تداول العمائر وتحولها إلى مدخرات دفعا الملاك لرفع الأسعار وتغذية تضخم الإيجارات

( الرياض ) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي:

قبول كثير منا السكن في وحدات معدة للتأجير.. لحين بناء سكن مناسب؛ من أهم عوامل التوسع في استثمار المطورين لوحدات التأجير؛ في حين أن أسعار التأجير الحالية تعادل أو تقارب؛ احياناً تتجاوز قيمة التمويل لشراء وحدات سكنية..
هذا الأسبوع كان العنوان الأهم في مجمل المشهد العقاري؛ حديث محافظ مؤسسة النقد عن التضخم في اسعار الإيجارات؛ والتضخم يكون عندما يكون الطلب مرتفعا؛ والعرض أقل؛ وزد على ذلك اتجاه الملاك لرفع الأسعار دون مبرر مقنع..
وبدأت الايجارات في السعودية مرحلة الصعود منذ بداية 2007، وكانت الزيادة في بدايتها في حدود 20 في المائة، إلا أنها وصلت إلى 50 في المائة وتجاوزتها في الفترة الأخيرة، وسط تحذيرات من تفاقم أسعار العقارات السكنية خلال النصف الثاني من 2010، مما قد يتسبب بموجة غلاء جديدة ما لم يتم التصدي لهذا الارتفاع المرتقب بالإسراع في إصلاح السوق العقارية وإيجاد التشريعات اللازمة لتنظيم السوق.
وتناولت في وقت لاحق التداعيات السلبية ل (حرك العمائر) حيث تحولت إلى منتج هام للادخار وبالتالي بيعاً وشراء.. ومنذ 3 سنوات وملاك الوحدات يرفعون أسعار الإيجارات لرفع قيمة عقاراتهم حتى أصبحت أغلب هذه الارتفاعات غير مبررة.. وبعد الأزمة المالية زاد الطلب على العقارات التي تدر دخلاً ثابتاً بصورة أكبر من شراء الأصول العقارية (الأراضي البيضاء غير المطورة) ولهذا يحاول غالبية الملاك رفع أسعار العمائر السكنية والفلل قبل بيعها..
ستظل الإيجارات المصدر الرئيسي للتضخم في المملكة.. والإصلاح يبدأ بالتشريعات المنظمة وإقرار منظومة التمويل
ارتفاع الطلب على التأجير
وتتزايد القيمة الايجارية على العقارات في السعودية نظراً لتزايد الطلب على الوحدات السكنية والتجارية، مقارنة بحجم المعروض حالياً، حيث لا يزال السوق بحاجة إلى ضخ سيولة لمواجهة احتياجات الطلب مستقبلاً، إلى جانب معالجة البطء في اعتماد المخططات السكنية، ودعم المطورين العقاريين.
ويواجه المواطن معاناة كبيرة في تحمل دفع الايجارات على مدى عقود، دون أن يملك منزلاً الذي يعد حلمه ويسعى لتحقيقه، وتستمر هذه المعاناة للذين ليست لديهم القدرة على سداد قيمة الإيجار، وفي المقابل اضطر آخرون إلى قبول زيادة المالك في قيمة الإيجار عن الخروج من السكن، والبحث عن مواقع أخرى لتكلفة النقل من مكان لآخر.
وأوضح مستثمرون عقاريون أن واقع سوق الإيجار بالمملكة هو أن الطلب ما زال يتفوق على العرض، مع تفاوت أحجام العروض بين مدة زمنية وأخرى، مشيرين إلى أنه في دول العالم اذا انخفض العرض إلى حدود 5 في المائة من الإيجار المعروض فان ذلك يعتبر إعلان حالة طوارئ، مؤكدين أن في المملكة لا يزال السوق بحاجة الى ضخ سيولة لتنفيذ مشروعات تستجيب لاحتياجات الطلب مستقبلاً.
مصدر التضخم
توقع تقرير اقتصادي حديث أن يتضاعف حجم التضخم في السعودية بسبب ارتفاع قيمة الإيجارات السكنية في المملكة؛ وستظل الإيجارات هي المصدر الرئيسي للتضخم في المملكة.
فيما أجبر الارتفاع المتواصل لأسعار الإيجارات في السعودية الكثير من الشباب السعوديين والمقيمين إلى "هجر" مدينة الرياض العاصمة، إلى المدن المجاورة لها؛ حيث الإيجارات أقل، وتأتي هجرة سكان للعاصمة في ظل توقعات بمواصلة الإيجارات ارتفاعها وسط أزمة نقص في المعروض العقاري تعيشها الرياض بسبب تزايد الطلب على العرض. وقد زاد ارتفاع أسعار الإيجارات من تكلفة المعيشة في السعودية، كما تعد الإيجارات المحرك الرئيس للتضخم.
