تحذيرات من إهمال التثمين وانعكاسه على التضخم في أسعار العقارات

في محاضرة نظمتها اللجنة العقارية بغرفة الرياض بالتعاون مع جمعية علوم العقار

كشف المهندس علي الزيد عضو مجلس إدارة غرفة الرياض ورئيس اللجنة العقارية بالغرفة أن اللجنة خاطبت وزارة التجارة والصناعة بهدف وضع تنظيم لمهنة التثمين العقاري، وقال ان الوزارة تبدي تعاوناً لصياغة النظام وتطبيقه، عاداً التثمين بنية تحتية ستعزز من كفاءة ونجاح الرهن العقاري حال صدوره .
من جهته حذر المهندس فهد اليحيى عضو الجمعية السعودية لعلوم العقار من مساوئ إهمال مراقبة مهنة التثمين العقاري وانعكاسها على التضخم الاقتصادي الذي تحدثه العشوائية التثمينية والتي أفرزت مبالغة في أسعار العقار، مشيراً أن مهنة التثمين والتي كان عدد كوادرها لا يتعدى 10 مختصين قبل 5 سنوات، وصل عددهم في الوقت الحالي إلى أكثر من 500 مثمن ، معتبراً ذلك دليلاً على الوعي بأهمية التثمين .
جاء ذلك خلال محاضرة تناولت أساسيات التثمين العقاري ودوره في تحقيق موازنة اقتصادية في القطاع العقاري، نظمتها اللجنة العقارية بالغرفة بالتعاون مع الجمعية السعودية لعلوم العقار بجامعة الملك سعود، وحظيت بحضور واسع ومشاركة في مناقشات المحاضرة من قبل الحضور من عقاريين وباحثين ومكاتب استشارية ومهتمين.
وقدم المهندس اليحيى في المحاضرة محاور شملت الخصائص المهنية والعلمية والأخلاقية التي يجب أن يلتزم بها مثمن العقار، معرفاً التثمين بأنه تقدير لقيمة حسب ما يحدده المثمن لملكية معينة خلال تاريخ محدد، مقدماً نبذة حول قيم التثمين والقيمة السوقية كأبرز القيم الشائعة وهي القيمة السوقية التي قال انها السعر الأكثر احتمالية لأن يجلبه العقار في وضع سوق مفتوح ومتنافس تحت اشتراطات ضرورية لضمان مبايعة عادلة .
وعن أسباب ودوافع التثمين قال المهندس اليحيى انها تنحصر إما في البيع والشراء أو المنازعات والتركة أو التصفيات أو من أجل التمويل أو لدمج أو تصفية الشركات أو بهدف الاستثمار (القوائم المالية للشركات، إدارة المحافظ العقارية، الصناديق العقارية).
اليحيى: العقارات تمثل 20% من أصول الشركات غير العقارية
وعن فوائد التثمين قال محاضر اللقاء ان التثمين يساعد في اتخاذ القرار الصحيح بالبيع أو الشراء سواء لغرض شخصي أو استثماري، ويقلل من سوق المضاربات وما ينعكس ذلك على مصلحة الاقتصاد، ويؤدي دوره في تحقيق العدل في القضاء والصلح وفي توفير السيولة، مشيراً أنه يساهم في التطوير العقاري من خلال أفضل استخدام مما ينعكس على التخطيط الصحيح للمدن .
وعن أسباب الاختلاف في التثمين قال اليحيى ان الاختلافات تتحكم فيها عناصر منها التحصيل العلمي للمثمن وخبرته وقدرته على التحليل والطريقة التي يستخدمها والمعلومات التي يمتلكها ونزاهته ، معرفاً أنواع وطرق التثمين بطريقة البيوع المماثلة وطريقة التكلفة وطريقة الدخل ، مشيراً إلى وجود طرق تثمين استثنائية تستخدم غالباً في القيمة الاستثمارية ك " الطريقة المتبقية " و " طريقة حركة النقد" .
وأشار المحاضر إلى معلومات قال ان على المثمن أن يراعيها كالغرض من التثمين والوضع النظامي والقانوني للعقار وأفضل استخدام للعقار وأنظمة واشتراطات البناء والقوانين المؤثرة على العقار والمشاريع المجاورة أو المؤثرة على العقار والعرض والطلب وقيمة العقارات والبيوع أو العروض المشابهة أو المماثلة وتاريخ العقار والمعرفة الفنية والصحيحة للعقار.
وأضاف اليحيى في محاضرته ان لمهنة التثمين أخلاقيات وشروطا تتمثل في أداء قسم التثمين وعدم وجود رغبة في العقار من قبل المثمن أو مصالح أخرى، وأن لا تكون الأتعاب جزءا من قيمة التثمين، والاحتفاظ بسرية المعلومات، والبحث والجدية في العمل، واتباع الطرق المنهجية ضمن الإمكانيات المتاحة . وأوصت المحاضرة وعلى لسان محاضرها - للوصول إلى بيئة تثمين محترفة - بإيجاد التشريعات والأنظمة المتصلة بالثمين والمثمنين، وإيجاد البرامج العلمية المتخصصة في التثمين، وإلزام المثمنين بالحصول على التأهيل العلمي الكافي في التثمين قبل الممارسة، وإلزام أو حث المتعاملين بالتثمين من غير المثمنين للحصول على دورات تأهيلية متعلقة بالتثمين كالقضاة والمحامين ومدراء المحافظ العقارية والمشاركين بالتصفية أو دمج العقارات أو الشركات التي تمتلك أصولا عقارية، تسهيل الحصول على المعلومات التي تساعد المثمن سواءً هذه المعلومات من قبل القطاع العام أو الخاص، نشر الوعي للقطاع العام والخاص والأفراد بأهمية وفوائد التثمين المحترف .
وعقب المحاضرة أكد ل الرياض المهندس فهد اليحيى أن عدم وجود آلية تثمين دقيقة للعقار فتحت الباب على مصراعيه للمضاربات العقارية التي رفعت الأسعار، مؤكداً أن نظام التثمين فيما لو أقر تشريعاً فلن يستطيع عمل إعادة تقييم للأصول العقارية حتى بالرغم من أن التثمين أخذ منحى خاطئاً منذ نشأة العقار في المملكة بسبب عدم وجود تشريعات للتثمين بسبب تدخل ميزان العرض والطلب.
وأضاف وهو يجيب على سؤال حول إمكانية القيام بإعادة تثمين شامل لأسعار العقار يعيد توازنها، "إن للتثمين العقاري أخلاقيات"، مشيداً ببعض الشركات الكبرى التي باتت تثمن أصولها بشكل سنوي خاصة وأن العقارات تمثل – بحسب اليحيى – 20% من أصول الشركات غير العقارية .