تقرير دولي: استمرار نمو السكان السريع يفاقم الفجوة في سوق المساكن بين الطلب والعرض

قال إنه لا يزال يعتمد أكثر من نصف السكان السعوديين على المساكن المؤجرة

استمرت القضية الأكثر إلحاحاً في المملكة العربية السعودية في النصف الثاني من عام 2010، وهي الهوة الواسعة بين الطلب والعرض في سوق المساكن، كنتيجة لنمو السكان السريع من مواطنين وأجانب.
ووفقا لتقرير (سي بي ريتشارد أليس ) فانه مع نمو التباين بين تكاليف المنازل والتمويل المتوفر والممكن، يتم دفع سكان المملكة بشكل متزايد إلى استئجار المساكن المعدة للتأجير؛ وتشير التقديرات الحالية إلى الحاجة إلى إنشاء أكثر من مليون منزل بحلول 2014 من أجل تلبية احتياجات مستويات الطلب الحالية.
وعلى الرغم من ضغط الطلب هذا، هناك ما يصل إلى 15% من المنازل الفارغة في المملكة العربية السعودية في الوقت الراهن بسبب المعوقات التي تتعلق بإمكانية توفير التمويل اللازم للشراء؛ بسبب عدم التوافق بين الأسعار وإمكانية توفير الأموال، الذي هو ليس مقصوراً على المملكة العربية السعودية، ولكن من غير المرجح أن تتم معالجته قبل أن يتم إقرار قانون الرهن العقاري الجديد.
وعلى الرغم من أن توسع المملكة الاقتصادي قد تباطأ في العامين الأخيرين، حيث أعاقت الضغوط الناجمة عن الكساد الاقتصادي النمو الاقتصادي العالمي، إلا أن المملكة بقيت الوجهة المفضلة لمطوري العقارات، حيث من المتوقع أن تصل الاستثمارات في العقارات إلى حوالي 400 مليار دولار أمريكي (1.5 تريليون ريال) في عام 2010، مرتفعة حوالي 33% عن عام 2009، حيث تشكل استثمارات العقارات السكنية الجزء الأعظم من الاستثمارات.
وعلى الرغم من الضغط الناجم عن الطلب، حققت دار الأركان، وهي أكبر مطور للعقارات في المملكة العربية السعودية من حيث القيمة السوقية، انخفاضاً في الأرباح يعادل 53% بسبب انخفاض حجوم المبيعات بالنسبة لكل من الأراضي والوحدات السكنية.
وفي شهر أغسطس 2010، وافقت المملكة على خطة التطوير التاسعة، وهي خطة تطوير لمدة خمس سنوات قيمتها 1.44تريليون ريال (384 مليار دولار) للفترة من 2010 إلى 2014، حيث يرجى من خلالها تحفيز النمو الاقتصادي في كل قطاعات السوق والمناطق الجغرافية في المملكة.
معدلات الإيجار أقوى من المبيعات رغم توقع ضخ 1.5 تريليون ريال عام 2010
ومع تخصيص أكثر من 50% من الميزانية لتطوير الموارد البشرية، يبدو أن التعليم كوسيلة لمعالجة نسبة البطالة العالية، يبقى ذا أولية رئيسية.
فقد خصص 7% فقط للخدمات البلدية والإسكان على الرغم من أن المملكة هي في خضم أزمة سكن رئيسية.
بالإضافة إلى ذلك، فقط ربع مصروفات الحكومة من اجمالي 165 مليار ريال سعودي (44 مليار دولار أمريكي) التي أنفقت على الإنشاءات في المملكة العربية السعودية في عام 2009 ذهبت إلى الوحدات السكنية، وذلك بحسب التقرير الأخير الذي نشره البنك التجاري الوطني.
وعلى الرغم من أن الطلب على المساكن يتزايد بشكل كبير جداً، ما تزال مصروفات الحكومة على القطاع السكني في تناقص ثابت خلال السنوات الخمس الأخيرة.
ويعد التضخم في المملكة العربية السعودية هو الآن الأعلى في منطقة الخليج بسبب ارتفاع أسعار الغذاء، وتصاعد معدلات الإيجار الناجم عن نمو الطلب المحلي.
الرياض
يتزايد الطلب على المساحات المكتبية في العاصمة من قبل كل من القطاع العام والخاص. على كل حال، لم يتماشَ هذا الطلب مع كمية المساحات المكتبية التي تدخل السوق فكانت النتيجة ارتفاع معدلات الشواغر، مما أدى إلى انخفاض متوسط الإيجارات بنسبة تصل إلى 10% ضمن المنطقة التجارية المركزية (الشريط التجاري) والمناطق المحيطة بها.
