السوق العقاري 2011 .. متغيرات تفرض تبايناً في الأداء وإقرار «التمويل» أبرزها

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي ..

نستطيع ان نقول بالمنطق إن أداء سوق العقارات في المملكة كان مستقراً في (الاداء)خلال هذا العام، حيث إن المملكة العربية السعودية توفر فرصاً استثمارية عدة للمطورين والمستثمرين في قطاع العقارات، كون المملكة ليس من أكبر الاقتصادات في المنطقة فقط، بل تعتبر أكبر سوق عقاري في منطقة الشرق الأوسط ككل إذ يتجاوز حجمه 1.3 تريليون ريال ومتوقع له الوصول إلى 1.5 تريليون خلال السنوات القليلة المقبلة.
إلا أنه في المقابل عاجز عن توفير مساكن (ميسرة) في بيئات سكنية مكتملة الخدمات للشريحة الأهم والاكبر من المواطنين؛ وهم ذوو الدخل المتوسط والموظفون.. قلت غير مرة أن الحلول لايمكن أن تختزل في جهة أو عامل أو حتى في القطاع الخاص منفرداً..
هنا لا اشخص واقع المشكلة التي تم تناولها غير مرة؛ ولكن قراءة اليوم تحاول اختصار عموم التداول العقاري.. وعلى الرغم من أن مصادر التمويل العقاري وتأثيراتها في تفاوت السوق العقارية الخليجية، وعلى الرغم أيضا ان السوق السعودي الاكبر فإن أنظمة الرهن العقاري والإقراض في السعودية تعاني شح التمويل العقاري لحين إقرار نظام التمويل العقاري بصيغته النهائية. وعليه، فإن تحركات السوق العقارية الخليجية ستختلف حتماً تبعاً لاختلافات سوق التمويل العقاري.
اللافت في تداول هذا العام بعض التباين في أداء السوق وفقاً لعدد من المتغيرات مثل إقرار أنظمة التمويل العقاري
وما يلوح في الأفق هذه السنة - وهي قاربت على الانتهاء - فان مستقبل القطاع العقاري يبدو إيجابياً على المديين القصير والمتوسط حيث من المتوقع أن يتجاوز الطلب حجم العرض بنحو 50 ألف وحدة سكنية سنوياً، خلال الأربع أو الخمس سنوات المقبلة. ويشمل القطاع السكني في المملكة الفلل والشقق السكنية والمجمعات السكنية، وهي تقسم إلى ثلاث مناطق أساسية هي: الوسطى والشرقية والغربية.
وكذلك اللافت انه ظهر هناك بعض التباين في أداء السوق وفقا لعدد من المتغيرات مثل (قرب) إقرار أنظمة التمويل العقاري والدعم الملحوظ للقرارات الحكومية التي بدأت مع أول العام وكان القطاع العقاري له نصيب الأسد ودعم الصندوق العقاري والمواسم العقارية وحالات الترقب وحراك سوق الاسهم صعودا وهبوطا، إلا أن السعودية ما زالت واحدة من أسواق العقارات القليلة في المنطقة القادرة على الحفاظ على نموها في خضم حالة الركود الاقتصادي. ويعد القطاع العقاري المحرك الأساسي حيث يقدر معدل الإشغال ضمن أسواق المدن الست الرئيسية في السعودية بنحو 96%.
ووفقا لدراسة حديثة فإن المملكة ستحتاج إلى نحو مليون وحدة سكنية جديدة خلال السنوات الخمس المقبلة لمواكبة نمو سنوي مركب بنسبة 3.3% في الطلب على المساكن، ما يستدعي الحاجة إلى بناء نحو 5.5 ملايين وحدة سكنية بحلول العام 2014، وأشارت الدراسة إلى أن قطاع البناء السكني في المملكة بات يشكل 70 % من سوق العقار الإجمالي، بعد تحقيقه نمواً كبيراً في الآونة الأخيرة، حيث ارتفع حجم الطلب على المساكن باطراد على مدى السنوات الأخيرة، نظراً للنمو السكاني السريع، واتساع شريحة الشباب الباحثين عن مساكن بأسعار مقبولة. وتتوزع النسبة المتبقية، وهي 30 % من سوق العقار السعودي، بين قطاعات المكاتب، ومنافذ البيع بالتجزئة، والضيافة والصناعة.
وتُعد كل من مدينة الرياض، جدة، مكة المكرمة، المدينة المنورة، الدمام، والخُبر، أهم القطاعات العقارية في المملكة، حيث تهيمن على الأعمال العقارية في هذه المناطق الوحدات السكنية المؤجرة، والتي تمثل في المتوسط ما نسبته 83 % من المساكن. ومن المتوقع أن يرتفع عدد المساكن في مدينة الرياض وحدها إلى نحو 1.05 مليون وحدة بحلول العام 2014، ما يمثل معدل نمو سنوي مركب بنسبة 3.7 %.
