نمو الإنفاق الحكومي ينعش العقارات السكنية والإدارية

تطوير القوانين يعزز ثقة المطورين العقاريين والمشترين والمستثمرين الأجانب و يزيد السيولة

رجحت مؤشرات اقتصادية زيادة الطلب في العقارات بالمملكة خاصة العقار السكنى والادارى خلال الفترة المقبلة في ظل زيادة الإنفاق الحكومي وتوجهات الدولة لمعالجة الفجوة بين العرض والطلب .
وأشار تقرير متخصص إلى أن المملكة قامت باتخاذ العديد من تدابير الإصلاح الاقتصادي التي أضفت مزيدا من الوضوح في القوانين والأنظمة، وتهدف هذه التدابير إلى جذب الاستثمارات الأجنبية وتوفير قوة دافعة مباشرة لقطاع العقارات.
وقد تمكنت المملكة ، التي تعد الأكبر بين اقتصاديات دول مجلس التعاون الخليجي، من إحكام سيطرتها على العوامل الاقتصادية حتى في ظل سيناريو الأزمة الحالية بفضل سياستها الحكيمة وثروتها النفطية.
تطبيق الرهن العقاري سيساهم بإنشاء شركات خاصة للتمويل العقاري تقدر ب32 مليار دولار خلال العقد المقبل
وبالإضافة لكونها من أكبر اقتصاديات دول مجلس التعاون الخليجي حيث يصل تعداد سكانها إلى أكثر من 60 %من تعداد سكان المنطقة، تشهد السعودية أعلى معدلات في النمو السكاني ، حيث ارتفع عدد السكان من 7.3 ملايين نسمة في عام 1975 إلى ما يقارب من 24 مليون نسمة في الوقت الراهن.ووفقا لتقديرات الأمم المتحدة، يتوقع أن يصل تعداد السكان في السعودية إلى 29 مليون نسمة في العام 2015.
هذا وقد أدى الارتفاع في تعداد السكان إلى خلق ضغوط هائلة على سوق العقار السكني في المملكة مما فتح المجال أمام أفق فرص نمو كبيرة في قطاعات أخرى من العقار.
وبمرور الوقت، يتوقع أن تتمتع المملكة بأحد أكثر أسواق العقارات السكنية في دول مجلس التعاون الخليجية مرونة، وقوة، وأمانة كما ستواصل أسعار العقارات السكنية التي زادت بمعدل 10% سنوياً خلال الفترة ما بين 2005/2002،ارتفاعها على ما كان متوقعاً من ان يظل نمو القطاع العقاري معتدلا بنسبة تصل الى5 % خلال العام 2009 نظرا إلى التباطؤ العالمي، لكن ساد الاعتقاد بأن الاعتدال سيكون عابرا .
ومن المرجح أن تستعيد الأسواق نشاطها بسبب معادلة الطلب والعرض غير المتوازنة.كما انه في ظل ازدياد أسعار العقارات، على أساس نسبة الدخل، فانه من المتوقع أن تتغير هذه الأسعار للأعلى عندما يدخل قانون التمويل العقاري حيز التنفيذ ويصبح ساريا.
ويتصدر قطاع العقارات السكنية القطاع العقاري في المملكة حيث يصل إلى ما يزيد على 70 %من إجمالي النشاط العقاري في المملكة.وتواجه المملكة نقصا هائلا في عدد الوحدات السكنية بسبب الفجوة الضخمة بين العرض والطلب.
ويبدو أن الفجوة بين العرض والطلب ستستمر على المدى المتوسط والمدى الطويل حتى بعد الأخذ في الاعتبار توفير 100.000 وحدة سنويا حيث أعلنت الدولة عن خطة لإنفاق 67 مليار دولار لبناء 500.000 منزل وتحويل هيئة الإسكان إلى وزارة الإسكان بميزانية تصل إلى 4 مليارات دولار.
يأتي هذا الإعلان في الوقت تعهدت فيه الدولة بزيادة تمويل المساكن بقيمة 15 مليار دولار إلا أن فترة تسليم هذه الوحدات يمكن أن تمتد لما لا يقل على خمس سنوات نظرا للوقت الطويل الذي يستغرق عملية تقديم العطاءات، والتصميم، والحصول على الموافقات مع الأخذ في الاعتبار قدرة البناء السعودي الحالي البالغة نحو 120.000 وحدة سنويا.
وقال التقرير الذي أعدته شركة بيتك للأبحاث إن الأسعار شهدت نمواً ملحوظاً بلغ 100 %في بعض المواقع الرئيسية ضمن المدن الرئيسية مثل الرياض التي واجهت أيضا تصحيحاً يبدو جليا نتيجة ارتفاع العائد وصل إلى حد 200 نقطة أساس.ويقدر الاعتدال في نمو القطاع العقاري بنسبة 5% خلال عام 2009، ومع ذلك، يعتقد أن الاعتدال كان عابرا مع توقع زيادة الأسعار بعد تطبيق قانون الرهن العقاري.
ومن المتوقع أن يدفع تنفيذ قانون الرهن العقاري السعودي بالطلب على المساكن والأسعار لمستويات أعلى نظرا لزيادة عدد الراغبين في تملك وحدات سكنية خاصة.كما سينتج عن تنفيذ القانون إنشاء شركات خاصة للتمويل العقاري تقدر ب32 مليار دولار سنويا خلال العقد المقبل، ومشاركة أكثر نشاطا من جانب المؤسسات المالية.
