مدخرات الأسرة السعودية لا تستطيع مواجهة غلاء الأراضي

المهندس حامد بن حمري:

أبدى المهندس حامد بن حمري العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة تمكين للاستثمار والتطوير العقاري قلقه من تفاقم أزمة السكن في المملكة مع تزايد نسب الأسر السعودية غير القادرة على تملك مساكنها الخاصة، وعزا ذلك إلى عدد من الأسباب في مقدمتها ارتفاع أسعار الأراضي بسبب الأساليب المتبعة من قبل الأمانات في اعتماد تصميم المخططات الجديدة التي تخدم مصلحة العقاريين وتساهم في رفع أسعار الأراضي، بالإضافة إلى تضارب البيانات السكنية بين الجهات الحكومية والخاصة.
وأوضح ابن حمري أن الرهن العقاري عند إقراره لن يكون حلا جذريا لان مدخرات اغلب الأسر لا تمكنها من الحصول على ما يناسبها من السكن، فالضرر الأكبر على الأسرة السعودية يأتي من ارتفاع قيمة الأرض.
على وزارة الإسكان تصميم برنامج شراء وحدات سكنية جاهزة
* كيف تصف حقيقة أزمة السكن في المملكة؟
- على المستوى المحلي نعيش أزمة سكنية خانقة ربما ستكون خارج السيطرة قريبا، إذا لم يتم عمل جاد ومنظم لاحتوائها من قبل كافة القطاعات الحكومية والأهلية من منطلق وطني خالص، أزمة الإسكان في المملكة أزمة تتفاقم وكل يوم لا نصحو فيه على وحدات سكنية جديدة وسعوديين يملكونها، يتضاعف حجم الأزمة ويزيدها سوءا، وبالتالي يجب أن يكون التعامل مع هذه الأزمة بسرعة وفعالية وصرامة، وما يزيد الأزمة خطورة هي الضبابية وما يشبه التكتم عن النسبة الحقيقية للتملك في المملكة، ولا اعرف أسباب عدم اتخاذ قرار بكشف الغطاء عن هذه الأزمة ليجتمع الجميع على حلها، فهناك تضارب في الأرقام والنسب بين بعض الأجهزة الحكومية وبعض الجهات الخاصة ففي حين تتحدث أجهزة حكومية عن أن نسبة التملك تتجاوز 60 في المئة، تتحدث جهات خاصة عن 70 في المئة من مواطني المملكة لا يملكون مساكن، وهذا التضارب والتباين مخيف بحد ذاته ولا يعكس وضعا صحيا، وكذلك أرقام ونسب الطرفين مخيفة جدا وتؤكد في الحالتين وجود الأزمة خصوصا إذا نظرنا إلى نسبة النمو السنوي للسكان في المملكة والتي تصل إلى نحو 3 في المئة وكذلك نسبة الشباب التي تتجاوز 60 في المئة من عدد السكان.
يجب انتشال صندوق التنمية العقاري من البيروقراطية المتغلغلة
في جوانبه
* وكيف يمكن أن تتم مواجهة هذه الأزمة؟
- لقد وضع خادم الحرمين الشريفين الأسس الصحيحة للحل عندما دشن منظومة إسكانية متكاملة بدأت بأوامر وقرارات عديدة منها انشاء 500 الف وحدة سكنية ودعم صندوق التنمية العقاري وتوجها بإنشاء وزارة الإسكان وتمكينها من العمل على معالجة هذه الأزمة بعدة قرارات، منها أن تتولى الوزارة المسؤولية المباشرة عن كل ما يتعلق بالأراضي المخصصة للإسكان الحكومي، فالأزمة جاءت من ندرة الأراضي الخام الجاهزة للتطوير وان وجدت فالمؤكد أنها ستكون خارج النطاق العمراني، واقترح أن تتجه الوزارة إلى تطوير أحياء سكنية جديدة ومتكاملة بحيث يتمكن المواطن السعودي من الحصول على قطعة ارض مناسبة لبناء مسكنه عليها لكنه لا يستطيع بيعها، ومن الضروري في هذه الحالة الحرص على ألا تكون هذه الأحياء مخصصة لفئة معينة من المجتمع بل يجب أن تكون لائقة بالإنسان السعودي المنتج لبلده.
* إذا توفير الأراضي هو الحل؟
- هذا جزء أساسي من الحل، كذلك انصح وزارة الاسكان أن تدعو كل شركات التطوير العقاري المؤهلة لتقديم خدماتها ومنتجاتها من أجل بناء مجمعات سكنية وتوزيعها على المستحقين، واعتقد ان لدينا الكثير من الشركات العقارية ممن لها الخبرة والامكانيات والتي ستعمل ليل نهار من اجل الفوز بمثل هذه البرامج لانها تضمن بيع منتج على عميل ثقة هو وزارة الاسكان كما ان اسعار منتجاتها ستقل نتيجة التنافس وانعدام المخاطر.
ومن المهم أن تعمل الوزارة على تصمم برنامج شراء وحدات سكنية جاهزة من السوق العقاري في حدود القرض العقاري خمس مئة الف ريال للوحدة. على أن تستوفي المعايير الهندسية والفنية اللازمة.
