انخفاض عامل المخاطرة يحوّل السيولة النقدية من سوق الأسهم إلى السوق العقاري

في دراسة تناولت الترابط بين سوقي الأسهم والعقارات والتوجه العمراني بالرياض

اعتبرت دراسة متخصصة أن سوق العقار كانت تتمتع بسيولة ضخمة جداً تقارب دخل المملكة من النفط، وأن ارتفاع سوق الأسهم وانتشار الاكتتابات أحدثا تحولاً في سعي الأغلبية نحو الربح السريع، بغض النظر عن المخاطرة، مع العلم أن نسبة المخاطرة في العقار لا تزيد عن 7% في حال توفر دراسات الجدوى، أما في الأسهم فإن المخاطرة قد تزيد عن سقف 50%.ومن الواضح أن لكل قطاع سلبياته وإيجابياته، لكن سلبيات العقار تظل أقل، من مميزات الاستثمار العقاري أي أنه لا يمكن أن يهبط بشكل مفاجئ في الأحوال العادية، وإذا حصل هذا الهبوط فإن العقار سرعان ما يسترد عافيته وهو أحد أهم المؤشرات الحقيقية لاقتصاد أي بلد .
وحددت الدراسة التي اعدتها شركة بصمة العقارية شمال مدينة الرياض نظراً لحجم التطور العمراني الذي شهدته كما تبين مدى العلاقة بين سوق الأسهم والعقار وتشمل معضم المؤثرات الاقتصادية الهامة التي تؤثر على الاستثمار العقاري وهي : محفزات التوسع العمراني – الأبعاد والأهداف الرئيسية لخطة التنمية السعودية للمجتمع – حجم الهجرة العكسية للسكن – حجم الاستثمارات التي توجهت في شمال الرياض.
محفزات التوسع العمراني لمدينة الرياض
لنعرف لماذا يأخذ العقار هذه الاتجاهات الخاصة في مدينة الرياض لابد أن نضع أيدينا على مؤثرات النمو هذه فلابد أن تكون هناك متغيرات بالمجتمع السعودي دفعت العقار بهذا الاتجاه التصاعدي وجعلته مؤشرا اقتصاديا هاما فالعقار كما نعرف جميعا يؤثر ويتأثر بالاقتصاد والسياسة المحيطة فالصناعات والحرف التي تعمل بسوق العقار متنوعة وكثيرة تؤثر وتتأثر بالبيئة المحيطة وهو كسلعة لها طبيعة خاصة فلا يمكن نقلها مثلاً وبالتالي يتم تسويقها وبيعها بشكل مختلف عن باقي السلع وأيضا تعتبر حافظة لقيمة الأموال وذلك بالطبع في حالة عدم وجود خلافات وقلاقل سياسية وعسكرية ونرى هنا المدن الإدارية والسكنية الجديدة داخل نطاق مدينة الرياض، وهي المربع والملز والحي الدبلوماسي، وقد نشأت هذه المدن الجديدة داخل نطاق المدينة القائمة إما من خلال التقسيمات المخططة أو المخططات كمدن جديدة.
وقد أدخلت المدن الجديدة داخل الرياض أبعاداً جديدة على مفهوم الحيز منها انخفاض مستوى الكثافة السكانية، وزيادة نسبة الشوارع زيادة كبيرة تزيد ثلاثة أضعاف عمّا هو مخصص لها في التجمعات التقليدية. كما كان للمدن الجديدة داخل نطاق الرياض القائمة تأثير بالغ في نمط التنمية العمرانية الجديدة بالمملكة ولذلك سوف نقدم بعض المؤثرات شديدة الوضوح على العقار والتي تنطبق على العقار بالرياض حيث ان تأثير هذه المتغيرات يبدو جلياً على الرياض وذلك لأنها العاصمة ومحل الإدارة السياسية والاقتصادية الحكومية للمملكة وهي كما يلي :
الهجرة الداخلية والخارجية للسكان
تؤكد البيانات الإحصائية الحديثة على أن العالم الآن يغلب عليه الطابع الحضري إلى حد كبير وأنه سيكون لنمو المدن أكبر الاثر على عمليات التنمية خلل النصف الأول من القرن الحادي والعشرين، حيث يعيش الآن حوالي 3 مليارات نسمة في مناطق حضرية وأن أكثر من 75 % من سكان أمريكا الشمالية وأوروبا وأمريكا اللاتينية يعيشون الآن في مدن.
