أين المظلة؟!

رؤى عقارية

(في كثير من البلدان يحرم الربا إذا جاوز الفائدة القانونية، ولا يستطيع الشخص في هذه البلدان أن يفلت من العقاب لو مارس الربا المحرّم قانوناً بالصيغ التي تتبعها البنوك الإسلامية كمخارج شرعية.. ولهذا يكون رجل الشارع في باريس أو روما على حقٍ حينما يقول: لا نستطيع أن نخدع قضاتنا بما يحاول المسلمون أن يخدعوا ربهم!) الشيخ صالح الحصين.
عطفاً على مقال (ليست كما تبدو) والذي وعدت فيه القراء بالوقوف على مجموعة من الملاحظات على مؤسسات التمويل في المجال العقاري.. والتي شاهدت شيئاً منها في المعرض العقاري الذي أقيم مؤخراً في الرياض.. واستكمالاً لما طرحته من تفضيل هذه المؤسسات لصيغة الإجارة لسببين أساسيين قوامهما:
- بقاء الممول مالكاً للعقار.
- سماح العقد للممول بزيادة الأجرة بشكل دوري تبعا لزيادة الفائدة قياساً على إجازة الهيئات الشرعية للبنوك ربط الأجرة بمعدل الفائدة الربوي السايبر.
وفي حين أن هناك العديد من الإشكاليات والغموض التي لا يعرفها غالباً طالب التمويل للوهلة الأولى.. خصوصاً مع عدد صفحات عقد التمويل الضخم.. والتفاصيل الدقيقة والتي لا تتيح له الوقوف على بنوده والمفاضلة بين عروض الشركات المقدمة لخدمة التمويل العقاري.. فإننا نجد هذه الإشكالية تكاد تنعدم في أمريكا مثلاً.. لوجود محامين متخصصين في تقديم المشورة القانونية القائمة على دراية شاملة ووافية بسوق التمويل وطرقه وطريقة احتسابه.. هذا البون الشاسع بين التنظيم لديهم.. والعشوائية لدينا تجعلنا نقف على عدد من أهم الملاحظات وهي:
- عقود التمويل غالباً ما تتضمن إعادة تقييم للعقار محل التمويل تتراوح ما بين سنتين إلى عشر سنوات.. وفي ظل وجود عدد محدود جداً من شركات التقييم العقاري المعترف بها.. فهل ستتم مراعاة العميل أم البنك صاحب التعامل الأكبر.. في عملية التقييم يا ترى..؟!
- عقود التمويل تنص على ربط مبلغ التمويل بمعدل الفائدة لدى مؤسسة النقد السعودي (السايبر).. بحيث لو زادت الفائدة لدى مؤسسة النقد.. تزداد فائدة التمويل طردياً.. لكنك لن تجد مادة في العقد تشير إلى ربط انخفاض فائدة التمويل عند انخفاضها لدى مؤسسة النقد..؟!
- عقود التمويل رغم شموليتها لكثير من نقاط التنازع المحتملة التي يرى البنك احتمال ورودها.. إلا أنه لا وجود لانخفاض فائدة التمويل طردياً كنتيجة محتملة لكثرة المعروض.. وهذا ما نتوقعه قريباً في ظل دعم البنك العقاري بأكثر من 30 مليارا.. فهل غابت هذه النقطة.. أم غيّبت..؟!
- في ظل عدم صدور حزمة الأنظمة العقارية والتي منها نظام التمويل العقاري ونظام التأجير التمويلي ونظام مراقبة شركات التمويل ونظام التنفيذ.. فإنه لا غطاء رقابيا على ممارسات شركات التمويل إلا الرقابة الإجرائية إن صحت التسمية من قبل مؤسسة النقد السعودي.. مما يؤدي إلى إشكالات كثيرة تبدأ بتفسير غموض بنود العقد.. إلى التعسف في استعمال ما تظنه شركة التمويل حقاً لها من بيع العقار.. أو المبالغة في مبلغ التمويل.. أو حتى الضغط على المُموّل.
- شركة التمويل توهم العميل بحسبة معقدة مفادها أن حساب ربح البنك إنما يقوم على إجمالي مبلغ التمويل طوال فترة السداد.. لا على الجزء المتبقي من أصل التمويل.
كل هذا يدعو لا شك إلى المسارعة بوضع مظلة رقابية جنباً إلى جنب مع مرجعية قضائية تحل هذه المشكلات لقطاع كبير من القطاعات التمويلية.
* قانوني