ومن الضروري أن يتم تطوير صندوق التنمية العقاري من خلال انتشاله من البيروقراطية المتغلغلة في جوانبه والعمل على تقديم برامج اسكانية مرنة للمواطنين، واعتقد أيضا انه في ظل أزمة بهذا الحجم والخطورة لابد من إلغاء المزايا التي يحصل عليها المستفيدون من قروض صندوق التنمية العقاري على شكل تخفيضات عند الانتظام في السداد، فليس من المعقول أن يحصل شخص على تخفيض لأنه انتظم في الوفاء بالتزاماته، بينما مئات ألوف المواطنين في كل منطقة لم يتمتعوا بميزة السكن التي ينعم بها، إضافة إلى انه من الضروري أن يتم التشدد في سياسة التحصيل فالسكن في الوقت الحالي لا يعد رفاها وإنما حاجة تفتقدها غالبية الأسر السعودية، وكذلك لماذا لا يتم إيقاف الدعم عن بعض الخدمات التي لا تنحصر الفائدة منها على المواطن السعودي مثل الكهرباء والوقود وبعض الخدمات الحكومية التي تم تخفيض رسومها بينما ترك المواطن لقدره في موضوع السكن، فمن المهم أن يتم توجيه هذا الدعم لتغطية العجز في إسكان المواطن السعودي.
* إذا موضوع السكن يتسم بالتعقيد..
- نحتاج فعلا إلى قرارات حاسمة لمعالجة الوضع، ومن الحلول العملية أيضا تشجيع البناء الأفقي، والاستفادة من تجارب بعض دول الخليج في إيجاد مساكن للأسر الشابة والجديدة بحيث تتاح للأسرة فرصة معقولة لتملك وحدة سكنية مناسبة لتبدأ الأسرة حياتها بالحد الأدنى من الأعباء إلى حين تطور حالتها وازدياد حاجاتها إلى مسكن اكبر يمكن حينها أن تكون قادرة على توفيره، ومن الحلول التي اعتقد أنها ستكون ذات جدوى للحد من تفاقم أزمة السكن إيجاد سياسة حكومية تشجع أبناء المدن والبلدات الصغيرة على العمل والاستقرار في مناطقهم وتوفير البيئات العملية والخدمية المناسبة والتي تدعم مثل هذا التوجه.
* ألا تعتقد أن إقرار نظام الرهن العقاري سيكون حلا لهذه الأزمة؟
- أزمة السكن في المملكة لها عدة أبعاد واحدها عدم وجود الرهن العقاري الذي لا يزال مفقودا برغم إقراره من مجلس الشورى وتصريح وزير المالية بأنه سيقر قبل نهاية عام 2009، المشكلة أن الرهن العقاري عند إقراره لن يكون حلا جذريا لان مدخرات اغلب الأسر لا تمكنها من الحصول على ما يناسبها من السكن، فالضرر الأكبر على الأسرة السعودية سيأتي من ارتفاع قيمة الأرض التي تشكل أسعارها العبء الأكبر والعائق الأهم أمام المواطنين لتملك مساكنهم.
* كم النسبة المعقولة لتكلفة الأرض من قيمة المنزل؟
- في حالتنا في المملكة المفروض أن تكلفة الأرض على الأسرة السعودية (بلاش)، المشكلة بدأت من نظام المنح والسماح ببيعها مما اوجد تجار الأراضي الذين احتكروها وضاربوا في أسعارها إلى أن وصلت إلى أرقام لا يمكن للأسرة السعودية مجاراتها، فلو منح المواطن قطعة ارض سكنية في منطقة مناسبة ومخدومة ولم يسمح له ببيعها لانتهت مشكلة السكن كما بدأت.
* ما الحصة التي باعتقادك يستطيع القطاع الخاص الإسهام بها لحل مشكلة السكن؟
- حجم الحصة التي يستطيع أن يتحملها القطاع الخاص من إجمالي الطلب في المملكة والذي يقدر ب 2 مليون وحدة سكنية لغاية العام 2020 لا يتجاوز 25 في المئة، ويمكن تحسين هذه النسبة شرط أن يتحقق تغيير في ثقافة المواطن التي تتلخص في أنه يبني بيته بنفسه فلا يزال المواطن يقوم بهذا الدور بحثا عن توفير التكاليف ويجعل ذلك مبدأه وهدفه الأهم سواء في التصميم لدى المكتب الهندسي الأرخص وليس الأكفاء، وصولا إلى المقاول الأرخص، مرورا بأرخص المواد الإنشائية، وحتى عمليات الإشراف والمتابعة هو يتولاها بنفسه، فلا تزال نسبة ما ينجزه المطورون العقاريون من المنازل في المملكة لا تتجاوز 10 في المئة إلى غاية الآن فيما 90 في المئة من المنازل يقوم على كافة مراحل انجازها الملاك، مما يخلق مشاكل كبيرة، وهذه ظاهرة لا توجد على نطاق واسع سوى في السعودية، وفي المقابل نجد أن معظم شركات التطوير العقاري في المملكة تقوم بأكثر من دور فهي مالك ومطور الأرض الخام وهي أيضا مصممة ومنفذة المشروع إنشائيا وهي كذلك مسوق المشروع وهذا أيضا خطأ.