وقد تأثر النمو الحضاري في الرياض بالمتغيرات في المناخ الاقتصادي والسياسي الذي شهدته منطقة الخليج العربي خلال العقود الماضية من حيث إنتاج النفط وحرب الخليج اللذين أثرا على المملكة العربية السعودية وبالتالي انتقل تأثيرها على العاصمة.
إن الهجرة تسهم بفعالية في النمو الحضري المتزايد في المجتمع السعودي وأدى تزايد معدلات الهجرة إلى اهتمام الحكومة بتطوير المدن استجابة لتلك التطورات، وهو الأمر الذي تطلب الاهتمام بتوفير كافة الخدمات الحضرية وبالتالي اصبحت الرياض وهي العاصمة من أولى محطات التطوير (السكان، خدمات الكهرباء والمياه، والتليفونات،عن الخدمات الصحية والمدارس، والترفيه...وغيرها من الخدمات الاخرى) والتي تشكل دعامة أساسية لنجاح عمليات التنمية في المجالات المختلفة.
وإذا كانت المدن بالمملكة قد استقبلت أعدادا كبيرة من المهاجرين من المجتمعات العربية الأخرى خلال العقود الأخيرة ، فإنها قد استقبلت كذلك أعداداً كبيرة من العمالة الأجنبية غير العربية، الأمر الذي أسهم في ارتفاع معدلات النمو الحضري في مدنها وبخاصة الرياض والمدن الكبرى بصفة عامة .
وبالتأكيد لعب النفط دوراً هاماً في عملية النمو الحضري، وأسهم هذا المتغير في تزايد معدلات الهجرة الخارجية لهذه المجتمعات ليس فقط من المجتمعات العربية الأخرى، ولكن أيضاً من المجتمعات الأوروبية والآسيوية ومن مظاهر النمو الحضري في المجتمع السعودي ما تؤكده المؤشرات والبيانات الإحصائية المتوافرة، حيث كانت نسبة سكان المدن في عام 1950 حوالي 9% من إجمالي السكان، ارتفعت في عام 1966 لتصل إلى 23 % ثم بلغت في عام 1975 حوالي 32 % كما تشير البيانات الحديثة إلى أن النسبة المئوية للتحضر في المجتمع السعودي قد بلغت حوالي 86 % في عام 2000 م.
وبعد عام 1974 ارتفعت أسعار النفط في الأسواق العالمية، مما انعكس على أسواق النفط في المنطقة العربية، وكانت السعودية إحدى الدول التي استفادت من هذا التغير في أسعار النفط، حيث قامت بتطبيق خطط تنموية طموحة رغم أنها تعاني من قلة السكان نسبياً. مما اثر بالتالي على الاسواق العقارية بالمملكة وبالتالي على الرياض بخاصة الأبعاد والأهداف الرئيسية لخطة التنمية السعودية للمجتمع تمثلت في:
1- أسباب اقتصادية: وتشتمل على تأهيل الأيدي الوطنية لاستلام المشروعات الإنتاجية والخدماتية وتأمين العمل لطالب العمل في السوق المحلي.
إن ما يحاول تحقيقه المخططون من المدن الجديدة هو استغلال موارد طبيعية كامنة وتحقيق توزيع مكاني أكثر انتشارا للسكان في المناطق ، وذلك نظرا لقدرة وفاعلية هذه المدن على تحقيق هذه الأهداف.
