأهم من ذلك كله أنها سوف تقلل من الطلب على الارضي – وهذا الأهم – وبالتالي كبح الأسعار.. وهنا أقول من اراد العمل والبناء فكل المحفزات موجودة، ومن اراد الاحتفاظ في ارضه الخام كي تحقق الزيادة دون استثمار فانه هذه السعلة سوف تبور لأن الطلب الحقيقي تحقق (فعاليا).
هنالك دور مميز يمكن أن تقوده امانات المناطق من خلال خلق مبادرات للتوطين الشامل مثل أمانة منطقة الرياض عندما اخذت بالتطوير الشامل لبناء المساكن، وخانها غياب التمويل.. الامر الذي دفع بأربع شركات (كانت) ستقوم بالتطوير الى بيع اراضي مشاريعها.. وهنا نحن امام فرصة مميزة لوزارة الاسكان أن تقوم هي بالشراء وتنفيذ المشاريع.
الحديث هنا للتوضيح عن تحويل قنوات دعم الطلب الفردي ودعم التطوير الشامل من خلال مبادرات تتبناها امانات المناطق، ولمزيد من التوضيح هناك عوامل مؤثرة في السوق قد تقود لارتفاع الأسعار، وأخرى قد تعيد التوازن للسوق وربما تعمل على انخفاضه ومن العوامل التي تبقي السوق على ارتفاعه: عدم وجود قنوات أخرى للاستثمار ذات مردود مجز ومخاطر غير مرتفعة، وارتباط الريال بالدولار ومشاكل الدولار مما يترتب عليه تضخم وارتفاع الأسعار، وارتباط السوق بالأفراد والمضاربة العشوائية، وقوة ونفوذ أصحاب المصلحة المباشرة بالسوق العقاري، وغياب الشفافية وعدم وجود مؤشر تفصيلي خاص بالتداول العقاري يوضح حقيقة العرض والطلب بالإضافة لصعوبة الحصول على المعلومة والتحقق من صحتها، وبطء تنفيذ القرارات الصادرة والمؤثرة في السوق العقاري، وتقليدية عمل صندوق التنمية العقاري وعدم وجود أفكار متجددة ومتطورة تواكب حراك السوق العقاري، ودخول البنوك على الخط وتوفير قروض للافراد على حساب المطورين – رفع الطلب وتناقص العرض -.
وأكد مسؤولون أن مهمة دعم وتطوير القطاع العقاري ليست مسؤولية الجهات الحكومية فقط، ولكن القطاع الخاص شريك أصيل فيها، موضحين ان فاعلية مشاركة القطاع الخاص في جهود دعم وتطوير القطاع العقاري تتطلب أن يقوم القطاع الخاص ببناء إطار مؤسسي فعال (لجنة متخصصة) ليكون قناة رئيسية تتم من خلالها هذه الجهود، كما أن فاعلية مشاركة القطاع الخاص في جهود دعم وتطوير القطاع العقاري تتطلب أن يقوم القطاع الخاص بتقديم مبادراته ومرئياته لتحقيق هذا التطوير دون انتظار طلب ذلك من الجهات الحكومية .
وشددوا بان عمل القطاع الخاص لدعم وتطوير القطاع العقاري يتطلب التركيز على إرساء نظم عصرية لصناعة العقار، وتعميق ثقافة المجتمع ورجال الأعمال بهذه الصناعة، وأخيراً التأكيد على أن قطاع العقار صناعة متخصصة تقوم على أسس علمية .
فيما توقع مختصون أن يؤدي الدعم الحكومي إلى زيادة الطلب على الأراضي السكنية المخدومة، وبناء 100 ألف وحدة سكنية خلال عامين، ستسمح بحصر جزء كبير من أزمة 70 في المائة من المواطنين الذين لا يملكون سكناً بحسب بعض التقديرات، إلى جانب إنعاش قطاع البناء والمقاولات المستفيد من مشاريع هيئة الإسكان أو المشاريع والمساكن الفردية التي يعتزم بناءها المستثمرون والمواطنون مطالبين هيئة الإسكان بالإسراع في ترسية مشاريع إسكانية جديدة، خاصة في المدن الرئيسية الأكثر حاجة كالرياض، وجدة، والدمام، ومن صندوق التنمية العقارية العمل على تحديث آلياته، وبرامجه لتحقيق متطلبات المرحلة الحالية، وتنفيذ القرارات الملكية في معالجة الأزمة الإسكانية.
وتعد الوحدات السكنية من نوع الفيلات النمط السائد للمساكن في الرياض وبلغت نسبتها 57 في المائة من إجمالي الوحدات السكنية وتليها الشقق بنحو 38 في المائة من إجمالي الوحدات السكنية.
هذا التطور في مفهوم السكن في العمائر ذات الطوابق المتعددة أصبح مرغوباً في ظل النمو السكاني وعدم قدرة الغالبية العظمى من بناء مسكن مستقل لأسباب متعددة يأتي على رأسها قلة الأراضي المعروضة وارتفاع أسعارها مع ضعف القدرة الشرائية وصعوبات التمويل.
ورغم أن البنوك التجارية تمتلك سيولة كبيرة، إلا أن السياسات التمويلية والإقراضية لهذه البنوك فضلت الاتجاه نحو القروض الاستهلاكية الأكثر ربحية والأضمن لأموالها بدلاً من القروض الإنتاجية، ونتج عن هذه السياسة أن بلغت قيمة القروض الممنوحة بنهاية عام 2007 نحو 197 مليار ريال.
فيما بلغت قيمة القروض المتعثرة على السداد من قبل العملاء نحو سبعة مليارات ريال بنسبة تعادل 3.6 في المائة مقارنة بنحو خمسة مليارات ريال في عام 2006 والتي مثلت نحو 2.7 في المائة من قيمة القروض الممنوحة في ذلك العام 188 مليار ريال.
وتمثل القروض الاستهلاكية (شراء السيارات والسلع الكمالية والمضاربة في سوق الأسهم) نحو 90 في المائة من إجمالي القروض الشخصية، وتمثل شريحة الشباب ( من 20 إلى 40 عاماً) الفئة الرئيسة التي حصلت على هذه القروض وهي الفئة التي لا تزال على رأس العمل في الحكومة والقطاع الخاص.