هذا واعتمد مجلس الشورى حزمة مشروع من خمسة قوانين تتصل بالرهن العقاري، حيث يمكن إيجاز مشاريع القوانين والتي من أبرزها , قانون تسجيل الرهن العقاري، الذي ينص على استخدام الرهن العقاري في تمويل العقارات، بما في ذلك تسجيل رهن عقاري من هذا القبيل.وقانون التنفيذ "التطبيق" ، والذي يوسع من سلطة المحكمة في إصدار إنذار قضائي أو أمر تحفظي، بما في ذلك سلطة تطبيق مثل هذه الأحكام القضائية.
إضافة إلى قانون التأجير التمويلي، وهو القانون الذي ينظم تأسيس، وأنشطة، وإدارة شركات التأجير التمويلي. و قانون التمويل العقاري، الذي ينظم تأسيس، وأنشطة، وإدارة الشركات العاملة في مجال التمويل العقاري.بالاضافه إلى قانون مراقبة شركات التمويل، الذي ينظم تأسيس، وأنشطة، وإدارة شركات التمويل.
ولفت التقرير إلى أن توفر حزمة القوانين التي تتصل بالرهن العقاري وبشكل أساسي يشكل إطارا واضحا لتمويل شراء العقارات السكنية والتجارية الأمر الذي سينتج عنه زيادة الثقة والمصداقية في مجالات الأعمال التجارية ، وبالتالي، إيجاد ثقة أكبر في هذا القطاع وتيسير توفير التمويل لهذا القطاع , ومن بين الفوائد الأخرى التي توفرها هذه الحزمة.
زيادة ثقة المطورين العقاريين والمشترين والمستثمرين الأجانب وزيادة السيولة في سوق تشح فيها السيولة.
كما أن توفر حزمة القوانين سيساهم بالحد من الغموض، وبالتالي الحد من المنازعات وتوفير قدر أكبر من الاستقرار في المعاملات. بالاضافه إلى تخفيض تكاليف المعاملات من خلال عمليات أكثر وضوحا وأكثر كفاءة.وسيساهم بتمكين السعودية من تبني أفضل الممارسات الدولية في مجال العقارات.
ووفقا لمراقبين صناعيين، يبلغ إجمالي التمويل الرئيسي غير المسدد الذي قدمه القطاع الخاص في المملكة أقل من 1% من الناتج المحلي الإجمالي بالمقارنة مع أكثر من 50% في معظم البلدان المتقدمة، وحوالي 6% في الكويت و7% في دولة الإمارات.
وأفاد التقرير الاقتصادي إلى انه يوجد لدى المملكة مساحة من المكاتب التجارية التي تقدر ب8 ملايين متر مربع يتوقع أن تزداد بنسبة 20% إلى 30% بحلول عام 2012. وتعتبر الرياض بمثابة الحي التجاري الرئيسي في السعودية حيث تشكل حوالي 50% من مساحة المكاتب التجارية، تليها مدينة جدة.وتزدحم معظم المناطق التجارية بشدة، حيث يعتبر تطوير مساحات لمكاتب تجارية متعددة الاستعمالات أمرا شائعا.
وأكد التقرير المتخصص بأنه على الرغم من وجود أكبر مساحة للسوق في المملكة في الرياض، فان العرض لا يفي بالطلب على جميع فئات الأعمال.وتهدف المدينة إلى توفير حلول عالمية المستوى في مجال مساحات المكاتب التجارية من خلال تطوير مركز الملك عبدالله المالي الذي يُتوقع إن يكون أكبر مركز مالي في الشرق الأوسط حيث يمتد على مساحة 1.3 مليون متر مربع ويوفر مساحة أرضية تقدر ب3.3 ملايين متر مربع.
وتتوزع مساحة المكاتب في أماكن أخرى في المملكة على طول الطرق الرئيسية.وشهدت عملية تطوير المكاتب في جميع أنحاء المملكة تسارعا في العامين الماضيين مع نسبة كبيرة منها ذات جودة عالية.ومع ذلك، فان الغالبية العظمى من مباني المكاتب تعتبر ذات جودة بينما تتراوح معدلات الأشغال بين 75% و95%
ويتوقع إن تتوفر حوالي 558.000 وحدة من وحدات المكاتب في المملكة بحلول نهاية العام القادم .
حيث إنه من المرجح أن يؤثر ذلك العرض على معدلات الإشغال والإيجار.ويتوقع أن تكون الرياض الأكثر تضررا من العرض الإضافي وذلك لوجود أعلى معدلات للإيجارات في المملكة فيها.ومن المتوقع أن تحافظ معدلات الإشغال في جدة والدمام على قوتها نظرا للنقص الكبير الحاصل في السوق، ووجود أعلى مستويات للإشغال فيها.
وعلى صعيد متصل قال التقرير إن السياحة الدينية والمحلية تهيمن على نطاق واسع من صناعة سوق خدمات الضيافة في المملكة، وبالتالي تظل صناعة الضيافة إلى حد ما مرنة في ظل الأزمة.ومن بين ما مجموعه 30 مليون رحلة هناك أكثر من 15 مليون رحلة محلية لغرض السياحة الدينية، وأكثر من 50 %من السياح القادمين يأتون لأغراض دينية.
ومن هنا فإنه من المتوقع أن يحافظ قطاع الضيافة في المملكة على مرونته خلال الأزمة المالية الحالية حيث تظل السياحة الدينية في مأمن من التذبذبات الاقتصادية.وستدعم خطط التنمية في المدينتين الشريفتين الأداء القوي لقطاع الضيافة على المدى المتوسط والبعيد (بعد عام 2011).
وأوضح التقرير أن الخطوات الأولية التي اتخذتها الحكومة نحو تطوير السياحة الدينية تعتبر مشجعة جدا، وهناك احتمال وجود طلب كبير مع أنه لم يتم استكشاف هذا الجانب إلا جزئيا حتى الآن.