ارتفاع أسعار الأراضي يستحوذ على نصف تكلفة بناء المساكن في الرياض

قدرت تكلفة بناء الوحدة السكنية على مساحة 320 متراً مربعاً بنحو 820 ألف ريال

لم تتعرض مدينة الرياض لنقص حاد في الوحدات السكنية أو لأزمات إسكانية، فقد تمتعت خلال السنوات الماضية بفائض يزيد وينقص من المساكن الشاغرة؛ ويظهر تأثيره بشكل واضح على ميزان العرض والطلب في سوق الاسكان، وقد بلغ فائض الوحدات السكنية بمدينة الرياض في عام (1430ه) قرابة (5.3٪).
ولكن دراسة التطور العمراني (لاستعمالات الأراضي بمدينة الرياض في عام 1430ه باستخدام تقنية الاستشعار عن بعد) أظهرت ان الزيادة الأكبر في نوع الوحدات السكنية بين عامي (1425ه و1430ه) كانت في الوحدات السكنية من نوع الشقق وعلى الرغم من زيادة تملك المواطنين لشققهم السكنية بعد صدور نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها في عام 1423ه ، إلاّ ان زيادة معدلات نمو الشقق السكنية قد يكون مؤشراً على انخفاض معدلات تملك الأسر السعودية لمساكنهم وزيادة معدلات المستأجرين، وهو بلا شك مؤشر على ضعف قدرة الأسر السعودية من الحصول على الوحدات السكنية وامتلاكها.
امتلاك المسكن بقرض يستقطع 32٪ من دخل الأسرة و50٪ من دخل المستأجرة
وتمثل الأسر المستأجرة بالإضافة إلى الأسر التي تعيش ضمن أسر ممتدة والأسر المتوقع تكونها حديثاً - القوة الشرائية المؤثرة على الطلب في سوق الاسكان متى ما توفرت لها الإمكانيات المالية أو التمويل المناسب.
علاقة دخل الأسر
بتكلفة الوحدة السكنية
للتعرف إلى مقدرة الأسر السعودية المستأجرة في مدينة الرياض على امتلاك المسكن؛ احتسبت الدراسة متوسط تكلفة امتلاك وحدة سكنية مستقلة (فيلا صغيرة). وقد تم افتراض ان المسكن من نوع الفيلات مقام على نصف قطعة أرض تمت تجزئتها، وتبلغ مساحة الأراضي (654م2=327م2)، وهي تماثل متوسط مساحة قطع الأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض (20 متراً فأقل) في مدينة الرياض (حسب نتائج المسح الميداني للمكاتب العقارية بمدينة الرياض في شهر ذي الحجة من عام 1430ه).
وتبلغ مساحة مبنى الفيلا (320م2)، أي: مساحة بناء دورين (حسبما تسمح به الارتدادات في تنظيمات البناء). وقد تم تحديد مبلغ (1002 ريال/م2) بوصفه متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض (20م فأقل)، وذلك بناء أيضاً على نتائج المسح الميداني للمكاتب، وتم تحديد مبلغ (1120 ريالاً/م2) بوصفه سعر تنفيذ المتر المربع من مباني الوحدات السكنية (محملاً عليه الأسوار والخزانات) بناء على تقديرات عدد من المطورين العاملين بالتطوير الاسكاني في مدينة الرياض في شهر ذي الحجة من عام 1430ه ، مع إضافة (20٪) إلى إجمالي التكلفة لتغطي تكاليف التطوير وأرباح المطور. وقد تبين على أساس المساحات والأسعار السابقة، ان تكلفة الوحدة السكنية المستقلة الصغيرة من نوع الفيلات تبلغ (820 ألف ريال)، ولكن أكثر ما يلفت الانتباه في دراسة التكلفة التقريبية لوحدة سكنية مستقلة صغيرة في مدينة الرياض ان سعر الأراضي أصبح يشكل قرابة نصف تكلفة المسكن.
وإذا افترضنا ان الأسرة الراغبة في امتلاك وحدة سكنية صغيرة من نوع الفيلات ستحصل على تمويل مماثل «لبرنامج مساكن» المقدم من المؤسسة العامة للتقاعد لمدة خمسة وعشرين عاماً، على ان تدفع الأسرة (10٪) من قيمة الوحدة بوصفها دفعة مقدمة؛ وبأقساط شهرية تمثل (33٪) من إجمالي دخل الأسرة الشهري؛ فإن دخلها السنوي في هذه الحالة يجب ان لا يقل عن (171 ألف ريال/سنوياً).