وأوضح مراقبون أن المملكة تملك مقومات تجعل سوقها العقارية الأقوى في المنطقة، كما إنها قادرة على المحافظة على هذه المكانة لمدة عامين مقبلين. وبالنسبة للعوائد على الاستثمار العقاري في المنطقة، فإن المملكة تصدرت قائمة الأسواق الأكثر ربحية، حيث بلغت نسبة العائد السنوي 12% في 2010 مقابل 10.8% في 2009، لافتين إلى أن من أهم معوقات التمويل الإسكاني، قلة عدد شركات التمويل، وسيطرة التمويل والتطوير الفردي الضعيف على حساب التطوير المؤسسي الاحترافي للشركات الكبرى.
وشددوا على ضرورة تكاتف الجهود في سبيل تحديد الأطر الكفيلة بالخروج من حالة التراجع وعدم التوازن التي يعاني منها القطاع العقاري والتجاري على اختلاف أنواعهما، خاصة وأن المملكة تشهد نقطة تحول تنموية لافتة، مصحوبة بحزمةٍ كبيرة من مشاريع البنية التحتية العملاقة، لافتين إلى أن إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري ستقود إلى رفع القدرة الشرائية لعدد كبير من الأفراد في ظل تنامي الطلب، بالرغم من وجود وحدات سكنية شاغرة بسبب عدم القدرة على الشراء تتراوح نسبتها بين 5 إلى 15%. وكان تقرير صادر في وقت سابق عن شركة أملاك العالمية للتمويل اعتبر أن أنظمة الرهن العقاري مهمة لتوجيه سوق التمويل العقاري وتنظيمه من خلال تخفيف المخاطر التي قد تظهر في حال التوسع في العمل في التمويل العقاري والاسكاني، والأمر الآخر والأهم هو دخول الاستثمارات الخارجية، التي ستضخ على السوق العقارية خاصة السكنية في حال إقرار نظام الرهن العقاري، بشرط الحفاظ على آلية السوق.
وفي الوقت الذي تشهد فيه السوق العقاري السعودي طفرة عقارية تعد الأكبر في تاريخ السعودية رغم حالة الترقب التي سادت السوق خلال فترة وصفها العقاريون بالطويلة, إلا أن الوضع مختلف مع الشركات العقارية المساهمة في سوق الأسهم، حيث لم تتجاوب مع ما يحدث في السوق في ظل الإنفاق الحكومي والخاص على المشاريع، فلم تتجاوز القيمة السوقية للقطاع العقاري 3.5 في المائة في سوق الأسهم السعودي أي ما يقارب 47 مليار ريال، وهو رقم متواضع لا يعكس واقع القطاع العقاري في الاقتصاد السعودي وحجم السيولة الموجهة له، خاصة بعد الأوامر الملكية التي أقرها خادم الحرمين الشريفين في الشأن العقاري والتي تتجاوز قيمتها الإجمالية 300 مليار ريال. ولفت عدد من الاقتصاديين إلى أن النمط الاستثماري للشركات العقارية وتحولها من مطور إلى مؤجر باعتمادها على العوائد التأجيرية وعدم إدراج شركات عقارية كبيرة في سوق المال السعودية أثرت سلبا في أداء القطاع العقاري لسوق الأسهم, مشددين على أن القطاع لن يحقق أي تقدم في حال استمرار الاستثمارات العقارية بهذا النمط.
وسجلت مؤشرات التداولات العقارية نسبا متفاوتة بين مدن المملكة، ففي الرياض شهد معدل النمو لقيمة الصفقات العقارية ارتفاعا بمقدار 12 في المائة خلال النصف الأول من العام الحالي مقارنة بالنصف نفسه من العام الماضي، وفي المدينة المنورة شهد معدل النمو لقيمة الصفقات العقارية ارتفاعا أيضا بمقدار 22.2 في المائة خلال النصف الأول من العام الحالي مقارنة بالنصف نفسه من العام الماضي، وشهدت معدلات الربع الثاني لهذا العام أيضا نشاطا ملحوظا، ففي الدمام شهد معدل النمو لقيمة الصفقات العقارية ارتفاعا بمقدار 14.7 في المائة خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول من العام نفسه، وفي المدينة المنورة شهد معدل النمو لقيمة الصفقات العقارية ارتفاعا أيضا بمقدار 22 في المائة خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول من العام نفسه.