الإمارات: محمد بن راشد يصدر قانوناً ينظم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات بدبي

30 يوماً الحد الأقصى لسداد الإيجار أو إخلاء المستأجر

أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس دولة الامارات رئيس مجلس الوزراء بصفته حاكم إمارة دبي القانون رقم " 23 " لسنة 2008 الخاص بتعديل بعض أحكام القانون رقم " 26 " لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي .
وبموجب القانون الجديد تستبدل نصوص المواد 2 و3 و4 و9 و13 و14 و15 و25 و26 و29 و36 من القانون الاصلي .
وبحسب القانون الجديد رقم 23 لسنة 2008 تسري الاحكام على الأراضي والعقارات المؤجرة في الامارة ويستثنى منها العقارات التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو الاعتباريون لسكن العاملين لديهم دون تقاضي بدل إيجار عنها .
ويتم تنظيم العلاقة الإيجارية بين مؤجر العقار ومستأجره بموجب عقد إيجار يشتمل على وصف للعقار المؤجر وصفا نافيا للجهالة والغرض من تأجيره ومدة وبدل الإيجار وكيفية أدائه واسم مالكه ان لم يكن هو المؤجر على أن تسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري في دبي كافة عقود الايجار المتعلقة بالعقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون وأية تعديلات تطرأ على تلك العقود .
وعلى المؤجر والمستأجر تعيين بدل الإيجار في عقد الإيجار وإذا أغفل الطرفان تعيينه أو تعذر إثبات ما اتفقا عليه فإن بدل الايجار يكون هو بدل أجر المثل على أن تعين اللجنة القضائية الخاصة بالفصل بالمنازعات أجر المثل آخذة في الاعتبار معايير تحديد نسبة زيادة بدلات الإيجارات التي تضعها المؤسسة والوضع الاقتصادي العام في الامارة وحالة العقار وإيجار المثل السائد في السوق العقارية المماثلة له في نفس المنطقة وماتنص عليه أية تشريعات سارية في الامارة في شأن إيجار العقارات وأية عوامل أخرى تراها اللجنة .
ولغايات تجديد عقد الايجار يجوز للمؤجر والمستأجر قبل انتهاء مدة العقد بتعديل اي من شروطه أو اعادة النظر في بدل الايجار وإن لم يصلا الى اتفاق فللجنة تحديد الأجر العادل حسب المادة التاسعة .
وحدد القانون مدة تسعين يوما لإخطار اي من الطرفين للآخر لتعديل اي من شروط العقد ثم يلتزم المؤجر بتسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وبشكل يمكن للمستأجر استيفاء المنفعة المتعاقد عليها ومع ذلك يجوز الاتفاق على استئجار عقار غير مكتمل البناء على أن يقوم المستأجر باكماله وجعله بحالة صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة ويحدد الاتفاق الطرف الذي يتحمل تكاليف هذا الإكمال .
وأجاز القانون للمؤجر طلب إخلاء المستأجر للعقار قبل انتهاء مدة الايجار حصرا في أي من الحالات التالية:
1: إذا لم يسدد المستأجر بدل الإيجار أو جزءاً منه خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد .
2: إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي جزء منه دون الحصول على موافقة المؤجر له الخطية على ذلك وبهذه الحالة يسرى الإخلاء على المستأجر والمستأجر من الباطن مع حفظ حق هذا الاخير بالرجوع الى المستأجر بالتعويض.
3: إذا استعمل المستأجر العقار او سمح للآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة.
4: إذا كان العقار المؤجر محلا تجاريا وتركه المستأجر دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة ثلاثين يوما متصلة أو تسعين يوما متقطعة في السنة الواحدة وذلك مالم يتفق الطرفان على خلاف ذلك .
5: إذا أحدث المستأجر تغييرا في العقار بحيث يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته الى حالته الأصلية أو ألحق بالعقار ضررا نتيجة فعل متعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو سماحه للغير بإلحاق ذلك الضرر .
6: إذا استعمل المستأجر في غير الغرض المؤجر لأجله أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الاراضي المعمول بها بالامارة.
7: إذا كان العقار آيلا للسقوط على أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها .
8: إذا لم يراع المستأجر اي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الايجار وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام او الشرط .
9: إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطوير العمراني في الامارة هدم العقار وإعادة بنائه ذلك وفقا لما تقرره الجهات الحكومية المختصة .. ويتم اخطار المؤجر والمستأجر عن طريق الكاتب العدل او البريد المسجل في حال طلب المؤجر من المستأجر اخلاء العقار المقصود .
ويكون للمؤجر طلب اخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء عقد الايجار حصرا في اي من الحالات التالية ..
10: إذا رغب مالك العقار في هدمه لاعادة بنائه او اضافة اية مبان جديدة تحول دون انتفاع المستأجر من العقار بشرط الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة .
11: إذا اقتضت حالة العقار ترميمه أو اجراء صيانة كاملة وتعذر تنفيذ ذلك بوجود المستأجر عقب صدور تقرير فني من البلدية او معتمد من قبلها .
12: إذا رغب مالك العقار في استعادته لاستعماله الشخصي أو لاستعمال اي من اقاربه حتى الدرجة الاولى شرط عدم ملكيته للبديل المناسب لهذا الغرض .
13: إذا رغب مالك العقار في بيع العقار المؤجر .
وكل هذا يتم إخطار المستأجر بأسباب إخلاء العقار قبل عام واحد على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء ويتم الإخطار عن طريق الكاتب العدل او البريد المسجل .
وإذا قضت اللجنة القضائية للمنازعات باستعادة العقار لاستعمال مالكه الشخصي او لأحد أقاربه من الدرجة الاولى فلا يجوز له تأجيره إلا بعد سنتين على الاقل بالنسبة للعقارات السكنية وثلاث سنوات بالنسبة لغير السكنية وذلك من تاريخ استعادة المؤجر للعقار مالم تقض اللجنة بمدة اقل من ذلك لأسباب تقدرها وبخلاف ذلك يكون للمستأجر الطلب من اللجنة الحكم له بالتعويض العادل .