ويظهر من وسيط دخل الأسرة السعودية ان قيمة الوحدة السكنية المستقلة - من نوع الفيلات الصغيرة - تماثل وسيط دخل جميع الأسرة السعودية السنوي لمدة (4.7 سنة)، وأنها إذا رغبت في امتلاك المسكن بقرض ستقتطع (32.2٪) من وسيط دخلها لتسديد الأقساط الشهرية، وهذه النسبة تقع ضمن المعدل العالمي للانفاق على المسكن. وأما قيمة امتلاك المسكن بالنسبة للأسر السعودية المستأجرة فإنها تساوي وسيط دخل الأسرة السنوي لمدة (7.2 سنة)، وتشكل قيمة تسديد الأقساط الشهرية (49.7٪) من وسيط دخل الأسرة السعودية المستأجرة، وهذه النسبة تفوق النسب العالمية للإنفاق على السكن وإذا اضطرت الأسرة إلى اقتطاع هذه النسبة للانفاق على السكن فإن نسبة انفاقها على الضروريات المعيشية الأخرى ستتأثر بشكل سلبي.
مقدرة الأسرة المالية
وحجم التمويل
تناولت الدراسة مقدار تكلفة المسكن الذي يمكن ان تمتلكه الأسرة السعودية المستأجرة في الوقت الراهن، ويحدد حجم التمويل الذي يمكن ان تحصل عليه الأسرة من القطاع الخاص، متى ما اتيحت لها الفرصة على أساس مقدار دخلها السنوي. وسيتم احتساب القرض على أساس ان قيمة القسط تبلغ (33٪) من إجمالي دخل الأسرة؛ حسب وسيط دخل الأسرة في عام 1425ه ، وبعد إضافة (15٪ زيادة الرواتب و15٪ بدل غلاء معيشة) إلى وسيط الدخل. وسيتم احتساب قيمة القسط الشهري للتمويل باستخدام طريقة تمويل «برنامج مساكن» المقدم من قبل المؤسسة العامة للتقاعد. وقد أظهرت النتائج ان قيمة القرض الذي تستطيع ان تحصل عليه الأسر المستأجرة السعودية يبلغ (491800) ريال إذا ما تم دفع (3130) ريالاً بوصفه أقساطاً شهرية، وستبلغ قيمة المسكن الذي يمكن ان تحصل عليه (540980) ريالاً.
وعلى أساس القيمة الافتراضية للقروض التي يمكن ان تحصل عليها الأسر السعودية المستأجرة؛ تم احتساب مساحة قطعة الأرض السكنية ومساحة المباني لوحدة سكنية مستقلة، وذلك للأسر السعودية موزعة حسب أنواع المساكن المستأجرة في الوقت الراهن. وقد تبين ان الأسر السعودية المستأجرة تستطيع ان تمتلك وحدة سكنية مساحتها (209م2) فقط، وتقع على قطعة أرض مساحتها لا تزيد على (216م2).
وتظهر النتائج السابقة ان متوسط دخل الأسر السعودية المستأجرة من الأجور والرواتب لا يمكنها من الانفاق على امتلاك وحدة سكنية من نوع الفيلات الصغيرة المقامة على نصف متوسط مساحة الأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض (20 متراً فأقل) من دون ان يؤثر ذلك على جوانب الانفاق الضرورية الأخرى، فهذه النتائج تظهر الحاجة الماسة إلى النظر بشكل جدي وعملي في سياسات الاسكان واستراتيجياته؛ من أجل الوفاء باحتياجات المرحلة الاسكانية المقبلة بمساكن ميسرة حسب المحددات الراهنة والمتوقعة، حيث انه يلزم توجيه هذه السياسات والاستراتيجيات المستقبلية إلى ما يلي:
1- طرح آليات وبرامج وتنظيمات تدفع بسوق الاسكان إلى توفير مساكن مستقلة تتراوح قيمتها بين (250 و500 ألف ريال)، والتركيز على قضايا (مثل: تعديل تنظيمات البناء واشتراطات بما يسمح بإنشاء مساكن صغيرة ومستقلة تتوافق تكلفتها مع مقدرة الأسر المالية) حتى تتحقق توجهات الدولة في تمكين المواطنين من الحصول على المسكن الملائم وزيادة معدلات التملك.
2- تطوير نماذج اسكانية بديلة للفيلات والدوبلوكسات وتبنيها لتحقق احتياجات الأسر السعودية، مع العناية بخفض التكاليف.
3- دفع القطاع الخاص إلى المشاركة والمساهمة بشكل فعال في عمليات تمويل مشاريع الاسكان الميسر وتطويرها.
4- العمل على استمرار الدعم الحكومي، من خلال برنامج منح الأراضي وقروض صندوق التنمية العقارية وبرامج الاسكان الشعبي، وخصوصاً للأسر ذات الدخول المنخفضة.