أزمتا الدولار واليورو والأسواق العقارية.. امتداد للأزمة أم فوائد متعاظمة

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

منذ انفجار الأزمة المالية، وتفاقم نتائجها بسرعة مذهلة على صعيد العالم، والجميع يبذل أقصى ما يمكن فعله، للتخفيف من آثارها السلبية. إلا أنه ظهر في الأفق أزمة جديدة هي ازمة مالية لليورو والدولار نتيجة لتقلب الأسواق وتذبذب اليورو، وقد يصيب هذا التأثير المباشر للأزمة قطاع استثمارات الصناديق السيادية والشركات الخليجية المستثمرة في الأسواق الأوروبية. وقد يحرك ضعف اليورو وفقدانه توازنه مخاطر تقلب العملات، ومخاطر الاستثمار في السندات، إلا أنه في كل الأحوال تبقى البنوك الخليجية قوية في ملاءتها المالية، وهي بالتأكيد محرك رئيسي في حركة النمو الاقتصادي لمنطقة الخليج.
وفي وقت مناقشة زعماء الدول الأوروبية لخطة إنقاذ اليونان من العجز المتزايد عن الوفاء بديونها، كانت أسواق العقارات الأوروبية في الدول المتأثرة بالأزمة تعاني من أسوأ موجة تراجع في الطلب العقاري والقيم العقارية. ولكن المخاوف من منطقة اليورو لم تصل بعد إلى مرحلة الذعر والتخلص من العقارات بالجملة. وتراجع الطلب الأجنبي على العقارات البرتغالية واليونانية والإسبانية بنسبة 25 في المائة خلال الربع الثاني من العام الحالي.
والسؤال هنا ما مدى تأثير أزمتي الدولار واليورو على اصول الأسواق العقارية عامة والبعد السعودي خاصة وما تأثير كل هذا على الاستثمار العالمي والعربي؟
والقول هنا عندما تتراجع إيرادات رؤوس الأموال العربية فإنه لا يبقى فائض كاف للاستثمار، والدول العربية لا تهتم بالاستثمارات الداخلية، إنما فكرة توسيع مجموعة دول الخليج بانضمام الأردن والمغرب ستفتح المجال لإعادة رسم إستراتيجية الاستثمار في هذه الدول لتتوجه نحو الدول العربية ذات الكثافة السكانية المرتفعة (الطلب الحقيقي للمنتج السكني).. ومن المؤكد أن الاقتصادات العربية كان يمكن أن تتأثر في حال لم يتوصل الكونغرس الأمريكي إلى اتفاق يرفع بموجبه سقف الدين الأمريكي، والتوصل إلى حل وسط، لكنه سيكون مؤقتا.
ولابد للمنطقة العربية من محاولة صنع تكامل اقتصادي عربي، وتخفيف الانعكاسات السلبية للعولمة من خلال التركيز على الاقتصاديات الداخلية للدول العربية أكثر من الاستثمارت الخارجية. فمثلا دول الخليج مرتبطة بالعالم الخارجي أكثر بكثير من ارتباطها ببقية اقتصاديات العالم العربي، ومن هنا يجب إعادة توجيه تلك الاستثمارات نحو بقية الدول العربية، مثل مصر السودان والمغرب، وبقية الدول الأخرى وذلك لتخفيف حدة انعكاسات الأزمات المستورة، وهنا أعني الأزمة الاقتصادية والمالية في كل من أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية.
وضع السوق العقاري في الأزمات أفضل من غيره من القطاعات ومن ذلك موجات هروب السيولة من أسواق المال
الدولار
وتعتبر انعكاسات هذه الأزمة على العالم العربي كبيرة، وذلك من ناحية تراجع قيمة الدولار على الصعيد الدولي، وإذا علمنا أن معظم عملات الدول العربية، خاصة الدول النفطية، مرتبطة بالدولار، فهذا يعني أن هذه الدول ستتعرض لخسائر كبيرة جدا، فالمتتبع لتطورات نمو الدولار خلال العشر سنوات الماضية يلحظ تراجع هذه العملة بنسبة 50 بالمائة بالمقارنة مع اليورو. وبما ان معظم موجودات الدول العربية تأتي بالدولار، فإن هذه الدول قد خسرت خمسين بالمائة من عائداتها خلال العشر سنوات الماضية، وقد تزيد هذه الخسائر في حال تعرض الدولار الأمريكي إلى انتكاسة بسبب أزمة الديون الأمريكية.
السوق العقاري الخليجي
وقال التقرير العقاري لشركة كولدويل بانكر العالمية- فرع الكويت ان اقتصاديات العالم تواجه بوادر ازمة مالية جديدة بدأت تلقي بظلالها على اسواق الخليج المالية بشدة، موضحا ان السوق العقاري الخليجي ليس بمنأى عن الازمات المالية في البورصات فعادة ما تنعكس تأثيرات الازمات المالية على الاسواق العقارية والتي تمثل احدى ركائز اي اقتصاد.
ووضع السوق العقاري في الازمات عادة ما يكون افضل من غيره من القطاعات، فقد يشهد انعكاسات ايجابية بفعل موجات هروب السيولة من اسواق المال، حيث يمثل القطاع العقاري في بعض الاحيان الملاذ الامن للاستثمارات الهاربة من انهيارات اسواق التداول، وهو ما حدث بالفعل مع بداية الازمة المالية في 2008 في بعض دول الخليج، حين ازدهر سوق العقار وارتفعت اسعار بعض الاصول العقارية، الا ان الوضع في اقتصاد الخليج يختلف عن معظم اقتصاديات العالم، فسرعان ما تراخت الاوضاع وهبط اداء شركات العقار بسبب ارتباطها بقطاع الاستثمار الامر الذي حد من هذا الازدهار وحمل شركات العقار بخسائر استثمارية اكثر منها عقارية.