ويرى عقاريون أنه من الطبيعي أن يلجأ السكان إلى تغيير أنماط حياتهم والتكيف مع أوضاع الغلاء الجديدة، ويأتي في مقدمتها بند الإيجارات، مرجحين أن يتزايد الطلب على العقارات في ضواحي الرياض والمدن المجاورة لها خلال الفترة المقبلة، مع توقعات بموجة ارتفاع جديدة في أسعار الإيجارات بضغط من الطلب المتزايد وقلة المعروض.
وأوضحوا أن زيادة الطلب على العرض بسبب النمو السكاني الذي تشهده مدينة الرياض ويزيد على 3.8 في المائة، والانتعاش الاقتصادي الذي تشهده السعودية، وتوقعات استمراره إضافة إلى ارتفاع أسعار مواد البناء التي تزيد من التكلفة الإنشائية سينعكس على أسعار الإيجارات وبالتالي زيادة الطلب على العقارات المجاورة للرياض.
ويوجد في السعودية أكثر من 7 ملايين مقيم منهم نحو 3 ملايين مقيم من الجنسيات العربية التي تأتي من مصر والسودان وبلدان الشام، ويعمل معظم المقيمين العرب في الوظائف الطبية والتعليمية وفي الوظائف الإدارية والفنية في الشركات الكبرى؛ إذ يشكلون القاعدة الأكبر في شركات القطاع الخاص الكبيرة والمتوسطة.
وأوضحت دراسة لهيئة تطوير مدينة الرياض أنها تحتاج إلى 30 ألف وحدة سكنية سنويا، وأن ما يتم توفيره حاليا لا يتعدى نصف هذا العدد سنويا، وهو ما يدعم توقعات بارتفاع مستقبلي للإيجارات.
وتشهد معظم مدن المملكة تحولاً جديداً في قطاع تأجير الشقق والأدوار السكنية، إذ اتجه كثير من مديري الأملاك وأصحاب مكاتب تأجير العقارات إلى رفض التأجير للسعوديين، نظراً لعدم التزام البعض منهم بدفع الإيجار، وعدم الخروج من العين المؤجرة.
تحفظ لتأجير السعوديين
وبين أصحاب مكاتب عقارية أن أغلب ملاك الشقق السكنية يرفضون التأجير للسعوديين، معللين ذلك بعدم التزامهم بدفع الإيجار، أو الخروج من العين المؤجرة في حال انتهاء العقد والمدة، لافتين إلى أن معظم المستأجرين في تلك الشقق من المقيمين، بسبب التزامهم بدفع الإيجار في الوقت المحدد، في الوقت الذي يقابل فيه إزعاجاً من السعوديين الذين يطلبون من المؤجر رفع شكوى، لأنهم لا يستطيعون دفع الإيجار.
ويهدد ارتفاع الإيجارات في المعارض والمحلات التجارية في السعودية النشاطات الصغيرة التي تعتمد على تقديم الخدمات من خلال محلات ومعارض، وذلك بعد ارتفاع إيجارات المباني التجارية، وبالتحديد العمائر والمعارض على الشوارع التجارية في المدن السعودية، التي تجاوزت 35 في المائة خلال الفترة الماضية. وشهدت الفترة الماضية تحركات مختلفة عبر إغلاق محلات وتغيير نشاطات تجارية، بالإضافة إلى الانتقال من منطقة مرتفعة في الإيجارات والبحث عن مناطق اقل سعراً.
وتواجه مدينتا جدة والرياض مشكلة فيما يتعلق بمواكبة الطلب على الوحدات السكنية نظراً لقلة المعروض من هذه الوحدات من جهة والنمو الكبير في عدد السكان من جهة أخرى. وكشف تقرير صدر هذا الشهر عن شركة "كوليرز انترناشونال" عن وجود طلب متزايد على الوحدات السكنية في المملكة خاصة في مدنها الرئيسية الثلاث الرياض، جدة، والدمام، مبيناً أن جدة تفوقت على المدينتين الأخريين الرياض والدمام في عدد الوحدات المطلوبة سنوياً، حيث بلغ فيها معدل الطلب نحو 30 ألف وحدة سكنية مقارنة بالرياض التي تحتاج إلى 28500 وحدة سكنية في السنة.
وشهدت السعودية خلال الفترة الماضية ارتفاعات متتابعة في أسعار الإيجارات، التي أسهمت في تغذية التضخم مسببة مشكلة في وجه الجهات المالية الحكومية، التي اعترفت بصعوبة كبح جماح التضخم نتيجة النمو الاقتصادي العالمي، إلا أن ألازمة العالمية الأخيرة ساعدت بشكل كبير على انتكاسة للاقتصاد العالمي، وبالتالي ساعد ذلك على انخفاض أسعار مواد البناء، وتسجيل خسائر بين الاستثمارات العالمية، الأمر الذي سيساعد على إيجاد حركة جديدة في سوق العقارات السعودي.