ويعتبر هذا جيد نسبياً في السياق الإقليمي، ولكن مع وجود مليوني متر مربع من المساحات المكتبية المخططة أو التي هي قيد الإنشاء، أصبح سوق المكاتب في الرياض من أكبر موارد مشاريع التطوير في المنطقة، وبالتالي أصبح هذا السوق معرضاً لخطر الانتقال إلى مرحلة فائض المعروض على المدى القصير إلى المدى المتوسط.
ومع وجود كمية كبيرة من المساحات المكتبية المخططة على مستوى المشاريع الكبيرة مثل منطقة الملك عبد الله المالية (KAFD)، أبراج العليا، مجمع أعمال غرناطة، بوابة الأعمال التجارية، ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات (ITCC)، يتحول زخم تطوير المدينة إلى الشمال والشمال الشرقي حيث يتواجد العديد من مشاريع التطوير هناك.
ومن المقرر تسليم جزء كبير من هذه المساحة الجديدة في مشروع منطقة الملك عبد الله المالية (KAFD)، والذي عندما يكتمل، سوف يقدم تقريباً 1.7 مليون متر مربع من المساحات المكتبية.
ولقد أكدت بالفعل العديد من المؤسسات المالية الرئيسية مثل سامبا، تداول، و سي إم أي (CMA)، مشاركتها كمؤسسات ضمن البلازا المالية التابعة لمنطقة الملك عبد الله المالية (KAFD). ومع وجود أسعار قوية للنفط وزيادة مصروفات الحكومة في قطاعات الصحة والتعليم، شهدت عاصمة المملكة طلباً قوياً على المساحات المكتبية، بشكل خاص من قبل قطاع الحكومة في عام 2010، على كل حال لا يزال المعروض الجديد متفوقاً على النمو في الطلب.
إن متوسط معدلات الإيجار بالنسبة إلى النوعية الجيدة من المكاتب المناسبة تماماً ومن الدرجة الأولى، هي حوالي 1500 ريال سعودي/متر مربع في السنة. وأصبحت معدلات الإيجار المبدئية ومعدلات ما قبل التسليم بطيئة خلال الأشهر 12 إلى 18 الأخيرة، كما ارتفعت معدلات الشواغر، بشكل خاص بالنسبة للعقارات ذات النوعية الأدنى من الفئة الأولى. في محاولة من أجل تحسين معدلات الإشغال، انخفضت معدلات الإيجار بنسبة تصل إلى 15% في الأبنية القديمة، أو تلك المتواجدة خارج المنطقة التجارية المركزية (الشريط التجاري) .
ومن المتوقع أن يكون الطلب في قطاع المكاتب في الرياض ضعيفاً نسبياً خلال السنوات 2 إلى 3 المقبلة، هذا الأمر عندما يترافق مع زيادة المعروض، سوف يحرك السوق لصالح المستأجرين، حيث ستلعب عوامل مثل معدلات الإيجار التنافسية، مواصفات البناء، وجود مواقف للسيارات، مستويات الراحة، إدارة البناء وإدارة المرافق، دوراً هاماً بشكل متزايد.
أقل من 1% من مشتريات المساكن في المملكة ممولة من خلال الرهن مقارنة مع 7% في الإمارات و66% في الولايات المتحدة
قطاع المكاتب في جدة
استمر سوق المكاتب في جدة بتعرضه لكمية كبيرة من المساحات الجديدة الوافدة، مع وجود عدد من المشاريع الكبيرة التي على وشك الانتهاء في شمال غرب جدة خلال السنتين القادمتين. كنتيجة لذلك، سيتوفر للمستأجرين فرصا أكثر للانتقال إلى مساحات ذات نوعية أعلى ومعدلات إيجار أكثر تنافسية.
وعلى الرغم من بقاء الإيجارات المبدئية ثابتة نسبياً في الأبنية ذات النوعية الجيدة، تشهد الأبنية القديمة في الأماكن المفضلة عادةً، زيادة في معدلات الشواغر، دافعة الإيجارات في السوق إلى الأسفل لمصلحة المستأجرين. وتتراوح إيجارات المساحات من النوعية المحلية بين 500 ريال سعودي إلى 1350 ريالا سعودي/المتر المربع في السنة، وذلك بالاعتماد على الموقع وعمر البناء.
ويبلغ معدل الإيجار المتوسط للمساحات المكتبية ذات النوعية الجديدة 975 ريالا سعوديا/المتر المربع/السنة زائد 10% أجور خدمات. على الرغم من أن المعروض من مساحات المكاتب ذات النوعية الجيدة في جدة في ازدياد، سرعة النمو ليست كتلك التي في الرياض، ولكن الدوافع على طلب المكاتب من قبل كل من القطاعين العام والخاص ليست قوية في جدة كما هي الحال في العاصمة.