وتعاني شركات العقار في اقتصاديات الخليج من نقطة ضعف قوية وهي ارتباطها الوثيق بأداء البورصات بسبب استثمار بعضها في صناديق ومحافظ استثمارية، ويصل الحال في بعض الاحيان الى الاستثمارات المباشرة في الاسهم بما يخالف طبعية نشاطها كشركة عقارية، الامر الذي يجعلها لا تستفيد من تذبذب اداء البورصة الطبيعي او انهياراتها الكارثية، فما تكسبه من اقبال المستثمرين على اصولها ومنتجاتها العقارية لحفظ القيمة وهربا من خسائر الاسهم، تخسره في محافظها الاستثمارية واستثمارات فوائضها المالية، ما يدخلها في دائرة ضغط لا علاقة لها بتوزيع المخاطر او تنويع الاستثمارات خاصة ان طبعية المنتج العقاري صلبة لا يمكن تسييلها في فترات الازمات.
ويؤكد اقتصاديون سعوديون أن القطاع المصرفي الخليجي في مأمن من تداعيات الأزمة الأوروبية، وقالوا "إن انكشاف بنوك المنطقة على منطقة اليورو محدود وليس كبيرا"، إلا أنه لم يستبعد تأثيرا سلبيا ومباشرا للشركات الاستثمارية العاملة في أوروبا، نظرا لحالة قيمة الأصول وتذبذب اليورو في أسواق العملات. وأوضحوا أن "البنوك الخليجية استفادت من أزمتي عام 2008 و2009 في ترتيب أمورها المالية بعد التداعيات الخطيرة التي مرت بها، واستطاعت تغطية نشاطها بقوة مالية وسياسة حذرة".
وتوقعوا أن يتأثر الخليج بأي ركود اقتصادي مقبل على منطقة اليورو، فظهور بوادر تباطؤ اقتصادي شديد من شأنه أن يقلص استهلاك الطلب على الطاقة، مشيرين إلى أن التأثير سيحصل عندما يدخل الاقتصاد الأوروبي في ركود مما سيشكل تباطؤا اقتصاديا قد يحد من استيراد النفط، كما أن تراجع الاقتصاد الأوروبي والأمريكي سيتأثر من خلاله الاقتصاد الصيني، حيث تعتمد أوروبا وأمريكا على الاستيراد من الصين التي تعتمد على نفط المنطقة.
وباتت مخصصات البنوك الخليجية قادرة على تجنب أي انكشاف سلبي بعد تجربة الأزمة المالية منذ عام 2008، وذلك"بحكم ارتباط دول الخليج باليورو فقد ينعكس هذا التأثير عليها من خلال التباطؤ الاقتصادي وتراجع الطلب على النفط فيما إذا دخلت أوروبا في نفق الركود.
ويرى الخبراء أن ارتباط الريال السعودي بالدولار الأمريكي سيف ذو حدّين. فعلى الصعيد الرسمي، فإن هناك مخاوف متعاظمة من أن تتسبب أزمة جديدة في أوروبا في ركود عالمي، وإن المخاوف ربما تكون بشأن التجارة أو الطلب على الإنتاج السعودي أو الصادرات السعودية. لكن هذا في المقابل قد يتيح فرصة للمستثمرين، فبسبب الارتباط المباشر بين الدولار الأمريكي والريال السعودي؛ فان أي فروقات كبيرة في أسعار الفائدة بين الريال والدولار ربما تؤدي إلى نزوح أموال كبيرة إلى المملكة، إذا ارتفع سعر الفائدة فيها بصورة كبيرة مقارنة بالولايات المتحدة والعكس صحيح.
لكن بالنظر إلى الناحية السلبية، من المتوقع ان يأخذ التضخم في التراجع بنهاية العام وأن تحول عوامل التضخم مسارها من الخارج (أسعار المواد الغذائية والسلع الأخرى المرتفعة بصورة أساسية) إلى الداخل عندما تتسارع وتيرة الإنفاق الحكومي والإقراض المصرفي.
ويؤكد خبراء في العقار أن حجم الاستثمار في القطاع العقاري في المملكة يتجاوز تريليوني ريال، وأن سوق الإسكان سيستوعب ثلاثة تريليونات ريال خلال الأعوام العشرين المقبلة. فالسوق السعودي بحاجة إلى 4.5 ملايين وحدة سكنية لسدّ العجز بين العرض والطلب بمعدل 80 ألف وحدة سنوياً تتوزع بين 50 ألفاً للرياض و30 ألفا لبقية أنحاء المملكة.
وكان السوق العقاري السعودي قد حصل على زخم كبير مع عودة الكثير من رؤوس الأموال السعودية من الخارج عقب أحداث الحادي عشر من أيلول (سبتمبر) 2001 التي اتجهت في البداية إلى سوق الأسهم. ولكن مع الهزات التي تعرضت لها الأسهم، انتقلت تلك السيولة إلى القطاع العقاري، إضافة إلى صدور بعض التشريعات العقارية الجديدة، وكذلك طرح بعض المشروعات الكبرى مثل مدينة الملك عبد الله الاقتصادية والمعرفة وجازان بنحو 300 مليار ريال.