كيف يمكن حل مشاكل الإسكان والتصدي لتداعياتها المفتعلة؟

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

هناك طريقان يمكن الأخذ بأحدهما للتغلب على جملة مصاعب متراكمة.. ذلك أنه لا يمكن أن يكون التغير مسلكاً أبداً.. حسناً الإسكان مشكلة.. بالتأكيد هي كذلك.. فمابين ندرة التمويل؛ إلى تضاؤل المعروض؛ مروراً بالحديد طيب الربح.. وصندوق الأحلام أقصد العقار..
عندما تكون أمام مشكلة هي نتاج تراكمات عديدة وتداعيات متتالية؛ فأما أن تصنع نموذجاً مميزاً يضم كل الرؤى والطموحات المرجوة ليكون نموذجاً؛ ينسخه البعض؛ ويحتذي به البعض الآخر؛ ويطمح إليه البعض.. أو أن توطن مبادرة خارج حدود التقليدية المتبعة وطرقها التي لاتنتهي؛ وإن شئت لا تنتمي..
ليكن ذلك في الإسكان.. حيث أنه لا يمكن التغلب على مشاكله؛ إلا باتخاذ نموذج يحتذى به - تناولت ذلك من قبل- بأن يؤسس لشركة تطوير كبرى تشارك بها الحكومة بأحد - أو كل الصناديق السيادية الثلاثة؛ برأس مال 10 مليارات ريال؛ تهتم فقط بتوطين المساكن بأسعار ميسرة.. وفي نفس الوقت تحقق ربحية مناسبة؛ وقد تكون مجزية..
أما المسلك الآخر فهو تبني مبادرات تتجاوز كل الأنظمة البيروقراطية والروتينية؛ وأبسط مثال ما طبقته أمانة منطقة الرياض من خلال مبادرة التطوير الشامل؛ للبدء بتوطين أكثر من 100 ألف وحدة سكنية في الرياض.
بالتأكيد نحن نحتاج إلى مبادرات عدة للتخلص من مشكلة الإسكان؛ وإطلاق العنان للقطاع العقاري في البلاد خلال العام الحالي 2010، ليكون مرحلة تاريخية جديدة من التطور، وعلامة فارقة في قطاعي الإسكان والتمويل، من خلال حزمة من القرارات التي يتوقع إصدارها .. إلا أن بعض العقاريين يتخوفون من حدوث طفرة وهمية عقارية بسبب عدم وعي المواطنين لهذه الإجراءات، وتأخر مشاريع المخططات الحكومية لتزاحمها مع مشاريع أخرى، وإطلاق الرهن العقاري.
وهناك مطالب بإطلاق مؤسسة حكومية تكون أكثر فعالية تساهم فيها الدولة لخلق نظام جديد ومبتكر يتناسب والسوق العقاري، كما تساهم هذه المؤسسة بالتعاون مع مؤسسات وشركات التطوير في القطاع الخاص باستقطاب شركات أجنبية قوية لدعم إطلاق هذه المؤسسة على أساس قوي بحيث تؤسس للسوق العقاري في المملكة، إضافة إلى استقطاب الخبرة الأجنبية ورأس المال الأجنبي؛ وأن تتحول إلى هيئة أو مؤسسة منفصلة ومستقلة عن المؤسسات والهيئات المشابهة وتكون ذات استقلالية كي تقوم بأعمالها على الوجه المطلوب.
وتتمثل أعمال هذه المؤسسة أو الهيئة في تمكين قطاع الأعمال من المساهمة في تسهيل تملك المواطنين لمنازلهم الخاصة، والعمل على توفير المنتجات السكنية لمواجهة ارتفاع الطلب عليها من المواطنين السعوديين؛ والذين تشير الدراسات والإحصائيات إلى حاجة السوق السعودية لما يزيد عن 500 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة مع النمو السكاني المتواصل ووجود نسبة عالية من المواطنين السعوديين من فئة الشباب والذين يحتاجون إلى تملك السكن.
وتحتاج الدولة في قطاع العقارات إلى دراسات واستراتيجيات مستقبلية عدة للوصول إلى الهدف وهو تملك المواطن لمسكن بيسر وسهولة، ويمكن أن نتخذ من مدينة المعرفة الاقتصادية بالمدينة المنورة مثالاً إذ حددت العناصر الرئيسية المتعلقة بالشقق والوحدات السكنية الذكية التي سيتم ربطها بنظام عقاري إلكتروني متكامل متصل لاسلكياً بشبكة المعلومات العالمية (الإنترنت).
وتؤكد مجموعة من المؤشرات على وجود فرصة مستقبلية واعدة في قطاع العقارات السعودي، ويأتي في مقدمتها قرب إصدار قانون الرهن العقاري الذي سيشكل دافعاً قوياً لتطوير السوق العقارية في المملكة. وبات قانون الرهن العقاري في السعودية قاب قوسين أو أدنى من الصدور فعلياً من قبل الهيئات المختصة، خاصة بعد أن وجه خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبدالعزيز مجلس الغرف السعودية مؤخراً إلى التنسيق مع وزير التجارة والصناعة ووزير المالية للعمل على تنفيذ نظام الرهن العقاري بأسرع وقت ممكن.
وكان وزير المالية السعودي إبراهيم العساف قد فتح بتوقعه إقرار قانون الرهن العقاري خلال الربع الأول من العام الحالي الباب أمام مصدر تمويل لبناء المساكن، وأعطى دفعة للبنوك لتستعد إلى تطبيقه لأنها المعني الأول، إضافة إلى أنها ستكون أكثر المستفيدين منه من خلال أرباح القروض طويلة الأجل.