2- أسباب اجتماعية: وتشتمل على تقديم خدمات اجتماعية ومدنية لأكبر قطاع ممكن من أفراد المجتمع ولاشك أن المحرك الأساسي الذي دفع بالازدهار هو سياسة الدولة ومخططاتها التنموية التي غذت بالوظائف والهياكل الحضرية الأساسية. وتعتبر تجربة مدن التابلاين من التجارب الناجحة في نشر التنمية وإعمار المناطق غير المأهولة في الحيز المكاني الوطني.
3- أسباب سياسية: وذلك لضمان توطين جماعات القبائل البدوية المتنقلة عبر الحدود وتحديد هوياتهم وجنسياتهم عملا على منع انتشار الجريمة غير المحددة الاتجاه المجهولة الأسباب.
سوق المال من أسهم وسندات
سوق العقار كانت تتمتع بسيولة ضخمة جداً تقارب دخل المملكة من النفط، وان ارتفاع سوق الأسهم وانتشار الاكتتابات أحدثا تحولاً في سعي الأغلبية نحو الربح السريع، بغض النظر عن المخاطرة، مع العلم أن نسبة المخاطرة في العقار لا تزيد عن 7% في حال توفر دراسات الجدوى، أما في الأسهم فإن المخاطرة قد تزيد عن سقف 50%.ومن الواضح أن لكل قطاع سلبياته وإيجابياته، لكن سلبيات العقار تظل أقل، من مميزات الاستثمار العقاري أي أنه لا يمكن أن يهبط بشكل مفاجئ في الأحوال العادية، وإذا حصل هذا الهبوط فإن العقار سرعان ما يسترد عافيته وهو أحد أهم المؤشرات الحقيقية لاقتصاد أي بلد .
يتم تحويل الأموال من سوق الأسهم إلى سوق العقارات وذلك نتيجة التقلب الحاد في أسعار الأسهم وبحث المستثمر عن قطاع آمن يحافظ على قيمة الثروة ويعظم أرباحه ومن ثم وجود علاقة مؤكدة تربط بين السوقين.
ومن جهة أن مجموع الأموال التي ضخت في قطاع العقار بمدينة الرياض وحدها يقدر بالمليارات من الريال، وأنها انتقلت من سوق الأسهم على دفعات لتتحول الى استثمارات عقارية وذلك سببه ما حدث من انهيارات بالبورصات العالمية بالاعوام السابقة .
ويظهر الأثر الواضح لتلك الأموال في سرعة العمل بالعديد من المشروعات العقارية القائمة، ومن هنا تظهر العلاقة العكسية التي تربط قطاعي العقار والأسهم حيث أن نمو أحدهما قد يكون على حساب ركود الآخر مع ان المستثمر بالعادة كما أوضحنا سابقاً يتخذ العقار للمحافظة على قيمة استثماراته وأمان هذا الاستثمار وبالتالي ليس دائما هناك علاقة عكسية .
التركيز على شمال الرياض من ناحية العقار
حققت تجربة الإسكان بالرياض نقلة واضحة على الرغم مما شهدته من معدلات نمو سكاني كبير تزيد نسبتها عن 8% وتفوقت بذلك على المعدلات العالمية .
ومنه نرى إنجازات إسكانية متميزة من خلال برامج منح الأراضي السكنية وقروض صندوق التنمية العقاري ومن الملاحظ أن عدد السكان سيستمر في النمو ومعدلات تكون الأسر الجديدة فيها ستنمو بمتوسط نسبته تقريبا 2.74% سنويا ومن المتوقع أن الرياض في حاجة ل(20إلى 25 ألف وحدة سكنية سنوياً) في المتوسط حتى عام1445ه .
ويبلغ عدد الوحدات السكنية في مدينة الرياض (831 ألف وحدة) وتصل نسبة الشاغر (المعروض للبيع) منها إلى 6.9% وذلك مؤشر على توازن العرض والطلب شمال الرياض.