تعليق الرهن العقاري يعزز استمرار مشاريع الإسكان لذوي الدخل المنخفض والمتوسط
الخبر والدمام
تستمر مناطق المكاتب في الخبر والدمام في التوزع بشكل متباعد بدون وجود منطقة تجارية مركزية (CBD)، النتيجة هي استمرار ”مناطق“ المكاتب الجديدة بالظهور بطريقة عشوائية نسبياً. وعلى الرغم من بقاء هذه الحالة، سوف تستمر مشاريع تطوير المكاتب بالتركيز على المشاريع المرئية بشكل واضح والمجاورة للطرق السريعة الرئيسية. وعلى الرغم من أن هذه هي النتيجة المنطقية للمجتمع الذي يعتمد على السيارات، فإنه يقوض أي محاولات لتطوير الفوائد المشتركة التي يمكن أن يحققها مستخدمو المكاتب عند التركيز على منطقة واحدة.
وهناك كمية قليلة جداً من المساحات المكتبية ذات النوعية العالمية في الخبر والدمام في الوقت الراهن، كما أن معظم المساحات التي هي قيد التطوير ستفشل في تلبية المعايير الدولية للنوعية ذات ”الدرجة الأولى“.
بوجود الضغط الموجه نحو الأسفل الذي تفرزه الشروط الاقتصادية العالمية والضغوط الناجمة عن المعروض والتي تفرض نفسها على سوق المكاتب في أرجاء المملكة، حصل أكبر انحدار في معدلات الإيجار في المنطقة الشرقية. وانخفضت إيجارات المكاتب في الدمام، الخبر والظهران، والتي كانت مستقرة السنة الماضية، حوالي 15%، 30% و 20% على الترتيب في عام 2010.
القطاع السكني
تستمر الفجوة بين نمو السكان في المملكة العربية السعودية والغياب النسبي للمشتريات والمعروض من العقارات ذات الأسعار المعقولة والتي ترتبط بالرهن العقاري تستمر بالاتساع حيث من المتوقع أن يكون مبلغ التمويل اللازم خلال العقد القادم 320 مليون دولار وذلك بحسب التقرير الأخير الذي نشره البنك التجاري الوطني (NCB) كابيتال.
وشهد النصف الثاني من عام 2010 تعليق البرلمان السعودي مؤقتاً لقانون الرهن العقاري، والذي ما زال قيد المراجعة لمدة تزيد عن عقد. وبدون وجود حد زمني معلن، ستكون نتيجة هذا القرار ليست فقط التأثير السلبي على استعادة البنوك لقدرتها على الإقراض، بل ستكون أيضاً توقفاً رئيسياً للعديد من المطورين الذين يخططون لمشاريع إسكان لمنخفضي ومتوسطي الدخل.
وبما أن الطلب المتاح الفعلي على المساكن المعدة للبيع ما يزال محدوداً بسبب نقص تمويل المنازل، أصبحت معدلات الإيجار أكثر قوة من أسعار المبيع في عام 2010. وبوجود أكثر من نصف الشعب السعودي الذي يعتمد على البيوت المؤجرة، وبوجود أكثر من 60% من السكان بعمر أقل من 30 عاماً، من المتوقع أن يبقى الضغط على التمويل المتاح شديداً، والطلب على عقارات التأجير مرتفعاً.
بشكل عام فإن أسواق الرهن العقاري في منطقة الخليج غير متطورة حسب المعايير الدولية، وعلى رأسها المملكة العربية السعودية. فأقل من 1% من مشتريات البيوت في المملكة العربية السعودية ممولة من خلال الرهن العقاري بالمقارنة مع 7% قي الإمارات العربية المتحدة، والتي تعتبر هي نفسها منخفضة جداً عند المقارنة مع أسواق العقارات السكنية الأكثر تطوراً مثل الولايات المتحدة، حيث أن 66% من المبيعات ممولة من قبل الرهن العقاري.
وبحسب مؤسسة النقد العربي السعودي (SAMA) فقد وصل سوق الرهن العقاري إلى مبلغ 14.9 مليار ريال سعودي (عدا الصندوق العقاري) بحلول عام 2008 – وهو أقل من 1% من الناتج القومي الإجمالي (GDP). ويمكن مقارنة هذا مع ما يقارب 16% في البحرين، 11% في الأردن، وحوالي 7% في الإمارات العربية المتحدة. وعند ضم الصندوق العقاري، يزداد حجم السوق ليصل إلى 5.2% من الناتج القومي الإجمالي (GDP) ولكنه يظل متأخراً بشكل واضح عن معظم أسواق الرهن العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي.