وكانت الحكومة السعودية قد أطلقت مؤخراً مجموعة برامج لتوفير الخدمات الأساسية في مخططات المنح الحكومية من خلال تكليف وزارة الشؤون البلدية والقروية بحصر المخططات في المناطق كافة، وتشكيل لجنة من ست جهات تحدد معايير وأسس تحديد الأولويات على أن تطبق بشكل واضح على جميع المخططات.
كما تم إطلاق الهيئة العليا للإسكان والتنمية العقارية التي تهتم بالشأن العقاري والإسكاني، ويشارك فيها ممثلون عن وزارات الداخلية، الشؤون البلدية والقروية، المالية، الاقتصاد والتخطيط، الشؤون الاجتماعية، التجارة والصناعة، بالإضافة إلى الهيئة العامة للإسكان، هيئة سوق المال، صندوق التنمية العقارية، وأعضاء يمثلون القطاع الخاص.
وتؤكد دراسة حديثة أعلنتها إحدى شركات التمويل العقاري أن السوق السعودية تحتاج ما بين 95 و125 مليار ريال سنويا لتوفير ما بين 145 و165 ألف وحدة سكنية. حيث تظهر الإحصاءات الحاجة إلى 4.5 ملايين وحدة سكنية خلال الأعوام ال15 المقبلة. وتشير الدراسة أيضا إلى أن السعودية تحتاج تأمين نحو 870 ألف وحدة سكنية لسد الفجوة الحاصلة لتلبية المتطلبات المستقبلية.
وتوقعت دراسة أجرتها مؤخرا شركة بيت الاستثمار العالمي «جلوبل» أن يحافظ القطاع العقاري في المملكة على نسبة نمو تتراوح بين 5-7% حتى العام 2012 مدفوعا باستمرار الطلب المحلي القوي على المشاريع السكنية وتزايد مشاريع التطوير التجاري ونمو قطاع الضيافة. وكشفت الدراسة أيضا أن مساهمة هذا القطاع في الدخل القومي ستشكل نسبة قدرها 7.2 في المائة خلال العام الجاري مقارنة بنسبة 6.8 % خلال العام 2004، وذلك في ضوء وصول حجم الاستثمارات العقارية في المملكة خلال هذا العام إلى نحو 1.3 تريليون ريال سعودي مع توقعات بزيادة هذه الاستثمارات إلى 1.5 تريليون ريال خلال العام المقبل.
وساهمت إمكانيات النمو المميزة في المملكة بشكل كبير في جعل المملكة وجهة جاذبة للمستثمرين والموردين الدوليين والمقاولين وغيرهم من العاملين في القطاع العقاري.
ويرى عقاريون أن الطلب المتزايد على العقارات يعد احد التحديات المهمة التي تواجه المملكة، الأمر الذي يوفر العديد من الفرص أمام المقاولين والمطورين الأجانب الباحثين عن مشاريع جديدة. وتشهد المدن الكبيرة على وجه الخصوص نمواً ملحوظاً، حيث بلغت الزيادة في الطلب على المشاريع السكنية في الخبر 25 في المائة بينما بلغت 21 في المائة في جدة ونحو 17 في المائة في الرياض. كما انه من المفترض أيضا تطوير مساحة قدرها 750 مليون متر مربع مخصصة للمشاريع الصناعية خلال العقد المقبل، بالإضافة إلى 4 ملايين متر مربع من المرافق التجارية ونحو 2.4 مليون متر مربع من المساحات المخصصة للمكاتب. وتعتبر المتطلبات الحالية والمستقبلية لقطاع العقارات في السعودية ضخمة جدا، الأمر الذي يجعل المملكة مهتمة بالمتابعة التي تحظى بها من قبل أبرز الشركات العاملة في هذا المجال.
وأشار خبراء إلى أن سوق العقارات سيشهد خلال المرحلة المقبلة انتعاشا ملحوظا في قطاع تملك الوحدات السكنية بالتقسيط، نتيجة تنامي الطلب في ظل النمو السكاني، حيث تحتاج البلاد إلى توفير 110 ملايين متر مربع من الأراضي السكنية سنويا، تقدر قيمتها بنحو 10 مليارات ريال، مشيرين الى أن الرياض تحتاج بمفردها إلى 40 ألف وحدة سكنية سنويا.
وبينوا ان إجمالي قيمة الاستثمار في المساهمات العقارية السعودية تزيد على 100 مليار ريال، فيما تجاوز إجمالي الاستثمارات في قطاع العقارات بأكمله حاجز ال 1.3 تريليون ريال، تمثل 70 في المائة من حجم سوق العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي البالغ1.7 تريليون ريال.
وتوقعوا أن يشهد القطاع العقاري في 2010 نمواً يفوق 1.8 في المائة، المعدل المتوقع لنمو القطاع العقاري بحسب تقديرات وزارة المالية، خصوصاً مع إقرار نظام الرهن العقاري المتوقع صدوره خلال الفترة المقبلة، والذي سيؤدي إلى دفع عجلة الإنتاج الفعلي، بالتوجه نحو المنتج النهائي ببناء وحدات سكنية وتجارية وصناعية ضمن مشاريع كبيرة في ضواحي المدن وليس المضاربة في الأراضي أو المزادات العقارية والتي كانت محركا رئيساً للقطاع العقاري في 2009.
وأكدوا أن القطاع العقاري تجاوز الأزمة المالية العالمية ومؤثراتها النفسية السلبية بمراحل وأنه يمهد للدخول في نشاطٍ كبير متأثراً بالميزانية الأضخم، والتي ستدفع شركات تطوير عقاري محلية وخليجية للبدء في تنفيذ مشاريع جديدة في السعودية خلال النصف الثاني من العام الحالي 2010.