* ماذا قدم المهندس السعودي لحل أزمة السكن وخصوصا هيئة المهندسين السعوديين؟
- دور هيئة المهندسين في هذه المرحلة لا يتجاوز تنظيم مزاولة المهنة والحرص على رفع كفاءة المهندس السعودي، وكذلك دور المهندس السعودي محجم إلى حد كبير، وتبقى أعماله وتصاميمه تحت رحمة المالك والمقاول، وإذا لم يتجاوب مع التعديلات التي يفرضها هؤلاء فان السوق كبير ويشهد شراسة في المنافسة وحروب أسعار معلنة، فالمهندس السعودي يعاني من عدم وجود قوانين تحميه أسوة بالمهندس حول العالم وحقوقه الفكرية نهب لمن هب ودب، ومع ذلك فقد استطاع المهندس السعودي تقديم أفكار خلاقة وتصاميم مبدعة تتلاءم مع وضع الإسكان في المملكة من حيث الجودة والتكلفة وتراعي خصوصية المجتمع السعودي، إلا أنه مطالب في هذه المرحلة بتقديم المزيد من الإبداع خصوصا في توفيره تصاميم يمكن تنفيذها بمواد جديدة أكثر جدوى مثل الطوب الطيني الأقل تكلفة، والأسرع في التنفيذ، والأكثر ديمومة ويمكن أن يكون حلا فعالا ومميزا في تنفيذ مشاريع الإسكان، لكن المشكلة أن بعض المواد التي يسمح باستخدامها في عمليات البناء في المدن الصغيرة والقرى مثل الطوب الطيني والحجر ومواد أخرى (يحرم) استخدامها في المدن الرئيسية بداعي الحفاظ على الشكل العام.
* ولكن أليس في كود البناء السعودي حل لمثل هذه المشكلة؟
- كود البناء السعودي مصطلح غامض وكأنه سري فلا احد يعرف عنه شيئا بالرغم من أننا نسمع بهذا المشروع منذ سنين عديدة ولكن دون أن يكون واقعا يساهم في حل جزء من الأزمة إذا كان معنيا بها أصلا! فلماذا لا يعلن ويطبق ويكون أكثر وضوحا مما هو عليه الآن؟، فما المانع من استفادة المواطن من أرضه التي تملكها بشق الأنفس وتنفيذ منزله بالطريقة التي تناسبه وتلائم وضعه المالي وفي نفس الوقت يحصل على الخدمات الحيوية التي يحتاجها مسكنه؟ هذا السؤال ينبغي أن يوجه إلى الأمانات بالدرجة الأولى.. ضمن عدة أسئلة أخرى منها لماذا الإصرار على تقسيم المخططات لقطع كبيرة؟ فمشكلة كبر مساحات الأراضي ووضع الأمانات تشريعات تصب في صالح العقاري، فتقسيم المخططات ينفذه العقاريون تحت إشراف الأمانة وباعتمادها في النهاية، ومعلوم أن العقاري يبحث عن أكثر الطرق المتاحة جدوى في التعامل مع الأرض لتعظيم فائدته والأمانة تشرع ما يدعم هذا التوجه، فمفهوم تخطيط أحياء سكنية ذات مستوى عال لا وجود له في المملكة، فإيجاد أحياء نموذجية بشكل مدروس له آثار ايجابية على المجتمع، فالتخطيط الصحيح يسهل عملية السيطرة الأمنية على الأحياء ويكافح الجريمة، وأيضا يزيد من التواصل الاجتماعي بين السكان، ويرفع مستوى الرفاه، و(العكس بالعكس).
* وما هو المطلوب لتحقيق ذلك؟
- المطلوب إشراك خبراء كليات الهندسة والعمارة والجهات الأكاديمية المتخصصة في تخطيط المدن في عمليات تخطيط وتصميم الأحياء، فذلك سيساعد في إيجاد الحلول المناسبة، لأنهم أهل علم واختصاص، وهذا دورهم الوطني الرئيسي فهم سيعملون من منطلق وطني واجتماعي بخلاف من سيعمل من منطلق ربحي، لكن الحقيقة أن دور خبراء كليات العمارة والهندسة وتخطيط المدن مغيب بشكل كبير ولا يتم توظيف علومهم وخبراتهم في المكان الصحيح، ولم يتم طرق أبوابهم والاستفادة منهم لصالح الوطن، فمن الطبيعي أن العقاري ليس له فائدة من التعاون مع الجهات المختصة لكن المفروض أن تعمل الأمانات على الاستفادة من خبرات مفكري وأساتذة هذه الكليات، لكن وللأسف لا يزال هناك نوع من القصور في التعامل مع الأكاديميين الذين هم في الأصل أساتذة مهندسي الأمانات ممن تحولوا إلى موظفين لا يعنيهم كثيرا البحث العلمي وتطور أدواته وممارساته فيما يخص التخطيط العمراني.