وبالاعتماد على النتائج الأولية للإحصاء الذي أجري في عام 2010، من المتوقع أن تتقلص الفجوة ما بين الطلب والعرض على المساكن بشكل هامشي في السنوات القادمة، حيث سيبلغ العجز السنوي المقدر34% بين الطلب على المساكن والمعروض من المساكن بحلول عام 2015 بالمقارنة مع 46% في عام 2010.
وبحسب البنك التجاري الوطني (NCB) كابيتال. أعطت فجوة تمويل المنازل فرصة للمقرضين الخاصين. على إثر العجز السنوي الذي تجاوز 150 ألف وحدة سكنية والعجز العام الذي بلغ مليوني وحدة سكنية، من المتوقع أن يسعى المقرضون الخاصون بشكل متزايد للحصول على فرص من أجل استغلال الفجوة الموجودة في السوق في قطاع التمويل.
التضخم في المملكة العربية السعودية هو الآن الأعلى في منطقة الخليج بسبب ارتفاع أسعار الغذاء في العالم
القطاع السكني في الرياض
على الرغم من زيادة الطلب على العقارات السكنية في العاصمة، أعاقت قلة الأموال المتوفرة للإنشاء ومنع المبيعات خارج المخططات، من تدفق المعروض إلى السوق في النصف الثاني من عام 2010. ومع استمرار العجز في الشقق المخصصة للإيجار في المناطق الجيدة، يستمر سوق التأجير بالسير لصالح مالكي العقارات، وبناء على ذلك، تستمر معدلات الإيجارات بالارتفاع بنسبة تقارب 10% للشقق و 5% للفلل.
ومع وجود مشاريع التطوير التي يتكون معظمها من منازل أسعارها أعلى من مليون ريال سعودي، يبقى الطلب الأكبر على منازل العائلات المفردة ضمن ”السوق ذو الأسعار المتوسطة“ والتي تناسب كلاً من المشترين السعوديين والأجانب والتي تتراوح أسعارها بين 500 ألف ريال سعودي إلى 750 ألف ريال سعودي. خلال النصف الثاني من عام 2010، ارتفعت أسعار مبيع الشقق في معظم مناطق الرياض كما ارتفعت أيضاً الأسعار في سوق الفلل بالنسبة للفيلات ذات القياس الصغير – المتوسط أي من فئة (300-400 متر مربع)، بينما انخفض سعر الفيلات الأكبر (400-700 متر مربع) في معظم المناطق في الرياض.
جدة
بحلول نهاية عام 2010، انخفضت أسعار الشقق في وسط وجنوب جدة بنسبة تتراوح بين 5% و 10% بالمقارنة مع 2009، ولكن هذه الشقق تقع في المناطق التي ضربتها الفيضانات بشدة والتي أدت إلى وفيات واصابات وتضرر آلاف البيوت في نهاية نوفمبر 2009. على كل حال، ارتفعت الأسعار في المناطق الأقل تأثراً بالفيضانات، خاصة في شمال جدة. وارتفعت تكاليف الفلل الجيدة في شمال جدة بنسبة تتراوح بين 15% و 20% بالمقارنة مع نهاية عام 2009، والنتيجة هي أن شمال جدة أصبح من أغلى الأحياء في المملكة العربية السعودية. وبشكل مشابه للرياض، انخفضت أسعار الشقق الكبيرة حوالي 5% خلال السنة بينما انخفضت أسعار الشقق في الأحياء الجنوبية الأفقر بنسبة تقارب 10%.
المنطقة الشرقية
أما بالنسبة إلى المدن في المنطقة الشرقية، فقد تباينت أسعار مبيع الشقق والفيلات في عام 2010 في الدمام، ارتفع متوسط السعر المبدئي للشقة الكبيرة (حتى 200 متر مربع) حوالي 2,5% بالمقارنة مع السنة الماضية ولكن تكلفة الوحدات الأصغر انخفضت حوالي 4%. في الخبر ارتفعت أسعار الشقق حوالي 4%.
معدلات أسعار الفيلات كانت مختلطة في المدن الثلاث الرئيسية، على الرغم من انخفاض أسعار الفيلات الأكبر من ضمن مجموعة الفيلات بنسبة تصل إلى 10% خلال السنة. وعند الأخذ بعين الاعتبار لبطء حركة قانون الرهن العقاري، يبقى من المتعذر شراء الفلل الكبيرة بالنسبة إلى معظم السكان. بشكل عام، تبقى الفلل أرخص في الدمام والظهران من الخبر.